近日，国土资源部公布了2013年全国住房用地供应计划，计划显示今年全国住房用地计划供应15.08万公顷，其中保障性安居工程用地4.15万公顷，“三类住房”(保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房)用地计划占住房用地计划总量的79.4%。今年的住房用地供应计划有何特点?后期的关注点何在?笔者对此进行简要分析。

　　特点一：全国住房用地计划供应量虽有所下降，但仍大大高于过去几年的实际供应量。从历史数据来看，今年住房用地的计划供应量较去年减少了2.18万公顷，同比降幅为12.6%，这是在2012年住房用地计划量下降20.8%之后再次出现下降，至此，我国的土地供应计划量已连续两年减少，累计下降幅度达30.8%，同时也创下了近四年来的新低，这主要是由于，一直以来，地方政府对于“土地财政”较为依赖，不少城市前几年大量供地，挤压了后续的供地空间;此外，拆迁等土地一级开发成本的提高，也给政府部门的土地储备增加了难度。不过，今年的计划量仍是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍，与去年的实际供应量相比，同比增长了25.5%，同时也高于过去几年的实际供应量，如果2013年的实际供应量与往年相当，则今年的住房用地供应量是有保证的，符合调控政策的要求。

　　特点二：加大一线城市以及房价上涨过快地区的土地供应，更加注重土地供应的差别化。我国土地供应历来呈现出差异化的特征：一线城市和部分热点城市供地相对不足，二三线城市土地供应规模较大。国土资源部法律中心、信息中心日前联合发布的报告称，去年二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过剩的风险，需要制定差别化的供地政策。同时，“新国五条”也提出要增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，对房价较高、上涨较快的地区，应适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。从今年的供地计划来看，已贯彻了“新国五条”的调控思路，针对区域分化进行了调整。对一线城市(北、上、广、深)的计划供应量均有所增加。以广州为例，2013年计划推出52幅商品住宅用地，总用地面积约450万平方米，相比去年47幅商品住宅用地255 万平方米的住宅地供应量大幅提升。此外，对于中小套普通商品住房用地的计划供应量占到了商品房用地总供应计划的71.6%，较去年增加了0.8个百分点。

　　特点三：保障房的计划供应量虽有下降，仍能充分满足用地需求。此次保障房的供应计划量出现了一定幅度的下降，今年保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，去年为5.01万公顷，下降了17.2%，这可能主要是考虑到2013年保障房的开工建设量比去年减少了70万套。尽管有所下降，但笔者认为仍能满足今年的保障房用地需求。2013年，政府在保障性住房(含廉租房和经济适用房)上的建设任务是630万套，以每套平均60平米、“招拍挂”出让土地容积率平均1.7左右计算，仅需2.2万公顷土地供应，今年的供地计划应能充分满足保障性住房的用地需求。

　　特点四：土地供应结构调整明显，一季度住宅用地供应占比有所提高。2010年以来，住宅用地占建设用地的比例逐年下降，2012年降至16.1%，为近几年来首次降至20%以下。不过今年一季度以来，住宅用地占建设用地供应总量的比例升至22.46%，较上一季度提高4.05个百分点。房地产开发用地供应量占土地供应总量的33.39%，较上一季度增加7.32个百分点，较去年同期增加8.38个百分点。房地产开发用地供应占比的提高，反映出政府在今年的用地计划上有向住宅用地倾斜的迹象，这将有助于保证未来住宅市场的供应，稳定市场预期。

　　后期关注点之一：计划落实情况。从往年的情况来看，每年土地供应计划的实际完成情况往往要远远低于计划量。2010年全国住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，完成比例约为62%;2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷，完成比例不足六成;2012年住宅用地供应计划为17.26万公顷，虽然因上半年土地市场行情不佳，国土部主动将该计划下调至15.93万公顷，不过最终还是仅完成了计划量的70%左右。之所以连续不能完成预定计划，主要是部分地区地方财政困难，融资渠道有限，资金难以落实，建设项目难于推进，造成了占总供给量较大的“三类住房”实际完成比例不高;此外，房地产调控政策持续从严使得房地产企业拿地意愿受到压制、少数项目用地仍实行毛地出让，征地拆迁进展缓慢，造成已批的土地不能及时转变为有效供给等也是原因之一。

　　后期关注点之二：新开工面积和土地购置面积增速的剪刀差。事实上，2013年以来，土地市场的回暖速度并未与市场预期完全同步。新开工面积在1-2月出现跳增后，3月份同比和环比双双出现下降，增速分别为-20.23%和-30.99%。此外，3月份土地购置面积也出现了大幅下降，同比下降26.89%，环比下降39.12%，一季度全国房地产开发企业土地购置面积0.61万公顷，同比下滑22%，3月土地购置面积与1-2月的同比下滑19%相比进一步下滑。土地购置面积的持续下滑势必将影响到后期新开工恢复的速度。同时，新开工和土地购置面积增速的剪刀差有所缩小，反映出市场回暖后开发商热衷于增加现有项目开工力度，降低囤地规模。

　　后期关注点之三：土地供应面积与商品房销售面积增速。2013年3月，全国商品房销售面积为1.04 亿平方米，同比大幅增加27%，环比小幅下降0.42%。1-3月份销售面积为2.09 亿平方米，同比大幅增加37%。“新国五条”出台后，各地消费者由于担心交易税增加，集中入市，是一季度商品房销售面积大幅增加的主要原因，不过由于需求的透支，二季度商品房销售面积或难以维持一季度的高增速;尽管2013年3月，土地供应面积同比有所下降，但2013年一季度全国105个主要监测城市土地供应面积仍同比增加8.98%，一季度土地供应面积的增加将对于有助于增加房地产用地的供应，或在一定程度上缓解后期房地产市场的供应压力。

　　综合来看，笔者认为今年的住房供地计划基本符合目前开发商拿地需求低迷以及保障房开工面积同比减少的状况，预计全年实际供应量在2012年基础上略有增加，在12.5万公顷左右，应能充分保证保障房等的用地供应。不过，增加住房用地供应只是解决楼市供需矛盾的方法之一，主要对供需矛盾尖锐的地区较为适用，而在一些住宅供应量供过于求的地方，鼓励开发商多建房，只会增加库存，对于楼市调控用处极为有限。要使房地产调控达到更好的效果，除了对一些住房资源紧缺的城市适当增加土地供应外，还应对住房供应量较大的一些城市，减少或停止住房用地供应，并从解决住房资源不平衡方面入手，采取一些措施：如通过开征房产税增加多套房持有者的持有成本，使得“房叔”、“房姐”们囤积在手中的住房资源释放出来;严格保障房分配制度，确保保障房能真正分给需要的人群等，多管齐下，才能真正走出房价“越调越高”的怪圈。