日前，国务院发布“租房新政”，新政最大的亮点，是鼓励包括政府公租在内的机构租赁。为此，新政大篇幅地提出，通过金融、税收、土地等政策优惠，培育和壮大机构租赁。此外，还可突破规划和用途限制，将商业用房改造为租赁住房，水电气的价格按民用标准执行。事实上，从管理层的角度来看，无论租赁权益保障缺失、租金水平高涨，还是居民“重售轻租”，都与机构租赁弱小相关。

租赁市场具有明显的公共属性，机构租赁则是稳定市场、降低租金和权益保障的“压舱石”。国际上，政府公租和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁（接受租金管制或政府补贴）占市场份额30%以上。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房占24%，私人机构房源占22%；2013年，美国3200万套私人租赁住房中，机构租赁占28.4%。

目前，我国机构租赁占比太低。数据显示，我国25.8%的城市居民租房住，89.5%的可出租房屋来自私人住宅。2010年，基于北京租客的网调显示，租赁关系以个体房东散租和个体二房东转租为主，二者占比超过80%。只有约6%的租赁住房来自机构出租，主要的租赁机构是就业单位（4%）和房管部门（2%）。无人监管、处于野蛮生长的个体散租市场占主导。

机构租赁弱小，根源是系统性的：一是房地产开发和销售利润率较高（毛利率和净利率分别高达30%和10%），相比之下持有和租赁收益太低，甚至低于无风险利率；二是REITs（房地产投资信托基金）等产品缺失，租赁投资回收期太长，久期和流动性风险突出；三是租赁是“轻资产、重运营”的行业，人工、管理成本高；四是政府监管缺失、信用环境尚待净化，租赁交易成本高，投入产出不匹配。

此次租房新政似乎要着重改变上述局面。对一般纳税人出租营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，推进REITs试点；鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。“商改租”在规划上的突破，可谓是最大利好。

未来，租赁需求边际增长更快。大学毕业生、蓝领工人等新市民成为楼市需求主体，讲究生活品质的“90后”，不希望成为房奴；城市化已进入“下半场”，即从城市化到“大城市化”。面对居高不下的房价，租赁是新市民们的第一选择，甚至是长期选择。因此，有预测称，目前1.5万亿元的租赁市场未来或翻倍；从供应看，楼市进入存量时代，25%的房屋闲置，托管需求很大。同时，产业转型，大量厂房要改造，也亟待向需求更大的租赁市场转型。

目前，存量物业盘活、“商改租”等领域，由于土地成本很低，此前机构进入租赁市场所顾虑的投资回收期太长、流动性风险均明显缓减，从而被视为发展机构租赁的“风口”，较为突出的是近年来贴上“互联网+”标签的长租公寓市场。近年来，相继有蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等长租公寓品牌诞生，并获得资本市场多轮融资的青睐，长租公寓也成为龙头万科转型的四大领域之一。

不过，笔者认为，即便普遍“合法逃税”，散租市场投资收益率也仅为2%~3%，难以进入机构投资者的选项。因此，考虑到租赁服务占用较多的人力资源，REITs在推广难度大的情况下财务投资的成本也很高，即便有税收优惠、规模化优势，也无法提供足以吸引机构进入的最低收益率。目前，绝大多数长租公寓运营商主要依赖租金收益，标准化的配套生活服务，以及个性化人居体验、智能硬件接入、群体租赁定制（如软件园公寓）等增值服务还无法匹敌租金收益。

另外，物业盘活、“商改租”尽管降低了土地成本，但改造成本不可忽视。一方面，“商改租”涉及厨卫、空调、暖气等，有机构预测，每平米的改造装修成本在2000元以上，一套50平米的空间改造需要成本10万以上，仅改造成本就需要2年以上才能收回。另一方面，“商改租”还包括社区、教育、医疗等生活服务配套，涉及到区域规划的调整，综合成本会非常大。

因此，要警惕打着长租公寓的幌子，冲着政府补贴、风投青睐，无视租赁市场培育和探索增值服务的圈钱行为、投机行为。近年来，国家鼓励创客空间发展，但投机资金借助“双创”热潮一哄而上，包装骗取政府补贴、风投资金的不在少数。本质上，多数创客空间是靠租金收益的“二房东”，在集聚创业人才、扶持初创项目、融资支持和成果推广方面的增值服务严重缺失。

即便部分长租公寓能盈利，也多为高端租赁经营，这与国家扶持机构租赁大相径庭。笔者认为，针对新市民为主的租赁供给，具有很强的住房保障特性，依靠市场是不现实的。

首先，政府公租房和货币补贴要占据一定比重，发挥带头作用，这才是稳定租赁关系、降低租金价格、净化租赁市场环境的基石。德国机构租赁的主体是政府公租、非盈利组织，然后才是接受政府补贴的市场化机构租赁。

目前，相比房屋开发和销售，我国住房租赁在拉动经济和税收上的贡献很低，地方热情不高，这是政府公租难以壮大、占据重要地位的体制性原因。