进入2025年，全球房地产市场迎来充满机遇与挑战的新篇章。日前，仲量联行根据对全球66个主要市场的调研结果进行了深入分析，从供需、投资、企业房地产、存量资产以及可持续发展等多个维度进行研判，并提炼出“复苏、风险与复原力”三大关键词，以洞悉市场的未来走向。

仲量联行研究部总监姚耀指出，对商业地产而言，2025年将是至关重要的一年：虽然地区、市场和资产类别的表现各有差别，但总体而言，认为房地产周期已经出现了转机。仲量联行最近开展的全球房地产市场信心指数调研也印证了这一点。截至2024年11月，其收到了自2022年以来最乐观的调研结果：大多数受访者表示，他们认为未来六个月的市场情况将有进一步的改善。

供需：新增供应下滑，优质资产供不应求加剧

由于建筑和融资成本居高不下以及劳动力市场收缩，全球市场2025年新建项目有所减少。在美国和欧洲地区，新竣工的办公楼数量都将减少。但亚太区是一个例外：由于建筑和需求条件更为有利，新增供应整体较为稳定。

在美国和欧洲，新增供应的整体放缓将加剧租户对高品质办公楼的竞争，续租比例也将受此影响得到提升；与此同时，重建和改造项目将受到更多关注，对新兴热点区域和次级资产的需求有望进一步提升。在利率和融资成本不太可能重回2021年低位的背景下，投资者必须更深入地了解供需动态，对资产、市场与行业进行审慎考量，并采取积极的资产管理策略，方有可能取得更高的投资回报。

投资：信心增强决策进程加快

随着进入2025年新一轮经济周期，资本的涌入和对优质资产的竞争将提升市场活跃度；但随着周期的推进，投资者的先发优势将逐渐减弱。此外，在2025年，随着交易活动的增多和市场环境的稳定，买卖差价将继续缩小；利率的下降也将有助于进一步稳定债务成本、支持债务发行量，恢复增长。

在中国，经过市场的起伏与价格的调整，更多资产已然呈现出更高的投资价值，快速吸引着投资者的目光。虽然未来一两年内，各物业市场的供应仍然充裕，但值得注意的是，在诸多城市的未来供应展望中，中长期的市场新增供应预计会明显放缓。一些投资者已经注意到了多个主要城市商业地产的土地出让量显著减少，不少地方国企、民营企业及高净值投资者把握机会入市。展望2025年，预计将出现更多投资人伺机而动，市场将迎来更多项目成交。

在仲量联行最新的“未来办公”调研中，有53%的受访者认为，在未来五年内，企业房地产总面积将会增加。57%的受访者将扩大办公面积视为2025年至2030年间的首要举措。有意寻求新的办公空间的企业和机构在2025年做出决策时，应充分考虑空间的灵活性，以确保在未来数年内有足够的扩展余地。

全球范围内，在新办公空间日益稀缺、可用空间大多集中于不甚理想的建筑和地段的情况下，对优质办公空间的竞争将持续升级。企业应制定房地产战略，增加员工体验和接待投入，并审慎选址。中央商务区、多功能社区、绿色认证建筑及有助于吸引和留住人才的“目的地式工作场所”将成热门选择。

存量资产：城市更新提速带来新的价值增长点

随着空间使用偏好演变、城市发展模式革新以及可持续发展日益严格的要求，市场对房地产领域潜在老旧资产规模的关注度日益提升。据仲量联行估算，在未来五年内，全球66个主要市场中将有3.22亿-4.25亿平方米的现有办公空间需要9330亿-1.2万亿美元的资本支出，以保持其市场竞争力。办公空间品质提升及用户迁移将带来重新定位和改造机会。住房短缺背景下，更多老旧办公楼有望在政策支持下改造为住宅和酒店。

步入2025年，在中国市场，城市更新的重要性愈发凸显。政府正在不断加速城市更新的脚步，主要城市出台了不同形式的鼓励措施。随着长租公寓市场的日益繁荣，一些老旧物业，尤其是部分低效利用的办公楼、酒店及零售物业，正迎来前所未有的翻新、升级与重新定位的发展契机。这一转变不仅顺应了当前居住需求的多元化趋势，也为城市更新与存量资产的优化配置注入了新的活力。

可持续发展：应对成本压力将推动脱碳进程加速

脱碳正被广泛纳入房地产战略，以降低运营成本、确保能源安全、提高监管适应性和员工吸引力。这将使脱碳从ESG考量转变为运营和风控的核心部分，为企业带来战略效益和机遇。

据国际能源署（IEA）预计，2025年的电力需求将以近20年来最高增速飙升，这在一定程度上归因于人工智能技术的快速发展、电动汽车的普及以及建筑电气化，这也引发了市场对电力成本和供电稳定性的担忧。能源消耗是办公楼运营中最大的单项开支，通常约占据典型运营成本的三分之一；仅通过初级到中级的节能改造，企业有望节省10%到40%的能源费用。

仲量联行中国区首席执行官张静表示，中国在可持续发展上的积极作为有目共睹。2025年，中国房地产市场凭借持续不断的成长与革新，以及在未来发展进程中不断展现出的开放姿态与创新活力，仍然将激发全球企业持续投资中国、深耕中国、赢在中国的信心。