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连前海的价格都迎来了探底，却有项目出乎意料地热销了，而且还是个公寓。

这两天，位于深圳南山的恒裕柏悦湾推出1972套公寓，1384套办公，开盘当天累计销售576套（包含公寓和办公），甚至有土豪一次性包下20套办公产品。

说是刷新今年公寓/办公类项目的开盘成交记录，着实惊到鲨鱼了。

一方面已经太久没看到过深圳的公寓热卖了，另一方面是惊讶于土豪们在市场底部周期依旧敢于出手的勇气。

说实话，需要再一次对深圳的土豪们刮目相看了。

既不是豪宅，也不是主流产品，却出现了逆市成交的一幕。

太不寻常了。

在这个节骨眼，连前海的新房都避免不了互相内卷，还冲锋公寓或者商办产品，是大冤种，还是老板们独具慧眼？

先看看项目的区位，基本是“三圈”不到头。

项目宣传说区位是“前海湾、深圳湾、蛇口湾”三湾交汇之核，属于超级湾心。

这么说确实没啥毛病，地理几何上确实是三湾交汇的地方。

但也正是因为项目处于三湾交汇处，才导致项目都不属于任何一个湾的核心。

无论是区位辐射，还是三湾CBD产业的辐射，都有点尴尬。

其次是地段方面。

虽然项目属于地铁上盖物业，但周边道路老旧，前期规划不够科学，导致周边路面也不够宽敞，有堵车的风险。

通行高峰期，比如下午五点半到七点，附近的东滨路、南海大道、南光路就会开始拥堵，出门就有可能堵车要堵到自家的地下车库。

第三是居住体验感的问题。

容积率达到了11.65。

虽然容积率高不是什么大bug，深圳不少项目容积率都超过8，但达到10以上的还是少数。

而且公寓产品5体24户，一层二十几户，密密麻麻，电梯都会等得烦躁吧。

加上层高只有3.6米，42平的LOFt，虽然做到了两房，但二层几乎直不起腰。

另外，从项目的三维鸟瞰图来看，商办产品和公寓产品的楼间距不算远，也不排除入住后，有对视的风险。

而且西北向低楼层也几乎是没有视野可言。

所以，都已经是精奢公寓了，鲨鱼很好奇，业主们又能不在意居住体验感？

四是投资回报的问题。

如果是抱着投资目的去的。要么就是坐等房价增值，要么就是出租。

出租可能还好说，靠近地铁，9号线南油西站上盖，上班族去前海方便，会愿意租。

但参考周边的租房市场，40-80平左右的精装公寓，租金水平大概是7500-10000元/月。

这个租房水平也能租到距离后海或者深圳湾附近。

如果是想追求房价增值，可能要更失望了。

一方面是市场大环境不太好，普通住宅都在回调，二手房价格也不断突破指导价。

另一方面，其次本身公寓就不是深圳的主流投资品，未来转手对应的市场需求也不大。

再加上税费也不低，房子还要2025年年底才能交房，持有的时间和成本就更高了。

可能有人会说，恒裕深圳湾都卖到了16-25万/平，将来柏悦湾也能追上这个水平，存在巨大的倒挂。

地段决定了价格，产品不同、配套不同、客群也不同，祈求能冲到恒裕深圳湾的价格，不能说一点希望都没有，但是南油和深圳湾相比，注定就是有天然的差距。

所以，听说有老板一口气去买了几十套，说真的，鲨鱼多少就有点看不懂这几百位业主的心态了。

看懂了的，可以评论区说说。

虽然项目不是市场关注的焦点，但也能稍稍说明几个问题。

一是有钱却没有深圳名额的人，比想象的多。

虽然价格也不算非常低，但是南山不缺购买力。

项目处于荔秀服饰文化街区，周边聚集大量的服饰批发商贸公司，是批量生产老板的地方。

这些老板的时间是很宝贵的，为了上班不浪费时间，有些宁愿在附近租房。现有正好也有新房机会了，自然也就不会错过。

而且在股市、债市、银行理财品、信托、期货等接连翻车的情况下，手里拿着的现金并没有更好的去处。

二是有钱人似乎有意抄底深圳。

一方面深圳的新房价格屡屡新低，核心地段都出现让利情况。另一方面，深圳二手房的成交底部已经筑得够低，市场探底的特征比较稳定了。

三是项目的品牌力有号召力，产品力也并非全是不好的。

作为打造过恒裕深圳湾的开发商，在市场其他品牌开发商频频曝出维权的情况下，市场还是会给予豪宅品牌一定的忠诚度。

项目又处于南油西地铁站上盖项目，层高也有3.6米，高层户型还可以看深圳湾的海，带精装的小户型，总价门槛比较低。

三百多万就能在南山中心买一套地铁loft，可以满足有钱没有名额的新进精英阶层，尤其是年轻的二代群体。

再加上也是个综合体，游泳、泡吧、健身、台球、舞蹈等以后可以满足大家比较多元的生活。

也符合单身有钱年轻人的需求。

未来人气也会比较旺，周边也可以形成一定的商圈氛围。

四是项目向市场释放低价起作用了。

备案均价约8.4万/平，项目折后价约7.8万/平，比直线距离约560米的晗山悦海城要便宜，有一定的价格优势。

2020年11月，晗山悦海城备案均价约9.6万/㎡，单价区间在9.3-9.8万/㎡。

至于买入会不会被套住，要看深圳的发展是不是会固化，南山的CBD会迁移，南山中心的兴泰地块、华联A区旧改等更新项目会不会继续快速推进下去。

只要能一直维持下去，南山中心就不断能够产生新的老板，周边公寓就会有市场，有人接盘。