“调高报价是绝对没人看，维持报价是可能没人看，调低报价也许才有人看。”这几天，经纪人李成（化名）不停地和买房人念叨着他的“看房宝典”。来自中介机构的监测显示，5月中上旬，北京二手房成交量继续萎缩。中介人士分析，预计7月份，北京房价或将迎来拐点。

蹲点1小时

看房人为零

“暴饮暴食了一餐后，接着就得节食几天。”向路过的行人派发房源传单被拒后，经纪人李成颇为郁闷地摇了摇头。上周末的一个下午，他几乎又是无功而返。

李成口中的“暴饮暴食”，指的就是春节前后的二手房成交热。作为有着3年经验的老经纪人，他每天哪怕是坐在门店里打几个电话，都有可能找到一位买家。可自从4月开始，市场行情一落千丈，买完房的人自是不再来中介门店，没有买房的人也因为更加犹豫而选择“暂不看房”。

不得已之中，为了抓住客户，李成又拾起了过去“蹲点”的老办法，每逢周末的下午，在来来往往的街道边支上房源板，印刷好房源传单，站在原地逮看房人。然而，上周日下午4点到5点，本该是街上行人最多的时候，除了中途有两个行人停下来看了一眼房源信息之外，就没有人上来仔细询问价格，更别提有人表示出看房的意愿。他手中的传单，也只派发出去十几张。

“哎，又是一个毫无收获的下午。”呆在路边树荫下无所事事的李成在聊天中告诉记者，如今的二手房市场正如他的师父总结的——调高报价是绝对没人看，维持报价是可能没人看，调低报价也许才有人看。

4万元以上房源少人问津

李成的说法并非“危言耸听”。记者发现，随着看房人数的剧减，“足够有诚意”报价也渐渐成为二手房源能引来看房人的关键。

以东三环潘家园区域为例，3月份，该区域的小户型报价已经被抬升到4万元/平方米，而到了本月，超过这样的报价已经引不来看房人。“我这套房子，降了20万元，才总算有人看了。”市民董女士告诉记者。董女士在潘家园东里有一套大约80平方米的两居，之前报价300万元，一直约不到看房人。上一周，着急的董女士将报价调低了20万元，果然在周末来了两位看房人。“不过，他们给我的感觉是只想看看，不想真心买，我在考虑要不要继续降价。”

该区域的经纪人也告诉记者，区域里有不少房源，之前业主在市场好时将报价单价调整到43000元至44000元，现在半个月过去了，也找不到一个愿意来看房的客户。

房价变化会比交易量滞后3个月

来自中介机构的统计也显示，随着购房需求的萎缩，楼市实际交易量正持续减少。来自伟业我爱我家集团数据中心的统计显示，5月1日至5月20日，全市新建商品住宅（不含保障房）共网签5130套，环比4月同期下降了33.8%；成交均价为32800元/平方米，与4月同期基本持平。而二手住宅方面，5月1日到5月20日，全市共网签14202套，较4月同期下降了16%；成交均价为43000元/平方米左右，与上月同期相比基本持平。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，房价的变化，一般要比交易量的变化滞后3个月左右。3月初北京楼市的实际交易量开始减少，现在已经显现出止涨势头，市场的降温已经开始影响业主的定价，主动调高房屋售价的业主由之前的八成左右降至目前的不足五成，部分大户型高总价房源已经出现降价现象。北京楼市整体步入新一轮降温周期，预计六七月份，北京房价或将迎来拐点。

6月36盘预计入市

大户型供应增加

根据亚豪君岳会统计，6月北京商品住宅市场预计将有36个项目入市，其中包括中国铁建花语金郡、京汉东方汇、首开华润城等的17个纯新盘，以及包括华润·萬橡府、天资华府、首开香溪郡等19个老项目后期。其中，17个项目主打90平方米以上中大户型。

据了解，6月份已经进入房企上半年销售节点，因此大量房企入市主动性增强，加之5月央行突然收紧信贷，将对下半年楼市形成一定不利影响，房企因此抓紧抢收业绩。另外，从近期北京住宅市场表现来看，库存6.5万套处于低位水平，政策方面除部分区域外，整体并未出现收紧，因此现阶段市场需求依然旺盛，项目频频出现开盘热销场面，这一市场热度也促使开发商加大力度推出新货量。统计显示，包括首开香溪郡、天资华府、首创禧瑞墅等项目均为5月入市热销之后，6月顺势加推。

从入市项目特征来看，6月预计入市项目当中主打中大户型的项目明显占据主导。其中27个普宅以及别墅项目当中，17个项目均主打90平方米以上中大户型，只有9个有少量90平方米以下中小户型。更多的小户型供应，来源于另外9个公寓和商住项目。

这一供应特征也正与需求特征相符。根据亚豪机构统计，5月截至19日，纯商普宅成交当中三居室占比42%，居各套型之首，面积段则以130平方米以上大户型居首，占比37%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，市场以大户型为主导主要是受到两方面的影响，一方面从供应方来看，近两年由于地价的不断攀升使得开发商更热衷于打造大户型产品，通过大户型产品来提升项目品质增强市场接受度，从而达到保证利润或提升利润的目的；另一方面“二孩儿”的全面放开带来家庭人口的增多，也使得市场当中大户型需求也在明显上升。另外今年重启的“90/70”土地政策更给大户型市场“加了一把火”，未来大户型产品的供应减少也使得这类产品近期供需强劲，而这一趋势特征也将延续今年全年，在明年“90/70”项目逐渐入市之后才会出现扭转。