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全国普现“5月红” 楼市回暖了吗？

　　进入五月，凡是关注楼市的似乎都感觉到了这个月份特有的温暖，供需两旺、成交大涨成了近期各地楼市的特征，让专家和购房者不禁大呼楼市红五月已成定势。透过各地成交量攀升的表象，我们需要思考的是房地产市场真的回暖了吗?五月楼市能当得起“红五月”称号吗?楼市红五月真的来了吗?

全国十大重点城市5月楼市成交量大面积上涨

根据链家地产市场研究部综合全国十大重点城市的楼市销售数据，5月前3周(4.30-5.20)包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量(包含保障房)为56513套，比4月同期上涨22.6%，各城市与4月同期相比变化幅度分别为：13.8%，12.6%，74.8%，-4.4%，26.9%，15.0%，1.1%，66.7%，13.6%，37.5%。除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，其中，北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅超过6成。

“五一”小长假销量超去年 西安楼市迎来红五月

据西安市房地产信息网数据研究中心的数据显示：“五一”小长假期间，西安市商品房共成交638套，总成交面积为62355.45平方米。其中，普通住宅共成交528套，成交面积为54120.15平方米，较去年增加了159套，而成交面积与去年同比，增加了32.99%。其中，普通住宅较去年多卖了111套。业内人士分析，在世园会的整修开园、大幅促销、降价等多重因素的影响下，西安楼市在“五一”小长假中有这样的表现，并不意外。

广州五月一手楼成交涨近6成

据搜房网数据监控中心统计，2012年5月广州十区两市一手住宅成交9099套，环比4月上升59.5%，同比2011年5月上升22.5%。5月广州全市一手住宅成交均价近12000元/平方米，环比4月份的11566元/平方米上升3.7%，而同比(10770元/平方米)升11.3%。

红五月北京二手房迎来火爆 过户量激增五成

北京二手房市场最近又迎来了久违的火爆。记者获悉，从上周开始，二手房交易大厅便人满为患，每天办理过户手续量四五百个，比之前激增五成。截至 5月30日，北京新建住宅签约10164套，也是年内第一个新房成交突破万套的月份。

刚需是“红五月”助推器

记者走访热销的各大项目时发现，目前在楼市上最为活跃的置业者，仍是刚需置业。尤其是目前主推刚需置业的项目，在市场上尤为受到欢迎。

降价促销成普遍现象

记者深入到一些楼盘采访,发现近期房价松动的迹象越来越明显。近日,呼和浩特市“中海·凯旋门”楼盘推出一批房源。据销售人员介绍,开盘促销期间客户最高可享受7万多元的优惠,而且开盘当日认购指定房源还可再优惠1万元,此外还赠送室内花园、阳台50%的面积和飘窗,地下车位售价也由13万元降为9万元。

在北京、广州、重庆,近期优惠促销、下调售价的楼盘也很多,而且有从郊区向城区扩展的趋势。比如在广州市,楼盘降价促销已经成为普遍现象。广州中原房地产中介服务公司研究一部副经理瞿中奇介绍,现在广州市的楼盘不分区域和档次都在优惠或降价促销,开盘价低于预期的项目也很普遍。其中,售价下调幅度最大的“金沙洲”楼盘,起价从每平方米1.3万元降到了1万元以下。去年市场一枝独秀的南沙区,个别楼盘的起价甚至只有每平方米0.5万元左右,这在去年是没有过的。

与国家的经济形势有关

多地楼市成交量回升与目前国家的经济形势有关。今年以来央行两次下调了存款准备金率，向市场释放了一定的货币。在第二次下调存款准备金率时，市场已对楼市持较乐观的态度。除此之外，各地也出现一些微调政策，主要针对的是刚性需求，这对楼市成交量回升做出了一定的贡献。

　A、断言回暖为时过早

　　业内人士表示，目前的宏观调控趋势叠加红五月传统销售旺季，使得楼市处于一个非常关键的时刻，对市场成交回暖和红五月走向市场存在着很多不同的声音。

　　楼市的博弈是一场拉锯战，每次价格变动背后都是购房者和房企的相持、进退。专家认为，从历史数据分析，成交量迅速拉升往往是市场反弹的最直接信号，但是目前市场仍呈现明显“政策市”的特征。因此，仅凭短期成交量的拉升，就开始展望楼市的反弹，显然为时尚早。而且，目前的成交量离正常水平还有差距，市场能否复苏还需观察。

　　近期，对刚性需求的鼓励措施正陆续落地。比如，从三月中旬开始，北京、南京等一二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至退出8.5折优惠;多个城市也相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。专家表示，这样的导向应该坚持，鼓励刚需入市的方式可以是灵活多样，但在执行环节要就严格控制“非刚需群体”钻空子。

C、刚需成“高富帅”

　　刚需，虽然群体数量大、购房欲望强，但是因其购买力有限、选择区域局限，一直不被市场人士所看好。然而，楼市最近的巨大变化，让许多开发商不得不对刚需另眼相看，将其视为众星捧月的“高富帅”。

　　不过，从目前的情形来看，放松调控的可能性基本没有，投机性投资性购房需求将逐渐被赶出市场。没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑，即使大量的刚需入市，短期内可能会带来一定的成交量，但从长远看，对楼市的影响还是有限。有相关人士直呼，依靠刚需释放的力量，楼市不可能有大的反弹。开发商对此不宜过度乐观，购房者也不必过度担忧价格会暴涨。

D、购房者的纠结

　　大家都说楼盘会降价,但是至今价格没有丝毫松动,该楼盘在售数量已经所剩无几。出手吧,担心未来会掉价,不出手吧,担心再过些天这房子就全被卖掉了。如果不是马上必须购房,建议再观望一段时间再出手。现在真正降价的楼盘只是少数,大规模大幅度降价的时代还没有来临。

　　自住购房不仅要考虑到价格问题,还要考虑到自身工作、生活的实际需求。房子的地域性很强,有的路段是贵一些,但是可能离工作地点近,如果错过了就可能再也买不到合适的房源了。只要碰到了合适的,该出手时就应出手。

E、开发商花样多

　　2012年新开盘项目呈现出明显的特点，开发商开盘策略更加灵活务实，营销手段更加多样化，无论是开盘策略的变化还是营销手段的变革，目标只有一个，那就是快速找到并占领刚需与改善性客户市场，达成交易。作为最常见的降价方式，折扣和特价房促销都有所增加。送面积、送装修的形式在楼市中早已不是什么新鲜事，很多开发商以这种隐性的降价方式来取悦买房人，不少购房者也坦承就是冲着开发商承诺的赠送面积、装修才决定出手购房的。此外，产品灵活搭配商住品也是常见的方式。

　　虽然部分地方政府频频试探政策底线，但佛山、成都等城市放松楼市调控政策举措均被叫停，楼市调控政策依然保持高压从严态势。住建部房地产市场监管司有关负责人近日表示，住建部将坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。国务院常务会议强调，稳定和严格实施房地产市场调控政策。

　　从销售总量来看，虽有部分相对回暖，但与往年相比下降幅度仍然明显。在政策没有做出调整之前，房地产市场形势不会发生大的改变，以价换量仍将是大趋势。

　　中国指数研究院预计，接下来一段时间，市场成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升;由于主要城市库存压力依然明显，中央的货币政策微调、预调也是逐步的，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。

　　结语：

　　在当前市场交易量回暖的情况下，部分区域的二手房业主开始出现借市提价的行为，与当前市场的“以价换量”态势并不相符，因为目前占市场绝对多数的首次置业人群，对房价异常敏感，涨价行为将打击刚需的购房积极性，反而会使成交量下降，最终适得其反。

　　单从成交数据上来看，各地楼市似乎一片红火，但仍然有一点不容忽视，土地市场的持续冷清，从中可以看出开发商对未来市场信心仍然不足。且楼市“量变”之后往往跟随的是“价变”，若如此那楼市红五月后随之而来的会否是“黑六月”?这一切值得我们思考和关注。