作者：魏东，戴德梁行首席政策分析专家?

原标题：零售业新政对消费REITs的影响

商务部、国家发展改革委、住房和城乡建设部、文化和旅游部、中国人民银行、国家市场监督管理总局、中国证监会等7部门日前联合印发了《零售业创新提升工程实施方案》，政策的核心是加速零售业的“场景化、品质化、数字化、多元化和供应链协同化”，这将推动零售行业的全面升级，同时对消费基础设施公募REITs也带来积极影响。

近两年消费市场现状给零售企业带来了较大的运营压力，整体零售市场表现乏力，近一年全国社会消费品零售额同比增速持续收窄。截至2024年11月，全国社消总额同比增速为3.5%。

近期召开的中共中央政治局会议明确提出“明年要大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求”。虽然在过去的数次全国性会议上中央也多次强调要“扩大内需，提振消费”，但本次将提振消费放在了来年工作首位，可见其在明年经济发展中的重要地位。

2015年以后，随着网购、直播带货等一系列线上消费兴起，线下消费更加强调场景化、体验化以及运营的精细化；部分已经经营十余年之久的商业项目也有了业态更新、场景迭代等商业焕新的诉求，商业地产逐步由“高周转、重开发、轻运营”向“精细化、存量化”转型，商业项目的发展商、运营商对资产的流动性以及融资的需求也在不断提升。

证监会于2023年3月24日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，将公募REITs扩容至消费基础设施，该类项目进一步丰富了底层资产类型，也为我国REITs市场带来新的发展机遇。发行消费类公募REITs一方面有利于建设培育更高质高效的消费基础设施，改善消费环境，优化消费场景，对扩大内需、提振消费起到积极作用，有利于稳定宏观经济增长；另一方面，对于企业而言，通过发行消费类公募REITs，资本实力能够得到有效加强，得以加大资本性改造投入和增加产品线布局。

2023 年底至2024年，华润、印力、金茂、物美、首创、百联及大悦城等七单消费基础设施公募REITs正式发行，引发市场热烈反响。消费类基础设施公募REITs的正式启航，为我国广袤的商业不动产市场打通了“融、投、管、退”良性循环的通路，促进了商业不动产从“开发”向“经营”的转变，在有效盘活存量商业资产、实现资产精细专业化管理、提振消费信心的实践中迈出了坚实的一步。

笔者认为，商业的本质在于如何处理供需关系，通过发现消费者需求，满足消费者需求和适度创造消费者需求来解决日益变化的供需关系。线上及线下商业场域的“人、货、场”概念，就是从商业的本质出发通过组织“货”（商品供给）构建“场”（消费场景）来满足“人”（消费者需求），“人、货、场”三者相互作用，循环往复。本次出台的《零售业创新提升工程实施方案》明确提出以下五个主要任务：

1. 推动场景化改造：在确保房屋质量安全的前提下，推动百货店和购物中心开展“一店一策”改造，向运营要效能。鼓励融合性商业，创新时尚型商业，倡导策展型商业，培育主题式商业，完善社区型商业。

2. 推动品质化供给：以消费者为中心，诚信经营、品质当先、服务至上，优化商品和服务体验，让消费更放心。

3. 推动数字化赋能：推动实体零售与数字经济深度融合，形成新质生产力，提升效率，让消费更便捷。

4. 推动多元化创新：鼓励业态融合，“大而强”“小而美”“专而精”与“一店多能”模式百花齐放。

5. 推动供应链提升：鼓励强化协同，优化流通渠道，高效衔接供销，促进降本增效。

在笔者看来，零售业新政的推出精准针对零售“人、货、场”三个方面进行有效提升，零售市场从商圈的商业环境到商业项目的改造升级，更加丰富的场景化购物体验有望吸引更多消费者转向线下消费；整个产业链的提升和数字化赋能可助力项目端降本增效。而消费类基础设施REITs做为一种金融产品，物业资产的预估价值和底层资产未来运营所能产生的收入预期对发行基金未来的收益想象空间产生直接影响，商业项目的收入和经营成本则成为了核心的影响指标。零售业新政有助于项目提升经营效益、更好管控运营成本，其协同作用可以有效提升项目经营利润率，对于项目成功上市及在资本市场的表现将产生重要影响。

此外，零售新政的发布配合消费基础设施公募REITs的发行可以有效发挥资源配置的功能，引导社会资金更好地参与优质基础设施与不动产投资。来自戴德梁行资本市场部的数据显示，在公募REITs扩容消费基础设施之后，商业类别的投资额成交占比从2022年的5%大幅提升至19%，政策出台之后零售物业对资金的虹吸效应凸显。进入到商业项目中的资金作为培育商业项目未来发行公募REITs的“耐心资本”被用于项目资产运营的改造和提升，对于提升整体零售物业的发展水平起到了积极的推动作用。

相较于已发行的不动产类型，消费基础设施在我们身边，时刻影响着人们的衣食住行。消费基础设施公募REITs的发行不仅在宏观上有益于我国基础设施公募REITs市场的繁荣与长久发展，助力国内大循环的格局，也在生活层面通过专业的资产管理，鼓励人们走进商业、消费商业，让商业资产与人民生活相互依托、互相成就，实现国家促进消费的战略目标，提升人民的生活质量与幸福感。

笔者认为，作为政府2025年工作的重中之重，我们有望看到未来会有更多的促消费稳增长的政策出台，伴随着这些消费类的利好政策，我们期待着消费基础设施公募REITs为我国商业市场的繁荣与人民生活的丰实做出更大贡献。