近日，建信中关村REIT、华安张江光大REIT和博时蛇口产业园REIT 等产业园类公募REITs陆续发布了2022年三季报。在已发布三季报信息的四只以产业园为底层资产的公募REITs中，东吴苏园产业REIT、建信中关村产业园REIT在本季度实现盈利。对比四只产业园区REITs二季报与三季报财务指标，除东吴苏园产业REIT外，其余三只产品的收入均存在不同程度的下降，平均跌幅约25%。通过对三季报对比分析，发现“租金减免”“客户退租”成为了本季度的关键词，产业园公募REITs均在不同程度上承受了短期业绩下滑，运营压力不断加大。

  产业园类公募REITs收入情况

【资料图】

  产业园类公募REITs可供分配金额情况

  资料来源：公开信息

  备注：国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT均于2022年10月上市交易，尚无相关数据。

  建信中关村REIT于2021年12月17日正式在上交所上市，成立规模28.83亿元。根据三季报披露，建信中关村产业园REIT本期收入4,111.16万元，净利润175.98万元，对比二季度数据，环比下降明显。但是，2022年累计收入完成率约3/4，本年累计可供分配金额完成率超过80%，产业园类REITs中均位列第二，仅次于华安张江光大REIT。截至2022年9月30日，基础设施项目公司租户57家，实际出租面积89714.82平方米，平均出租率为84.87%，对比一季度和二季度，出租率呈持续降低趋势。有分析称，短期来看，建信中关村REIT基础设施项目面临一定运营压力，但从北京市产业园市场、上地产业园市场、标的项目市场需求、租赁合同到期分布时间综合分析，长期依然稳定向好。

  北京市产业园市场需求有望迎来恢复与增长

  北京产业园市场2022年上半年整体需求放缓，租金小幅下跌，空置率回升。有分析称，预计随着国内疫情得到有效控制及市场新增供应压力的减小，北京市场的需求有望迎来恢复与增长。

  需求方面，2022年上半年北京市产业园市场活跃度降低，整体需求放缓，第三季度租金水平较二季度小幅下跌，空置率也小幅上升。但从租赁成交情况来看，2022年上半年产业园主要租赁成交行业集中在互联网科技以及金融行业，其中，互联网市场去化主要来自于互联网细分赛道龙头企业。预计未来产业集中在互联网科技的产业园区租赁压力有望得到缓解。

  分析指出，未来，由于北京市产业园市场新增供应压力减小，在北京市大力发展新一代信息技术的背景下，该产业需求有望得到进一步提升。

  北京市产业园平均租金水平以及空置率（2017-2024预测）

  资料来源：仲量联行

  上地产业园整体市场需求较为稳定，随着疫情防控形势逐渐好转，区域优质产业园区未来租金依然具备成长空间。

  从租户租赁市场看，在IT行业兼具政策等驱动下，将在未来市场版图中占据重要位置。泛IT领域下的新兴业态将实现多元化的蓬勃发展，不断驱动行业的增长和扩张。有分析称，由此可见北京仍有丰富的机会缔造和吸引新的动能需求，在未来持续引领产业办公市场发展前行。

  北京市已形成跨区产业协同的市场格局，产业集群效应明显。目前，北京产业园多元发展，产业园作为产业落地的重要物理载体，已形成九个子市场，聚焦八大行业领域，以研发办公、生物医药园、高端制造园等多种类型并存的发展格局。北京市产业园区整体分布遵循《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》的产业空间布局，其中北部子市场主要集中发展研发创新与信息产业，南部子市场则重点发展先进制造产业。

  北京市主要产业区子市场及主导产业

  资料来源：仲量联行

  从市场表现来说，北京产业园区存量主要集中在昌平未来科学城、丰台总部基地、上地、北清路、酒仙桥及大兴生物医药基地。同时，北清路、上地及经开区出租率较高，整体在80%-90%之间，市场需求稳定性相对较强。

  建信中关村REIT标的项目服务互联网巨头

  建信中关村产业园基金标的基础设施项目均位于中关村软件园。中关村软件园是中关村国家自主创新示范区从事软件与信息服务业的专业园区，是中关村发展集团空间运营服务板块的重要平台，经过20年建设，已经成为我国大信息产业风向标、科技园区建设的排头兵。园区率先形成了人工智能、大数据、5G、云计算、移动互联、量子科学等全国领先的特色产业集群，并吸引了联想、百度、腾讯等互联网巨头总部、全球研发中心和高科技企业。

  中关村软件园发展轨迹

  资料来源：中关村软件园官方网站

  根据招股书披露，截至2021年6月30日，建信中关村产业园REIT标的项目租户行业涵盖软件和信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务业等，其中软件和信息技术服务业对应租赁面积占标的基础设施项目资产总租赁面积的53.80%。

  建信中关村产业园REIT标的项目运营租赁情况

  根据北京市经济和信息化局发布的《2022北京软件和信息服务业发展报告》，2021年，在疫情得到有效控制前提下，北京软件和信息服务业持续恢复，产业发展韧性持续显现。互联网信息服务业营收占比52.2%，较去年提升4.0个百分点。2021年，城六区企业营业收入占全市比重90.8%，其中海淀区作为主要聚集区贡献北京市63.2%的营业收入。2022年上半年，北京市软件和信息服务业实现增加值3832.0亿元，首次超过金融业，增速和占比均居全市首位，主导地位不断强化。

  根据招股书披露，建信中关村产业园基金标的基础设施项目租赁合同到期主要分布在2021年-2023 年，对应合同的租赁面积占标的基础设施项目已出租总面积的比例为85.23%。根据公开资料显示，为支持企业共渡疫情难关稳健发展，针对符合条件的企业，在履行完相关程序后，中关村软件园以减免租金的方式为服务业小微企业和个体工商户纾困解难。（王欣然）

  投资有风险，入市须谨慎。

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