近期，济南唐冶、张马屯接连出现的高价地王，把济南的房价又搅热了。特别是在济南东部，封盘和涨价几乎成为不少开发商的“标准动作”。

每平米几百甚至上千元的涨价，让不少“刚需”恐慌起来，对于不少人来说，房价这么个涨法，似乎是越看越买不起。目前，济南整体的房地产市场究竟“热”到了什么地步？东南西北中各部分在涨势上有何不同？未来的济南房地产市场又会如何发展？近日，本报记者就此进行了系列调查，试图为您在当前纷繁复杂的楼市迷局中提供一份别样的思考。

今年3月份以来，济南楼市一片红火，涨幅不断。但是仔细分析，不同区域之间的涨幅差异较大。东部领涨泉城，均价破万，南部、西部和北部则相对平缓，区域分化明显。专家分析，济南东部房价高涨的背后，有产业聚集、需求量大的理性因素做支撑，但也存在部分开发商借炒作涨价的“虚火”。

有楼盘因乱涨价，被责令整改

近期，唐冶、张马屯接连出现的高价地王，把东部的房价又搅热了。封盘、涨价，这成了周边楼盘对外的统一“口号”，动辄几百甚至上千元的上涨，让不少准备买房的人恐慌起来：房价这么个涨法，真是越看越买不起。

位于北部城区的一家开发商表示，房价涨得有点让人心慌。南部某楼盘负责人认为，与南部城区平稳上涨的房价相比，东部的房价涨法有点乱。“一周涨好几千，太畸形了，就怕腰斩。”

房价飙升，开发商真的有这样的底气吗？这两天，唐冶片区的一家楼盘疯狂涨价的炒作被紧急叫停。原本定于七八月份的开盘时间一再推迟，价格一再上涨。在6月底唐冶地王出现后，房价就立马涨了两千，涨价30%左右。对于这样的疯涨，济南市有关部门也“坐不住了”，要求其限期整改。有业内人士分析，“主管部门的此次举动较为罕见，这给东部部分乱涨价的项目敲响了警钟。”

不仅如此，张马屯村片区地王拍出后，周边的楼盘已经传出疯涨的消息，甚至挂出了“封盘”的标语。但是，近日记者前往几个声称要涨价的楼盘实地探访时，发现这其中有水分。

声称要封盘的新城香溢紫郡，仍在正常认筹，认筹价格在8500-9000元每平米，上周开始认筹，目前仅认筹了20多个。工业北路附近的万科新里程的房价，虽然最高已达17000多元每平米，但是购买指定品牌的家具后可以打折，折后价格在15000元左右。

对此，业内人士认为，有东部接连两块地王拍出后，开发商推波助澜，借势营销，营造恐慌气氛，想趁机卖个好价格。有楼盘捂盘惜售，开盘时间一推再推，开盘价格也一再飙升。

东城领涨势头明显，西部南部稳中上涨

国家统计局数据显示，济南新房价格环比连续12个月上涨。从全市的综合情况来看，东城价格处于领跑的位置。世联地产《2016年济南房地产半年报》显示，东部市场领涨势头最为明显，目前东部区域成交均价已经突破万元，南部西部涨幅不如东部。

在济南泉城广场商圈工作的王先生，今年八月想买房。他准备了二十万首付，目标是单价七八千，总价八九十万的新房。开始看房时，王先生首选东部，但看了几家后，他感觉很受挫。“房价太疯狂了。”王先生说。他先看的东部片区的保利华庭，半年涨了四五千，均价已在一万四左右。

转了一圈，他发现东部几乎很少能找到均价一万以下的房子了。无奈之下，他转向其他区域。首先是南城，“领秀公馆价格一万出头，中海国际在八千五左右，这些地方相对涨幅不太大，价格还在能够承受范围内。”王先生说。西部楼市的价格要更低一些，均价在七八千左右。现在，他的目标已经锁定西城和南城。

业内人士普遍认为，目前济南的房价已经形成较为明显的区域分化。相比东部的疯狂势头，西部和南部的房价虽然也在稳中上涨，但是幅度要低很多。

土地供应及产业分化，带来区域房价分化

从全市房地产市场来看，不仅价格在各区出现了分化，成交量也是如此。统计显示，上半年东部区域共成交22850套，套数和面积均占到全市成交量的48%。

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，不同区域之间土地供应情况不同，也在一定程度上影响了区域房价的分化。

“今年来看，南部、西部的土地供应相对较少，北边天桥土地熟化的成本高，难度大，出来一块也不容易。一旦有地块出来，济南市已有的开发商要抢，进不来的开发商想进来，就导致竞争激烈。土地价格高，这又带动了周边房价提升。”孙大海说，而今年土地供应集中在东部，也就为东部房价增长助了一臂之力。

孙大海认为，南边的房价也有涨幅空间，但是需要新的土地供应来引爆。南部一标志性楼盘的负责人也表示，现在开发商处于僧多粥少的局面，苦于没有地可拿。

另外，产业分化也导致了不同区域房价的差异。世联行山东区域董事总经理朱江认为，东部有高新区，奥体和CBD等，产业聚集，吸引众多人口，需求量大。南部主要是行政和办公居住，对人口的吸引和聚集来说，不如东部。西部和北部也是面临产业聚集的问题。“目前来看东部城区在济南市区内优势明显。产业发展带来的人口聚集和购买力的释放，导致东部市场的繁荣。”朱江说。