传言飞了一个多月，深圳楼市调控的靴子终于落地。

3月25日深夜，深圳市政府办公厅出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），其中限购、限贷的政策最受关注。《意见》规定，非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例由最低三成提高到四成。

与上海史上最严的“沪九条”相比，深圳的调控显得“温柔”很多。

在业内看来，深圳楼市经历了一年多的上涨之后，已经有了自动调整的趋势。深圳市政府此时“温柔一刀”，既不会伤害到刚需，又能在一定程度上抑制投机性需求。

在《意见》正式出台之前，因担忧政策利空，深圳楼市已有一拨短炒客选择降价抛盘、套现离场。在接下来的半年时间内，大部分短炒客将被进一步挤出。

抑制投机是首要目的

“抑制投资客是深圳政府此次调控的初衷。”深圳中原研究中心在最新的报告中这样写道。

过去一年多，深圳房价涨逾五成，投资客被认为是推手之一。

根据深圳中原研究中心的监测，深圳楼市的投资客占比高达25%，其中有很多客户是通过首付贷、P2P等途径来获得首付资金。

深圳市房地产研究中心主任王锋也在3月27日撰文指出，根据其调研，深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。

“新进入市场的投资客呈现收入不稳定、支付能力不足、跟风炒作等特征，这是（去年）四季度二手住房价格比三季度上涨20%，新房均价由3.5万元上涨到4万元以上的主要因素，也是市场存在很大不确定风险、楼市泡沫与危机泛起的重要因素。”王锋表示。

此次深圳出台的调控政策，通过抬高购房门槛、降低购房杠杆，对投机性需求确实具有一定针对性。

“投资客中非深户籍的比例在40%左右，在全市成交占比约一成。”深圳中原研究中心认为，社保“1改3”将在提高入市门槛的基础上，降低投资客入市速度和成交活跃度，抑制市场成交量，达到控制房价快速上涨的目标。

差别化的信贷政策，则被认为是支持刚需，抑制投资，打击投机。尤其是对于短炒的投资客来说，2年之内再买房的门槛被进一步抬高。

《意见》还特别提到，要规范房地产市场秩序、加强房地产金融风险防控，坚决打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

事实上，今年3月以来，深圳市的金融监管机构已经开展了房地产首付贷与众筹买房的摸底排查。王锋认为这有利于降低楼市不合理杠杆，保障楼市长期平稳健康发展。

短炒客加速抛盘

“在提高首付和购房门槛、楼市投资收益率明显下滑的情况下，会间接逼走很多投资客。”深圳中原研究中心分析。

在《意见》正式出台之前，由于深圳市场有关政府将出台调控政策的传言颇多，楼市已经出现了部分降温现象。

美联物业深圳公司董事总经理江少杰对《第一财经日报》记者表示，后海、龙华片区出现了较多抛盘现象，与春节前的价格相比回调幅度达10%~15%。

“后海、龙华片区过去一年投资客占比较高，目前低价抛盘的主要是一些短炒的投资客。抛盘的主要原因是担心政府调控，预期未来房价不会有太大涨幅。”江少杰说，对于短炒的投资客来说，楼市横盘就意味着要亏利息，及时套现锁定利润才是最重要的。

《第一财经日报》记者多方采访获悉，深圳的短炒客大多缺乏长期支付能力，其中一部分在去年四季度高价入市，甚至连首付款都是靠借贷获得，一旦市场降温，将形成较大资金压力。

来自深圳中原研究中心的监测显示，春节之后深圳楼市一直处于敏感期，客户对政策的观望情绪比较浓厚，二手实际成交量仍然没有恢复到节前水平。同时市场对首付贷、众筹买房的打压，导致短炒客大量放盘。

从近几周中原报价指数来看，二手房业主在不断下调报价，越来越多的深圳中原经理人看跌后市。

3月27日，深圳某一手楼盘开盘，虽然到场的人数很多，不乏投资客，但不少人持观望态度。该楼盘当天的销售情况一般，没有以往的“火爆”场面。

江少杰认为，在接下来半年时间内，短炒客将加速抛盘。而对于换房客而言，则是入市的好时机。

深圳链家市场研究中心也表示，深圳经济发展势头良好，市民购房需求旺盛，但供应方面一直较为紧张。因此从中长期来看，深圳房价还将稳步上升。一些长期看好深圳楼市的投资者也会择机入市。