7月5日，未来科技城123号地块以19664元/m2的楼面价、208%的杭州楼市史上最高溢价率，被阳光城收入囊中，再创板块地价新高。时间再往前推一周，与其相邻的两宗宅地，也分别以15282元/m2和18200元/m2的高楼面价被中南建设和东原地产拿下，这两家房企都是首次进入杭州。

今年以来，每次拍出高价地，都成为周边楼盘的一次狂欢。就在上周拍地后，引发了未来科技城楼盘集体“封盘”涨价。事实上，今年杭州各板块高价地一出，周边总有一些楼盘宣布“封盘”涨价，但是像这样大规模的集体“封盘”，还是头一次。

专家认为，开发商对高价地做出的“封盘”反应，其实是涨价的一块试金石。而开发商口口声声说的封盘，究竟是怎么回事？记者实地做了暗访。

高价地一出

楼盘关门两天上调价格

6月27日下午，未来科技城198号A、B两宅地出让，先后刷新地价纪录，其中B地块最终成交价定格在18200元/m2，而此时该板块内不少项目的在售均价也仅为1.6万元/m2左右。土拍会一结束，某聚集了上百位中介的微信群中就传出消息：万科星空、新城峯璟、富力十号院等一众板块内楼盘已经“封盘”，准备上调价格，暂时不能带看。随后陆续有楼盘通过海报、微信朋友圈发布了“封盘”的消息。

按照相关规定，封盘是指对于已经领出预售证的房源，购房者要买开发商也坚决不卖，这属于违规行为，可以向有关部门投诉。那么，杭州这么多块高价地边上的楼盘宣布封盘，是怎么回事？

近日记者以购房者的身份实地探访了万科星空项目售楼处。在沙盘旁的一幅灯箱画面上，东原地产和中南建设刚刚拿下的两宗未来科技城地块已经被标注了出来，成交价格、距离星空项目的距离也都一目了然。

置业顾问向记者介绍，目前1号楼正在认筹，开盘均价预计在28000元/m2左右；记者从透明售房网查到，此前星空项目的整体成交均价为23856元/m2，近期开盘房源的成交均价也仅仅是25000元/m2。置业顾问表示：“未来科技城的地块成交价都超过一万八了，我们直接放了两天假调整了价格。”

一位姓赖的中介经纪人向记者证实，星空售楼部之前确实关停了两天，两宗地块成交后，不少楼盘都“封盘”了。

其中就有富力十号。在富力十号的售楼部，一位姓叶的置业顾问表示：“靠北的五幢洋房虽然已经领出了部分预售证，但目前都暂时封盘不卖了，接下去要做价格调整，位于中心位置的楼王，老板想卖到30000元/m2以上。”记者了解到，项目其他在售房源仍旧正常销售，且价格没有上调，透明售房网显示该盘之前的累计成交均价为21859元/m2。

此外，在未来科技城板块，新城、合景等开发商的项目也有暂时封盘调价的现象。

其实，不止未来科技城，今年随着高价地频出，热门板块的在售项目“封盘”现象屡见不鲜。1月6日，信达以36679元/m2的楼面价拿下南星桥地块后，钱江新城板块内的金隅学府、钱江御府、融创候潮府三个楼盘集体封盘调整价格。金隅学府的工作人员透露，在该地块出让前，对该地块将高价成交就已经有预估，提前调整了表价（售楼部现场各房源的销售价格，一般为备案价的90%左右）准备推出，看到地价超过3.6万元/m2后，当天就暂停销售、关闭售楼部再次提高表价，所有在售房源均直接调整价格，第二天重新开放后，用新的价格体系开始销售。离信达地块稍远的天阳凤起，封盘后重开，价格全面上调了5%。

还有一些楼盘的“封盘”就比较任性了，虽然与高价地并不相邻，但也觉得有涨价必要。比如像碧桂园，7月5日未来科技城拍出19664元/m2楼面价后，其在售两个项目西江月和珑悦，一个位于申花板块，一个位于钱江世纪城，均向集团申请封盘涨价。

库存少市场供不应求

“封盘”是手段，涨价才是真

开发商们所谓的“封盘”，更像是一种擦边球。目前可以归为两种套路：其一是暂时关停售楼处，申请上调备案价格。

“比如万科·星空，选择关闭售楼部两天，完全可以解释为员工集体放假两天，这样就不属于违规情况了，但实际又达到了封盘的效果。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉记者，开发商要涨价有两种手段，一是去物价局申请上调备案价，二是把表价折扣降低或者取消。关停售楼部一两天也许来不及到物价局上调备案价，但时间上已经足够开发商向公司申请，重新调整表价，用新的价格体系进行销售，并培训置业顾问新的销售说辞。

二是虽然售楼处开着，但告诉你不卖，如果一定要买可以，按备案价原价买。富力十号的置业顾问就表示：“如果购房者一定要买封盘的几幢房源，也可以进行销售，但是在销售时会以备案价的原价销售给购房者。购房者一般不会这样做。”

开发商的“封盘”并不算真正意义上的封盘，而只是借助封盘，制造一种紧张的气氛，加快去化，增加利润率。而在高价地频出的当下，封盘的目的还是达到了。

6月3日，首开&金茂联合拿下申花庆隆单元地块，楼面价33106元/m2。6月5日，申花北的浙铁阳光郡宣布“封盘”调价。结果是整个案场下午一直处于签约状态。根据中指数据显示，今年1月至今，阳光郡的成交价每月均有500元以上的涨幅，但是成交量却一直维持在高位，整个上半年，成交价上涨了约20%，却仍然以总成交560套的成绩，位居主城区成交量第7位。

在热门板块，越“封盘”越卖得好，这种现象其实与库存变少，市场变得供不应求有关。还是以未来科技城为例。今年上半年，未来科技城所在的余杭组团，共成交住宅10353套，而截止到7月5日晚20时，余杭组团的住宅库存仅为7294套。钱江新城板块，上半年共成交2390套住宅，而住宅库存仅为2924套。接下来新开盘的量远远跟不上去化速度，因此也就给了这些要“封盘”涨价的开发商足够的底气。

中国指数研究院数据显示，钱江新城6月份的成交均价为49484元/m2，相比1月份上涨了近15%。未来科技城板块内，楼盘基本都有1000~2000元/m2的涨幅，记者了解到，板块内的许多楼盘均表示接下去还会继续涨价。

封盘也是对市场的试探

购房者不必太紧张

“封盘”的背后，是开发商涨价的诉求，但客户是否买账还是要看板块的供求关系。涨得动的板块，往往是本身的供应量不大，且未来利好较多，尤其是外来人口的导入能力强的，涨上去的房价才有人来消化。

丁建刚认为：“目前开发商所炒作的封盘一说，是钻了个空子，根本目的还是为了涨价。一些开发商想，我就比周边地价卖得贵那么一点点，用这个新的价格试探一下市场。”丁建刚表示，多个板块地价一下子提升，甚至超过了不少在售楼盘的均价，面对这样的市场，开发商也需要反应的时间，后续的行情、走势如何还需要时间来论证。

华邦房产一手房市场负责人表示，目前杭州没有一个盘能为了涨价就做到真正意义上的封盘不卖。即使是在一些对外宣称封盘的项目，中介经纪人把客户带过去，肯定也是接待的，开发商最关心的还是怎样以更高的价格把房子卖掉。

丁建刚表示，面对大量楼盘的“封盘”动作，购房者不必紧张，一是要判断板块的供求关系，接下去该板块是否已经到了供不应求的地步？房价会不会不断上升？二是要考虑清楚自身需求，一般在现有房价10%以内的涨幅，大部分购房者还是可以接受的。