购房人首付款不仅是最终风险承当比例的分配，更是风险管理市场机制的约束，使商业银行有个风险的“安全垫”和“缓冲期”。当“首付贷”演变成“零首付”债务结构时，商业银行就成了唯一的风险承当主体。而没了“首付贷”，肯定还会出现“金付贷”、“银付贷”、“快付贷”。

“首付贷”正发酵成市场的热点。央行行长周小川说，由于购房人首付资金不是自己的，改变了债务结构，形成未来违约和还款风险。央行相关部门亦同时发声，指房地产中介及P2P公司等发起和支撑的“首付贷”业务属非法金融行为，应予打击。这或许是近年来监管部门回应金融市场新现象与新行为速度最快、态度最鲜明和行动最果断的一次。

笔者认为，“首付贷”的主要危害是虚脱风险基础主体（购房人），加剧房地产生态链条中各主体对象风险匹配的关系扭曲，并伴生市场无序力量。“首付贷”主要针对银行贷款买房且首付资金不够的人群，大致采取“中介自营、与开发商合作和第三方平台独立贷款”等三种模式，资金来源虽各不相同，但多与开发商联动。应该说，以增加债务杠杆来消化房屋库存并不是问题，而通过对象滥配增加杠杆并走向风险主体虚脱的方向，则是十分危险。这势必培育并形成“无本获益”的盲从投机力量及“无本承险”的众多“僵尸”主体。这远比单一的债务违约风险危险，是对市场基础性风险品质的侵害。

市场风险主体的虚脱，其本质是风险向商业银行的挤压、倒逼和集中。从过程上分析，开发商、中介机构、购房人和商业银行，是房地产生态的主要风险承当者，并具有不同阶段与时期的换位性和转移性，其中商业银行承担全程市场风险。在房屋未出售前，风险主要由开发商承当，出售后，风险则换位或转移成了购房人。购房人首付款不仅是最终风险承当比例的分配，更是风险管理市场机制的约束，只要房价下降在首付款额度以内时，商业银行至少还有一个风险的“安全垫”和“缓冲期”。而“首付贷”演变成“零首付”债务结构，商业银行就没了这个“安全垫”，成为实际上也是唯一的风险承当主体。这种风险主体的虚脱，缺失或丢失了风险分散的市场精髓，一方面持续催生市场的不理性预期和情绪，另一方面则可能触发房价的连续下跌风险。

据统计，目前市场中“首付贷”规模大约50亿，对房地产市场价值量和融资额而言，似乎微不足道。说“紧迫危险”，并不是指诸如“首付贷”等市场行为与现象本身，而是指由这一行为与现象所导致市场风险主体虚脱的趋势，以及趋势背后对有效机制的传染与撕裂。因为，没了“首付贷”，肯定还会出现“金付贷”、“银付贷”、“快付贷”之类的行为和现象，关键是要通过机制性制度安排，使其不要游离出金融风险为本的根本。

需要指出的是，这种由单一力量所引发的风险主体虚脱现象，与政策引导和氛围营造的不当息息相关，尤其与长期以来关于房地产发展两个“支撑点”的判断紧密相连。这就是，我国全部金融债务中，个人房地产贷款比重不到20%，远低于美国等发达国家和经济体，具有市场新力量的巨大空间；我国城镇化率不到40%，比发展中国家的平均水平还低，存在钢性新需求的巨大市场。

现实并不像设想的那样简单。

截至去年末，在我国的100万亿贷款中，个人房屋贷款加上商品房开发贷款约35万亿，其中个人房屋贷款约17万亿。这一结构中，作为“分子”的数据是只少不多，有相当部分债务通过通道与平台转移和分流了。而作为“分母”的数据则是只多不少，商业银行全部贷款资产中，存在相当数量的僵尸企业贷款。另外，按国际货币基金组织的统计分类标准，我国市场债务率已超过200%，而全球发达国家平均水平是75%，发展中国家也只在135%左右，说明我国债务效能不高的同时，以僵尸企业为主要特征的无效贷款（债务）大量存在。如果剔除这一因素，我国个人房屋贷款与房地产开发商贷款的比重，并不算低。因此，判断房地产未来市场走势，不可与国外情况简单类比。

统计数据显示，按人口户籍口径分类，我国城镇化率约为37%，按居住半年以上口径分类，城镇化率约为52%，的确有极大提升空间，这也成为推动房地产业发展的最重要动力。改革开放38年来，我国经济快速发展与转型，始终与房地产业相伴而行，并表现出对劳动力“大空间、大包容、大强度”吸附的特征，且“分类+提高”劳动力的功能强大，经济成长性同样表现为劳动力的成长性。就是说，在我国“二元”经济结构背景下，主要从农民或学生渠道转移进城市的近3亿人口，在完善城市功能和优化产业结构中，实现了有效与经济性融合。而未来的城镇化，情况已有了实质性变化。在解决经济的结构性而不是周期性矛盾中，经济运行的调整性特点与趋势，会增强对流动人口的选择性，而且经济与流动人口“同向成长”的机会变少、困难变多、融合变弱。也许某个阶段和时期，可实现预期的城镇化率，但由于难以整体提升全社会的收入水平，城镇化对房地产业的推动方式与效能，会表现出显著的时期性特征和历史性差异。

房地产去库存要面对现实，现在最大现实就是房地产库存中一、二、三线城市的结构不合理，尤其二、三线城市库存绝对过剩，加上城镇化进程中存在不同人群收入水平加剧分化。因此，优化我国房地产生态，须特别警惕风险主体虚脱的危险，须从不同对象、不同环境和不同阶段的实际出发，择机而行，择时而动和择势而为，分类、分层、分别推进。不能用短期办法解决长期问题，不能用转移问题的办法积累新问题，不能用方向偏移的办法缓释阶段性窘态，更不能用饮鸩止渴的办法毁损房地产生态的基础。一言以蔽之，面对房地产生态的多样化和创新性，不能迷失“分散平衡风险、夯实优化主体”的方向。