业内人士认为，判断楼市回暖的依据，一是看成交量是否回复之前的市场平均水平，二要看二手房的成交量。

豪宅的野蛮生长让深圳5月的新房均价攀上高峰。

深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳规土委”）数据显示，5月份全市一手商品住房成交均价（也即“新房均价”）达55817元/m2，环比上涨11.9%。

豪宅成交火爆是5月份新房均价上涨的主要原因。机构数据显示，5月份深圳每10套住宅成交中就有一套是千万豪宅，随着6月更多豪宅入市，结构性成交将更深入地影响深圳楼市；而另一方面，部分区域的新房和二手房出现价格下调，深圳楼市普涨不再，分化开始。

结构性拉涨

尽管“3·25”新政对市场的影响还在，客户观望情绪浓厚，影响成交量仍在低位，但受半岛城邦、玖龙玺等高端楼盘的拉升作用，5月深圳市新房成交均价达到5.58万/平方米的历史高位。

深圳中原研究中心数据显示，5月份深圳豪宅共成交486套，环比上涨28.5%，在深圳市新房成交占比也达到了17.5%的历史峰值。而深圳市5月份豪宅整体均价环比上涨3.3%，达82485元/平方米。

分区域来看，福田区和南山区分别以89908元/平方米、80180元/平方米的新房均价睥睨全市。

从高端豪宅成交类型来看，5月份深圳市豪宅成交的主力仍然是平层豪宅项目。中原研究中心数据显示，深圳市5月份平层项目共成交7.09万平米，环比上涨27.8%。

另据深圳规土委数据显示，深圳市5月份144平方米以上户型占一手商品住房总成交金额的36.15%。

平层项目的主要成交几乎全集中在南山区，像半岛城邦三期、地铁前海时代、宝能城花园以及恒裕滨城二期这样的项目是成交的主力，由于面积和地段上的优势，近年来平层豪宅成为了主流的居住方式。

以半岛城邦为例，位于蛇口、均价10万以上的半岛城邦三期在4月初推出了533套85-229平方米精装住宅，成交470套，总销售金额57亿元，其中多数在5月签约，拉升了整体房价。

从成交总价来看，5月份千万豪宅占总豪宅成交比例的67.1%。其中1000万－2000万的中端豪宅大幅增加，占比55%，成交主要来自地铁前海时代、半岛城邦三期以及宝能城花园新锦安壹号公馆以及深圳中心天元等项目。

而1000万以下的豪宅较上月减少9.1个百分点，占比32.9%。成交主要来自中高端豪宅自带的小户型，像半岛城邦三期和恒裕滨城二期等，均含有80多平的小户型。

值得注意的是，在豪宅大量成交的同时，深圳市新房成交量整体较上月环比下降3%。中原地产研究员王琰认为，目前市场处于调整状态，5月份仍是“3·25”政策的消化期，入市项目仍以刚需项目为主，值此蓄客不足、客户对价格抗性较大的敏感时期，许多豪宅项目也都延迟了入市时间。

而一位不愿透露姓名的开发商人士认为，深圳市场目前已经出现了“伪豪宅”现象，也即单价10万以下的项目，很多并不是真正的豪宅，就是普通住宅。当市场冷静下来，被过分乐观冲昏头脑的人会重新考虑这类房产的价值。

分化的市场

6月2日，央企电建金茂联合体摘得龙华区上塘地王，楼面价高达56781元，保守估计项目售出单价至少达10万元，而龙华区5月新房成交均价为40421元／平方米。

在王琰看来，随着龙华上塘地王的诞生，大众对深圳房价的上涨预期将被继续推动。

但在随后，龙华壹城中心开盘，以5.5万元／平方米单价推出1000多套可售房屋，小户型价格更低至5.16-5.3万/平方米，打破了地王推涨房价大幅上涨的逻辑。

壹城中心的低价开盘并不是特例，在坂田、龙岗等区域，也出现了多个新盘低开、优惠放大的情况。

中国指数研究院数据显示，上周（6月6日-6月12日）深圳新房市场成交周期性下滑，成交量下降。截至6月12日，深圳商品住宅共成交658套，环比前一周下降15.42%，成交面积为6.74万平方米，环比前一周减少13.55%。

虽然本周（6.6-6.12）市场较前一周冷淡，但成交均价较前一周上涨，本周高价位楼盘产品热销，成交均价为57959元/平方米，环比前一周上涨2.84%。

中原地产认为，随着地王效应的显现和开发商加推，下半年新房市场将告别冰冻，热度回升。

而二手房方面，根据链家市场研究中心统计数据，近两周深圳各区业主报价不但没有大幅上涨，反而有所下降，福田放盘价下调最猛。宝安、蛇口片区业主放盘价较高位降低10%左右。

另据深圳中原研究中心的监测，上周（6.6-6.12）深圳二手住宅共成交873套，成交面积约为7.7万平方米，同比分别下降12.4%和11.7%。

中原分析，现阶段二手房的成交备案量仍然处于较低位置，大幅低于去年12月2000多套的周平均量，由于前期市场低迷，实际成交回升无力，预计6月二手过户量仍不会有大幅回升。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，判断楼市回暖的依据，一是要看成交量是否回复之前的市场平均水平，因为只有成交量上去后，成交价格才具有参考性；二是要参考二手房的成交量。“目前从政策层面来看，也存在较大变数，需要再观察几个月，大概到9月，市场才会明朗。”

尽管市场严重分化，回暖未明，但深圳楼市的整体均价短期内很难降下来。2016年以来，深圳“10万+”豪宅已由去年的2个升至如今的24个；6月份豪宅成交或将继续拉动房价结构性上涨。

6月3日，豪宅项目华侨城新天鹅堡推出约315套298-380平方米及545平方米住宅，折合单价11.6-16万元/平方米。根据中原数据，当日去化约40%，即销售四成。

除华侨城天鹅堡外，万科瑧山府、香山美墅云邸、水湾1979等豪宅6月也将入市；整个6月深圳预计有19个楼盘入市，推售量较4、5月有所增加。

从供应量来看，中国指数研究院数据显示，截至6月12日，深圳商品住宅可售套数40345套，环比前一周上涨3.78%，可售面积为442.4万平方米，环比前一周增加2.90%；去化时间9.12个月，逼近去化警戒线。

业内人士认为，这或将从整体上抑制深圳楼市的上涨空间，去年以及今年一季度的暴涨很难再现。