新华财经上海4月25日电（谈瑞）当下，每两个国人中，就有一个正在或即将直面养老命题。从被动应对转向主动布局，银发经济这个“最确定、最稳定的大产业”里潜藏着前所未有的变革与机遇。作为基础设施的养老居所，正在以“住的景场”带动银发经济“衣食住行用、康养文旅服”十大产业的协同发展。

从3.1亿人向7.4亿人，从养老地产向银发人居

国家统计局数据显示，至2024年末，我国60岁及以上老年人口已经达到了3.1亿，占全国人口的22.0%。随着人口老龄化程度进一步加深，银发经济规模正在加速扩大，目前已达7万亿元左右，约占GDP的6%。

这一规模扩张甚至还没有触及“天花板”——据复旦大学老龄研究院测算，在人均消费保持中等增长速度的背景下，2035年银发经济规模预计将达到19.1万亿元，占GDP比重约为9.6%；2050年预计将达到49.9万亿元，占GDP比重进一步提升至12.5%。

“银发经济是最确定、最稳定的大产业。”复旦大学老龄研究院副院长吴玉韶表示，3.1亿的“已老”人口（60岁以上）加上4.3亿的“备老”人口（40~60岁以上），合计7.4亿人，已经占到了我国总人口数的一半以上。在此基数上，银发经济的发展极具确定性。

如此规模的“已老”“将老”人口应如何筹备自己的养老生活？其对于养老居住的真实需求又是怎样的？

“他们倾向于中间圈层、中间户型、中等面积和中等的住房价格。”中国房地产业协会康养分会秘书长姚春苏表示，以北京的调研样本为例，北京77%的老年人居住在1998年以前建成的住宅中，大多位于二环或三环内。为了更好满足养老需求，一部分老人选择把原来的房子卖掉，改善养老的空间和养老的环境，另外一部分选择聘请家庭保姆，还有一部分迫切需要就近提供专业服务的机构。综合这些老年群体的换房需求和交易数据发现，他们倾向于迁出二环，但不会迁出六环；偏好新房或者次新房，最好是60-90平方米的带电梯的二居室。同时，还有一个不容忽略的考虑因素是最好与子女的距离更近一点。

建立在银发群体这些生理、心理和社会等多元需求导向上，养老地产的边际正在向银发地产延伸，又进一步衍生出了银发人居的概念，即通过空间设计、服务配套和社会治理，打造适合老年人“住得安心、活得舒心、融得进去”的居住生态，通过“住的景场”带动银发经济“衣食住行用、康养文旅服”十大产业的协同发展。

八大场景各有千秋，CCRC社区“投融管退”亟待落地

2025中国银发人居大会上发布的《2025中国银发人居发展报告》中，提出了银发人居的八大场景：银发友好社区、CCRC社区（Continuing Care Retirement Community，即综合性的持续照料社区）、银发综合体、银发公寓、市场型养老院、银发商业、银发经济产业园、银发旅居。

其中，CCRC社区已经是当前发展最为成熟的场景之一。以泰康之家·燕园为例，作为老牌险资泰康保险集团的旗舰社区，现今居住有超过3500位银发人群，其依托保险公司资源提供的共享多城度假模式是其重要卖点之一。

但值得注意的是，多位业内人士反映，当前CCRC社区的重资产模式受挫，运营方“叫好又叫座”但不赚钱的现象较为普遍，投融管退的解决方案有待于落地。

对此，易居中国董事局主席、中国房地产业协会康养分会会长周忻建议，要完善REITs（不动产投资信托基金）的退出机制，激活优质CCRC社区。其次，还要租售并举，以旧换新，让建设者和运营者都能获利。

据悉，目前国内养老社区REITs发行须满足诸多条件：根据国家发展改革委2024年发布的关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知，养老设施行业申报项目必须是依法登记并在民政部门备案的养老项目，需满足：权属清晰，需持有完整产权或特许经营权，且无重大法律纠纷；运营稳定，项目运营满3年；规模达标，首次发行项目资产估值不低于8亿元，同类项目需整合至同一REITs平台等。在这些条件约束下，当下CCRC社区的REITs退出机制实践案例尚不多见。

政企联动，打开“三网四联”的上海样本

上海市人民政府办公厅在2024年底印发的《上海市推动银发经济高质量发展若干政策措施》的通知中，明确提出，支持符合条件的银发经济相关企业发行上市，支持符合条件的养老设施REITs项目发行上市，鼓励各类产业基金加大对银发经济产业领域项目的支持力度。

相关政策的积极推动建立在上海的老龄化背景上——截至2024年末，我国60岁及以上人口有31031万人，占总人口的22%。上海市户籍人口中60岁及以上老年人口占比近四成，已经远超全国平均水平。

中心城区虹口区是上海全市范围老龄化程度最高的辖区，60岁以上户籍老人占比已达45.24%，其中80岁以上的高龄老人达到4万多人。虹口区民政局表示，为全力推动银发经济成为区域发展的新引擎，将支持优质企业参与养老服务和设施建设。虹口区正在重点构筑“三网四联”的养老服务体系，即在做好兜底保障网、普惠支持网的同时，同步编织银发产业发展网，并推动“医康养护”四联动，鼓励企业拓展老年、文化、旅游、体育等多元的服务，实现从老有所养到老有所享的升级。

据悉，虹口区将与上海银发人居科技（集团）有限公司签订合作框架协议，并引进该公司旗下的向阳院养老机构智慧管理平台和标准化服务平台，共同推进对养老机构品牌的提质增效。

资料显示，向阳院专注于街道社会化养老服务领域，主打“养老就在家门口”的理念，已经先后于2017年在徐汇区田林街道、2019年在静安区沪太路开设了两家养老机构，常年入住率保持在90%以上。

人口老龄化带来了对社会治理方方面面的挑战，但同时也为开启银发经济之路提供了恰逢其时的机遇。通过政策引导、技术创新以及产业协同，一个覆盖衣食住行、康养文旅等多领域的银发经济生态系统正初具雏形。只是，如何平衡供需关系、提升服务质量、完善基础设施建设和投融资等问题仍需进一步探索，“老有所养、老有所享”的蓝图如何落笔值得期待。