新华财经上海1月16日电（谈瑞）从1843年开埠，曾经“无所表见”的上海迅速成长为“第一繁盛商埠”，到2024年，上海的城市经济规模进入了5万亿元以上的新阶段。宏大的数字背后，商业作为这座海派城市的血脉，日夜哺育着浦江两岸。这片长江三角洲的冲积平原上，一座又一座办公楼拔地而起，与城市的霓虹交汇成为“魔都”独具气质的城市天际线。

2024年，上海已经成为了全球最大的办公楼市场，甲级写字楼的存量达到1717万平方米。尽管供需失衡、租金承压的情况有所延续，但在区域分化和产业需求的变迁之中，也不难窥见这个存量市场里一些新的机遇。

优质项目持续入市，“以价换量”成为主基调

上海的写字楼发展史尚且只有短短四十载。正如热播电视剧《繁花》所反映的，在上世纪80年代中期以前，公司的办公需求往往只能依靠租用酒店套房来解决，直到1985年上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成。

到2024年，上海办公楼市场供应仍在持续放量，多家机构报告指出全年新增供应量达到了近五年来的峰值。

高德量行提供的数据显示，2024年，上海全年新增写字楼供应近80万平方米，集中在次核心板块；甲级写字楼新增供应约37万平方米，多数项目延期入市。上海写字楼全年净吸纳量约44.5万平方米，与2023年基本持平。截至2024年底，全市录得甲级写字楼市场存量1717万平方米。

可以与之对比的一个数据是，2024年，北京全年新增写字楼供应量27.3万平方米，仅为上海的约1/3；截至2024年底，北京甲级写字楼存量约1288万平方米，约为上海的3/4。

上海写字楼市场的海量供应无疑会对市场供需关系产生较大冲击。随着大量新项目入市，2024年上海的写字楼空置率延续上行趋势，租金水平持续承压，“以价换量”成为了市场主基调。

以2024年第四季度为例。当季，位于黄浦区新天地板块的太平洋新天地商业中心T1，位于浦东新区前滩商务区核心地段的前滩中环广场，以及坐落在虹口18街坊地块的滨港商业中心先后入市。高力国际的数据显示，至四季度末，上海全市甲级写字楼的平均空置率环比小幅上扬至19.6%。值得注意的是，这一数值已经较为接近20%这个国际公认的“警戒线”。

就租金而言，当季，上海全市甲级写字楼平均租金环比下降1.2%至6.54元／平方米／天。其中，南京西路板块租金跌破10元，至此上海核心区所有板块的平均租金都不再有两位数。

展望2025年，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强认为，第一季度乃至上半年“以价换量”特征还会延续。“其中一批最具新引力的低价资产成交后，新一批资产是否还是会降价以适应成交还有待观察。”

核心区与次中心区域分化，产业主导逻辑日渐清晰

与过去南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大区域占据了市场供应九成比例有所不同的是，近些年来，上海写字楼市场的供应重心已经明显偏移到了城市次中心板块，如徐汇滨江、五角场等子市场。

2024年，上海全年约七成的新增办公供应都集中在次中心板块，因此次中心板块的租赁竞争烈度显著上升。高力国际统计的18个次中心板块中，有13个空置率超过了20%，其中北滨江、苏河湾、大连路&东外滩的租赁情况较为严峻，前滩、五角场、花木的空置率则相对理想。

而在10个核心区子市场中，至2024年四季度末，外滩、新天地、中山公园的空置率较2023年四季度末录得一定程度的上涨，人民广场、南外滩和虹桥&古北的空置率呈现显著改善，其中南外滩空置率降至4.5%，成为全市空置率最低的板块。

核心区和次中心子市场的区域分化，实际上是上海产业发展集聚的具象化呈现。

根据戴德梁行的最新统计，2024全年行业成交中，专业服务、贸易制造、金融、TMT四大行业居前。其中，专业服务业是年内最主要的租赁需求来源，租赁面积占比达27%，主要包含律所、教育、咨询、广告及联合办公，多为成熟项目续租或搬迁、新租在全新项目。贸易制造类企业租赁面积占比23%，位居第二，细分行业主要以日常消费品及汽车制造贸易占据主力，多布点在商圈的地标项目或搬迁至新项目。金融和TMT公司分别占到16%和12%，其中部分企业面积需求较大，也促进了项目出租率稳步提升。

考虑到当前上海写字楼市场供需两端的变化，占据相对优势的租户方更多会以“降本增效”“高质价比”作为主要目标，部分企业选择从核心区商办写字楼迁移到租金更低但产业生态更好的园区写字楼，也有不少企业转而从非中央商务区搬到中央商务区、从乙级办公楼搬到甲级办公楼，或者从老旧写字楼搬到新竣工楼宇。

例如2024年行业成交中的“一号位”——律所，就对上海核心区甲级写字楼的增量吸纳作出了突出贡献。

2024年6月，上海汉盛律师事务所落址于陆家嘴金控广场二期，签约租赁近6000平方米。当时，受委托的仲量联行称，这是近年来浦东办公楼租赁市场最大面积律所成交，也是律所首次在上海中央商务区整栋承租甲级办公楼。同月，上海丰进立和律师事务所迁至位于陆家嘴金融贸易区核心地带的新上海国际大厦34楼；年底，北京市中闻（上海）律师事务所搬至陆家嘴工银大厦15楼，办公面积约为3000平方米。

由此可见，在上海写字楼市场由“增量市场”逐步走向“存量市场”的进程中，契合产业结构调整趋势、满足办公品质升级需求的标的，仍然能够获得市场的青睐。通过前瞻规划实现区域与产业共赢，写字楼市场在各个赛道依旧蕴藏无限机遇。（参与采写：王艳刚、吕昂、张斯文、印朋）