新华财经上海11月2日电 （谈瑞）创新驱动发展的时代，高科技企业的落地和成长，影响的不仅仅是一方的创新生态，还有当地的楼市。

作为上海的“西大门”，浦西外环外的青浦，近来楼市颇受人关注。总投资超百亿元的华为练秋湖研发中心逐批导入数万名员工，在建的西岑科创中心方兴未艾，成为上海科创中心建设和长三角一体化发展的一抹亮色。青浦的高科技产业发展能否打破浦西楼市固有的环线（内环、中环、外环）逻辑，浦东的“张江样本”又是否会在浦西的阡陌郊野中得以复刻？

西岑科创中心示意图（青浦区政府供图）

风起青萍末

“中介盘下200套房”“村民紧急装修30年老宅”“租客自费装修入住”“跨省租房通勤”……随着近期华为练秋湖研发中心投用，其所在的青浦区金泽镇，以及周边的朱家角甚至邻近的江苏汾湖高新区，租房生意都迅速火热起来。中介房源上架即空、乡村自建房爆改酒店式公寓，激增的租房需求下，当地租金上涨明显。

练秋湖研发中心是华为在全球最大、最先进的研发基地，建设前后历时近4年，总投资约120亿元。如果从虹桥交通枢纽驾车沿着G50沪渝高速向西开，就可以看到这艘占地2400亩、总建筑面积达206万平方米的研发巨轮，静静停泊在上海西郊的湖群中。

世界范围内，科技大厂都会建设高标准的研发和办公园区。位于美国加州库比蒂诺市的美国苹果公司总部大楼“苹果飞船总部大楼”（Apple Park），占地面积280万平方英尺（约合26万平方米），建设耗时8年，总花费高达50亿美元（约合330亿元人民币）。而地处美国华盛顿州的微软西雅图总部“微软园区”（Redmond Campus），根据其2019年开始的重建计划，改造后的园区办公面积超过1100万平方英尺（约102万平方米），总投资达数十亿美元。

华为练秋湖研发中心的巨大体量，意味着大量高素质的研发人才和高附加值的产业将自此导入这个郊野小镇。据青浦区人民政府微信公众号“绿色青浦”介绍，练秋湖研发中心全部投用后，预计将为当地导入约3万名科研人才。在金泽镇常住人口5.4万人的背景下，这个增量尤为值得期待。

10月14日，第一批次的3000名研发人员已经正式入驻了华为练秋湖研发中心。据悉，2025年春节前后，将有大约2万人进驻办公；2025年底前，入场员工总数将达到3万名左右。

华为练秋湖研发中心所在的金泽镇西岑社区及周边区域，在华为落地之前，长期处于低度开发状态。作为二级水源保护地，当地没有成型的办公楼宇，住房以农民自建房和宅基地动迁房为主，商品房小区极其稀少，距离较近且具有一定规模的住宅小区只有当地的动迁安置小区华岑佳苑。

据当地房产租赁中介人员反映，由于距离华为练秋湖研发中心路程距离仅3公里的区位优势，华岑佳苑小区的房源价格偏贵，一居室房源月租金大约为2100元，两室一厅报价为4200元，月租金涨幅基本都在600元至1000元。这一价位已经明显超过上海远郊的普遍租金水平，但尽管如此，华岑佳苑小区的房源仍然非常紧俏，几乎已被抢订一空。

“华岑佳苑比较贵，可以选择村庄自建房，周边五公里内选择还是很多的。”有房产租赁中介人员建议称。

据新华财经了解，华为练秋湖研发中心附近，有田山庄村、三塘村、山深村等6个村庄成为了中介们向华为员工热荐的选择。近则0.8公里，远至5公里，一室月租金价格区间在800元至1700元不等。

华岑佳苑一房难租，农民自建房品质不一，愿意放宽通勤距离要求的人，把目光投向了地铁沿线。地图软件显示，上海地铁17号线朱家角地铁站距离华为练秋湖研发中心车程11公里，驾车通勤大约需要19分钟。而在更远一些、距离华为练秋湖研发中心车程17公里的上海地铁17号线淀山湖大道地铁站，有房产租赁中介人员表示，周边房源也已经所剩无几，该地铁站附近的两房月租金大约需要5000元到5800元，如果能接受骑车15分钟到淀山湖大道地铁站再上车的话，两房最便宜的可以谈到每月3000元上下。

在租金价格飙涨、房源上架即空的朱家角和淀山湖以外，不少华为员工将目光投向了紧邻华为练秋湖研发中心的江苏汾湖高新区，“跨省通勤”反而成了更具性价比的选择。

汾湖高新区（黎里镇）隶属于江苏省苏州市吴江区，距离练秋湖研发中心车程约16公里，驾车大约需要23分钟。汾湖当地的房产租赁中介表示，近期当地房租也有所上涨，但相对于朱家角、淀山湖的价格，仍然有优势。当前，这里的两房月租金大约在2000元左右，比较好的三房报价约3000元。

就在华为练秋湖研发中心首批员工进驻后的第5天，汾湖高新区微信号“汾湖发布”上发布了一篇标题为《环境好、配套好、服务好，当然选择住在汾湖！》的文章。文中表示，紧邻西岑的汾湖，凭借优越的地理位置、优良的生态环境、完善的公共配套吸引了不少华为员工前来居住。

为方便华为员工上下班，汾湖当地现已开通了4条由汾湖通往练秋湖研发中心的早晚班车线路，在工作日固定开行。目前，每条班车每天往返3趟，早上8点多从汾湖发车，经过华为员工集中居住的小区，然后到达练秋湖研发中心。晚上6点多、9点多，再分别接下班和晚班的华为员工返回汾湖。此外，为更好地串联汾湖与练秋湖研发中心，目前汾湖还在筹备加密汾湖到练秋湖研发中心的公交线路，满足华为员工多元化出行需求。

实际上，为了解决华为员工迁入后的安居问题，青浦区和华为公司都做了大量准备。外部交通上，上海轨交17号线将由东方绿舟站延伸至西岑站，为员工出行提供便利。此外，青浦区和华为公司还在建设单身人才公寓6200套、家庭住房5300套，并配备医疗、教育、文化、商业等社区公共设施。随着这些公寓、住房陆续交付，华为练秋湖研发中心周边楼市的供需格局将得到明显改观。

图为华为练秋湖研发中心一角

筑巢引凤栖

华为练秋湖研发中心为何落户青浦？良好的生态环境、便利的交通条件以及国家战略的加持，都是青浦的加分项。

近五年来，昔日上海远郊的青浦，高质量发展方面可圈可点：既是“中国国际进口博览会”“长三角生态绿色一体化发展示范区”和“虹桥国际开放枢纽”三大国家战略的主战场，也是上海重点建设的五个新城之一。紧抓这些机遇，以数字经济为本源，依托G50高速，“长三角数字干线”建设的发令枪2022年初在青浦打响。

如今，沿着G50主干廊道，青东片区有成熟的北斗及高分遥感数字产业园和即将交付的美的全球创新园，中部片区有上海三大市级软件园之一的市西软件信息园以及新城中央商务区、长三角绿洲智谷，青西片区有西岑科创园区和华为练秋湖研发中心。众多重大产业和科创载体以块状的园区为节点，共同构成了上海东西方向“两翼齐飞”数字产业发展轴的“西翼”。

华为在2018年成立的海思技术有限公司，注册地址青浦区虹桥港路2号101室，就在如今与练秋湖研发中心毗邻的西岑科创园区。

彼时，华为在青浦的研发基地尚未动工，但不少华为中下游产业链上的企业就已经跟随来到青浦布局，有的企业甚至直接要求“最好走路5分钟就能到华为”。

“前期接触了很多企业，特别是华为的上下游企业，他们总是希望能够离华为更近。”青浦区经委副主任李玉洁表示，借助练秋湖研发中心的影响，更多产业链上下游企业愿意选择在西岑继续发展。随着基础设施趋于完善，各项功能不断拓展，西岑将成为新的活力汇聚之地。

除了产业链上下游企业积极集聚，产学研链路也正在逐步打通。据悉，复旦大学青浦校区也将落地于此。根据规划，复旦大学青浦校区总占地约400亩，其中300亩选址青浦新城中央商务区，另外100亩选址正是西岑科创中心。青浦复旦国际融合创新中心（西岑）预计将于2025年开工，该地块上主要建设集成电路与微纳电子创新学院，重点瞄准国家卡脖子关键技术的突破。可以预期，随着G50道路两侧的复旦与华为强强联合，西岑科创中心离“世界级科创小镇”的目标也将更进一步。

从产业配套上来看，青浦也在紧锣密鼓地跟进建设。公路上，G50和G318两条重要干线的拓宽工程大幅提升了道路通行能力，物流和人流更加顺畅运转。地铁方面，上海轨交17号线上特别增设了西岑站，站点距离华为练秋湖研发中心仅一步之遥，预计将于2024年底通车运行。市域铁路线上，示范区线连接青浦、吴江、嘉善三地，建成通车后将在西岑站实现同站换乘，辐射整个长三角一体化示范区先行启动区。

轨交17号线西岑站（金泽镇政府供图）

好风凭借力

以区域产业能级提升带动房地产市场景气，在上海，早有先例。

上海楼市历来有一句“浦西看环线，浦东看产业”的口诀。从历史发展来看，浦西发展有点类似于摊大饼，一圈一圈逐步扩大范围；反观浦东，往往根据产业分布，渐次形成了点状块状的发展。

2023年，浦东新区以上海全市约23%的常住人口数量，创造了全市约36%的GDP。GDP的背后，是大量的工作岗位，以及引申而来的居住需求。这意味着在浦东，人们对于产业片区的依附性远强于浦西，张江等强势产业板块因而也集聚了更为丰沛的房地产市场买方力量。

对比上海全市、浦东新区和张江板块的房价历史数据，不难发现，张江板块自2015年开始持续跑赢浦东新区和上海全市，且在房地产下行区间内表现也更为坚挺。其间体现出的，正是产业发展对于区域房地产市场的强韧支持。

数据来源：安居客上海历史房价统计

观察走势，相较于上海全市及浦东全区，张江板块“脉冲”式上涨更为明显或回调更为平缓的区间前后，往往都对应着张江产业发展上的某个重要节点。

2013年，张江高科技园区37.2平方公里的区域纳入中国（上海）自由贸易试验区。2016年，张江综合性国家科学中心获批。2017年，张江科学城建设规划出台，由“园”向“城”的转变旋即开始。2021年，张江科学城“十四五”规划获批，面积扩大到220平方公里。

随着工业产值腾飞、人才引入集聚，张江板块房价水涨船高。例如其中斜率最为陡峭的一段，发生在上海科创中心加快建设、张江成为核心承载区的2015年之后。数据显示，2015年10月，张江每平米均价为31727元，到2016年10月已经涨到每平米51029元。一年时间涨幅高达60.8%，力压同期上海全市48.7%的增长。

张江诸多产业扩能和居住需求还通过外溢效应，对周边板块的房地产市场形成极大提振。唐镇、周康、御桥、张家浜等板块近年来的持续景气，与张江产业支撑所带来的强劲购买力密切相连。

从带动浦东中部崛起的“张江样本”展开，也就不难理解华为练秋湖研发中心的导入，对于同样以“科创”作为关键要素的青浦来说意味着什么了。供需一时失衡下的租金飙涨或许难以持续，但高端产业的持续迭代和新质生产力的迅猛发展，才是中长期维度上激活区域房地产市场的核心要素。