据最新数据,广州租赁成交均价出现同比下跌,出租回报率在2015年的基础上继续走低。尽管业内预期6、7月租赁市场将因毕业季而有所回升,但业内人士认为今年全年广州住宅平均租金将略低于2015年水平。

广州租赁市场成交情况出现下跌,成交量跌幅近一成半。据链家满堂红数据,4月广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅平均月租金为48.1元/平方米,环比下跌2.9%,同比下跌1.4%。而2016年1~4月广州市9区二手住宅平均月租金为48.2元/平方米,同比下跌幅度为0.4%。

“同时间段的二手住宅均价同比上涨8.9%,假设出租期满12个月,2016年1~4月的住宅出租回报率为2.6%,在2015年的基础上继续走低。”链家满堂红市场研究部高级经理周峰对2015年和2016年1~4月促成的广州市二手住宅买卖、租赁个案进行研究,发现2016年1~4月面积区间回报率同比几乎全线下跌。回报率最高的是30平方米以下的小单间,为3.6%,同比下降0.1个百分点,而144平方米以上的非普通住宅出租回报率为2.6%,同比上升0.1个百分点,是今年1~4月出租回报率唯一出现同比上升的面积区间。

周峰分析,2015年曾出现全年度住宅平均租金同比涨幅大于楼价同比涨幅的情形,但这种“非常态”的现象在今年年初已重新扭转,在经济大环境不明朗的情况下,春节后回流广州的租客数量较去年同期并无明显增加,且从中心区高端板块往周边中档板块迁徙的现象亦持续增加。

据了解,天河北、珠江新城、环市东等传统写字楼板块的住宅租赁宗数之和占全市总量的比例,从2015年前四个月的17.3%减少到今年的14.1%,今年天河北板块的住宅平均租金同比也下跌3.4%,只有60.9元/平方米·月。

周峰分析,全市租赁成交主力区间是60~90平方米,占比超过40%,但今年前四个月的平均租金同比下跌0.2%:“目前大多数业主有提高房租的意愿,但没有太充裕的需求支持他们实施此行为,如果在接下来的大半年时间内,总体市场没有太大的改观,不排除今年全年广州住宅平均租金会略低于2015年的水平。”

“90后”先租房再找工作

有业内人士认为,目前处于租赁市场的淡季,预计6、7月将因为毕业季的到来而迎来租赁旺季。“现在的毕业季租赁情况与以往有所不同。”房天下广州二手房电商商圈经理张叶伟称,5年前甚至更早的时候,“80后”刚刚毕业步入职场,价格是他们最看重的因素,只要价格上符合他们的预期,其他方面几乎无须考虑。而“90后”在对待租房这件事上的态度和前辈们有所不同:“他们对于房子本身的家居装修、周边安全乃至小区环境都有更高的要求,租房这件事并不会影响他们对生活品质的追求,不少长期租客甚至会在征得房东同意后,对房子做适当改装以提高生活质量。”

90后与80后在工作选择上的不同,也间接影响到他们的租房行为,张叶伟分析,新一代的年轻人在步入职场时有不少职业可选择,他们的家人大多数也能提供足够的支持,在东圃板块就出现了应届毕业生“先租房再找工作”的情况:“有一半以上的毕业生租客是先由父母垫付一年的租金,再慢慢找工作。”

城中村租赁情况不如往年

在毕业季,大部分业主也会在这两个时间段上调租金。“业主一般不会冒着违约的风险中途涨价,只会在租约到期后调价,因此租金的上调幅度也和租约在何时到期有关。”一个中介人士告诉记者,以天河东圃为例,如果是租约在6~7月到期的物业,业主重新对外出租时,价格一般会上调15%左右;而如果租约到期时间是春节前后,那么业主重新出租时上调的幅度一般不会超过10%。

此外,近几年城中村租金不断上涨,价格优势已逐渐弱化,对毕业生的吸引力逐渐降低,越来越多刚刚毕业的毕业生选择小区合租。以天河东圃为例,目前城中村单间的月租普遍在600元~800元之间,一房一厅的单位租金甚至接近1000元/月。而合租的方式大大降低了小区的居住成本,东圃楼梯楼两房每月的租金在2000元~2400元之间,每个人只需要承担1000元~1200元月租。

陈先生4年前承包了大学城穗石村的3栋公寓对外出租,以半年以上的中长租为主。据了解,往年还不到5月,他的公寓基本上就住满了,其中70%以上都是大四的毕业生,但是今年一直到5月中下旬,入住率仍然不到八成。据陈先生了解,大学城其他城中村如贝岗、北亭也存在类似的情况。

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“商改租”能否

解决租房难问题

允许商业用房改造为租赁住房俗称“商改租”,这一提议日前被相关部门公开提出。有业内人士认为,“商改租”能否真正起到解决年轻人租房难、缓解商业地产高库存的作用,还视乎其实施过程中能否解决与之相关的许多问题,并充分调动各方的积极性。

“其实广州早就存在类似的情况,即投资者将闲置的写字楼等商用房买下,改造为公寓对外出售。”搜房网广州二手房电商商圈经理骆周育透露,这些现象主要集中在天河、越秀、海珠等城区,“但不同的是,对外出租的例子极为少见。毕竟这些投资者从一开始购置写字楼的目的,就是为了改造后出售套现,因此对长期持有出租普遍不感兴趣。”

据了解,典型投资客的操作手法是买入写字楼中的一层或几层,分割成小公寓再重新装修,每套公寓面积在20~30㎡之间,售价在40万~60万元之间。尽管大部分物业的楼龄都比较长,普遍为10~20年之间,但由于地处市区且价格相对同地段住宅便宜不少,仍旧吸引了不少年轻置业群体。

有业内人士认为,“商改租”是为了解决年轻人尤其是年轻单身群体在城市租房难的问题,同时对于部分商业地产库存量较大的二线城市以及一线城市部分板块也会是一个明显的利好消息,但是考虑到大城市中外来年轻人群体不断增加,商用房经过改造后能否满足他们的租住需求还有待观察。另外,假如“商改租”之后只允许出租,那物业持有周期长、回报率低,对开发商而言利润微薄,他们参与的热情也会降低。

以海珠区昌岗板块为例,写字楼租金一般是同地段同面积住宅的两倍,在番禺、白云等地也存在类似的情况。业内人士提出,在施行“商改租”的过程中,如何填平这一差距十分重要:“这方面可能就需要地方政府根据本地实际情况出台相应政策,才可能调动起开发商和个人参与的积极性。”