新华财经上海3月21日电（谈瑞）作为一座外来人口逾千万的超大城市，上海是全国筹建保障性租赁住房（以下简称“保租房”）的重点城市中，进度最为靠前的城市之一。

“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保租房47万套（间）以上；到“十四五”期末，累计建设筹措保租房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右。截至2024年底，上海全市保障性租赁住房已经累计建设筹措53.8万套（间）、供应34万套（间），分别完成“十四五”期末规划量的89.6%和85%。当下，282个保租房项目正在上海的政务服务平台“随申办”上对外招租。

上海保租房的放量供应，为新市民、青年人等群体在市场化租赁资源以外，提供了一个品质有保证、运营有监管的居住选项。不过，社交平台上也可以看到关于上海保租房的“踩雷帖”“避坑帖”，今年年初举行的上海两会上，民进上海市委的一份提案提到“全市已经投运的保租房整体空置率约为26%”。那么，上海保租房的运营情况究竟如何？新华财经实地探访了静安区两处规模较大的保租房项目。

图为“随申办”保障性租赁住房服务页面

国企人才公寓：配置高租金亦不低，公积金提取缓解压力

《上海市住房发展“十四五”规划》中明确，保租房需要重点布局在商业商务集聚区、产业园区及周边、轨道交通站点附近以及新城等人口导入区域。新华财经此次探访的市北高新人才公寓·西苑，位于集聚了八百多家数据智能特色企业的市北高新园区内，且临近因人流量过大而常年登上上海地铁早高峰限流名单的地铁1号线彭浦新村站。

据现场工作人员介绍，市北高新人才公寓·西苑是静安区第一批保租房项目，于2023年3月开业。

图为市北高新人才公寓·西苑外景

从现场探访情况来看，该公寓紧邻南北高架和中环高架，交通较为便利。周边生活配套设施齐全，大润发超市、星巴克等品牌餐饮以及社区小店遍布，工作日午间店铺内基本坐满了用餐顾客。

公寓自身为整栋25层楼宇，软硬件设施观感都相当不错。楼宇内外的公共空间，如外部道路、内部走廊、地下地面车库、公共健身房等，都维护得整洁有序，保安及保洁人员配备充足。房间内有独立卫生间和厨房，配有空调、洗衣机、油烟机等常用家用电器；装修简约统一，以黄白配色为主调。

图为市北高新人才公寓·西苑某一居室内景

“随申办”数据显示，市北高新人才公寓·西苑项目以一居室为主，共计456套，当前可租房源较少；两居室有48套，可租房源较为充足。房间面积为38.4平方米～45.52平方米，租金价格区间为4729元／月～6003元／月。

工作人员称，公寓当前入住率在90%左右，带看的其中一套一居室空置时间约1个月。根据房间面积、楼层、南北朝向等因素差异，公寓内房间租金价格有所不同，带看的数套一居室报价为4400元／月～5700元／月。

正如社交平台上网友所“吐槽”的，仅就价格而言，保租房的租金水平高于同区域内部分市场化房源。房产经纪机构数据显示，该区域一居室整租价格大多在3000元／月～4500元／月区间，例如与市北高新人才公寓·西苑项目直线距离约400米的新悦坊小区，就有一套52平方米的高层朝南一室户租金报价为4400元／月，同样的价格在保租房项目中只能租到39平方米的中高层朝北一居室。不过，新悦坊小区建成于2015年，房龄更老，房屋装修也相对简易，同时达成租约还需要额外付出中介费用。

就租金问题，市北高新人才公寓·西苑的工作人员表示，可以提取住房公积金来缓解租金压力。根据上海市住房公积金管理委员会2024年11月起施行的新规，承租本市保障性租赁住房的，每户家庭（含单身家庭）可按实际房租支出提取。这意味着，假设某保租房的签约月租金为4400元，则承租人可以从其住房公积金账户中每月提取4400元用于支付房租，而不受市场租赁住房月提取限额4000元的限制。

据悉，租住在市北高新人才公寓·西苑的住户多是一人独居，住房公积金提取使用较为普遍。

“纳管”民营公寓：灵活改造商办空间，受年轻租户欢迎

除了市北高新人才公寓这类区属国企自建自运营的保租房以外，贝壳租房这类民营企业，也以“纳管”方式参与到上海保障性租赁住房市场中。

图为贝壳海盐公寓（汶水路店）公共空间

与市北高新人才公寓·西苑直线距离约300米的贝壳海盐公寓（汶水路店），是“随申办”上展示的保租房可选项目之一。“随申办”数据显示，贝壳海盐公寓（汶水路店）供应房源全部为单间，共计552套，房间面积在21.8平方米～66平方米之间，租金区间在3131.1元／月～6974元／月，当前可租房源较少。

前台在岗的公寓管家称，该公寓出租率在95%左右，配备的公共客厅和公共健身房很受年轻租户欢迎。据其介绍，公寓所在的永鼎大厦原为商业办公楼，2005年竣工。贝壳方与大厦业主方签订了关于4~12楼层的15年租约，完成了从办公综合空间到自营中高端长租公寓的装修改造后，于去年开业。

新华财经现场探访发现，贝壳海盐公寓的内部构造和布局与酒店非常类似。公寓管家带看的数套空置单间均为长方形，进门后，冰箱、电磁炉、洗衣机及洗漱池组合成长桌操作台，与玻璃隔开的独立暗卫依次排列，没有厨房，房间深处临窗放置床铺，整体观感上装修简约时尚，但空间较为狭小。据其介绍，其中一套使用面积不到20平方米、正南朝向的单间，按年签约的话，租金报价为3790元／月。

图为贝壳海盐公寓（汶水路店）某单间内景

住在贝壳海盐公寓这类保租房项目，是否也能同等提取住房公积金支付房租？上海市公积金管理中心表示，只要是经本市政府主管部门认定，被纳入统一管理的保障性租赁住房，并按规定办理租赁备案的，就可以按照实际租赁费用申请提取住房公积金。

公积金新政的实际执行情况如何？贝壳找房官方咨询电话回复称，每个项目由于实际情况差异，住房公积金的提取限额也不太一样，具体以所在门店情况为准。而据贝壳海盐公寓（汶水路店）的公寓管家介绍，目前住在这里的承租人大多都是按每月3000元的额度提取住房公积金。

目前，上海对保租房的租金初次定价和调价涨幅实行“双控”。根据上海市规定，面向社会供应的保租房项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，每年调价涨幅不得超过5%且不得超过市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金涨幅。在租金上，总体兼顾劳动者可负担和项目运营可持续原则进行确定。

此前探访的市北高新人才公寓·西苑运营方表示，其租金调整的流程较长，需要经过内部讨论审批和参考外部备案价水平。该项目开业两年来，未曾上调过租金价格，但也没有在市场化房源租金的阶段下行期跟随下调租金。而作为民营公寓的贝壳海盐公寓（汶水路店），并没有给出明确的租约到期后的租金调整机制，但提及了“老带新”的客户签约推荐金奖励。

图为贝壳海盐公寓（汶水路店）前台公告栏

从“住有所居”到“住有安居”，上海保租房还需平衡区域供需和租金压力

从上述两处保租房项目的实地探访情况来看，上海的保租房建设已经以近九成的规划完成率，初步实现了“住有所居”的政策效能。

从市北高新人才公寓的稳定运营到贝壳海盐公寓的灵活改造，多元主体的共同参与满足了不同群体的差异化居住需求。不过，在保租房数量快速扩张的同时，结构性矛盾也逐步显现，其中区域性供需失衡、部分房源租金偏高的问题较为突出。

民进上海市委在今年上海两会期间提交的提案中指出，上海不同区域的保租房房源供需失衡，部分区域的空置率超过25%，而另一部分区域却远远供不应求，房源供给与申请用户的适配性不足。

市场研究机构住房租赁产业研究院（ICCRA）的数据显示，部分区域内大量保租房入市给项目出租率带来下行压力，尤其是某些产业尚未发展成熟的区域，出租率已很难保持在70%以上。

图表来自住房租赁产业研究院（ICCRA）

“平衡房源供需，需加强政策评估，科学研判供给需求。”上海市政协委员、国家开发银行上海市分行党委书记、行长马东祺表示，应充分考虑现有保租房体系中不同产品的土地供应、房屋供给存量实际情况，结合不同区域特征、市场变化趋势、未来发展需求等情况，合理调整供给，促进政府保障与市场调节相协调。

民进上海市委也在提案中建议，城市更新过程中，各城区都有一批相对陈旧的旅馆、商务楼等，建筑本身寿命尚有较长时间，却大多处于空置状态，建议组织系统普查，用合理价格收购或长期租赁后，改建为保租房盘活社会资源，保持城区居住群体的多元化。同时，以数字技术推动保租房的区域供应平衡，运用网络数据库技术，精准把握不同层级、多种需求的保租房用户动态变化，从顶层设计层面建立与各区人口规模布局挂钩的保障房用地指标分配机制，推动保障性租赁住房的区域供应平衡。

保租房的租金价格是另一个备受关注的问题。尽管上海的保租房租金初次定价已经要求是市场租金的九折，但由于上海保租房多为新建，品质和配套较好，同地段往往难有同品质房源可以对比，因而即便是九折，也常比周边“老破小”的租金高很多。市场数据显示，2024年上海个人房源租金水平为102.99元／月／平方米，集中式公寓租金水平为158.21元／月／平方米，而市中心部分区域的保障性租赁住房平均月租金达到240元／月／平方米左右。

考虑到保租房目标群体所面临的支付压力，上海金外滩（集团）有限公司董事长陈永亮建议，可以研究设立保障性租赁住房租金补贴专项资金，如根据租客的收入水平、家庭人口等因素，制定不同档次的补贴标准，对低收入家庭、新就业大学生等重点保障群体给予更高比例的补贴，直接降低租客的实际租金支出，提高保障性租赁住房的吸引力。

“保租房不是‘低价补贴’的那种保障性，而是双管齐下，政府看得见的手和市场看不见的手共同发力，纠正市场失灵+填补市场短板，降低‘好房子’的租金。”上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、住房与城乡建设研究中心主任、中国城市治理研究院研究员陈杰强调，按照市场租金定价，保租房建设企业才能保本乃至获利，才有投资积极性，保租房供给规模才可能上去。同时，直面市场竞争压力，保租房运营方才能提高租客服务意识、资产维护意识和资源最大化利用意识。

随着60万套保租房目标渐近，如何平衡规模扩张与精细运营、市场活力与民生托底，将成为上海探索超大城市住房保障体系的重要命题。从“住有所居”到“住有安居”，上海的保租房仍需在各方立场间达成更精妙的平衡。毕竟，住房保障的长效机制，终究要在人与城的动态适配中寻找答案。

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