3月1日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知内容涉及完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投资投机性购房等6项措施，被称为“国五条”实施细则。而在此之前，国务院常务会议刚刚出台了旨在抑制房价过快上涨、继续加强楼市调控的“国五条”。短短8天内，政府两次出台房地产调控文件，显示出国家对房地产调控不放松的态度。那么，此次调控细则的出台对于房地产行业将造成怎样的冲击?对于钢铁行业又将产生怎样的影响?下文试做简要分析。

　　房地产市场持续回暖引发政策调控

　　自2009年12月开始楼市调控以来，我国的房地产调控政策已先后出台过四次，分别是2010年1月的“国十一条”、2010年4月的“国十条”、2010年9月的“9月新政”和2011年1月的“新国八条”，此次发布的“国五条”是房地产调控政策的第五次升级。从此前的调控效果来看，房价确实在一定程度上得到了抑制，但2012年6月以来，国内房地产市场回暖明显，房价上涨速度之快令人警惕。中国指数研究院3月1日发布的《2013年2月中国房地产指数系统百城价格指数》研究报告显示，2013年2月，全国100个城市新建住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这是该价格连续第9个月环比上涨。一线城市涨幅惊人，搜房网(Soufun)数据显示，2013年1-2月上海的平均房价同比上涨幅度高达41%；从70个大中城市价格涨跌的统计数据来看，房价上涨的城市不断增加。截至2013年1月，房价下降的城市仅10个，而上涨的城市达到了53个，占统计总量的75.7%。以上种种数据无疑传递出一个明确信号，那就是房地产行业再次驶入上行通道。政府在此时向再度飙升的房价挥出铁拳显示出新一届领导集体绝不让房地产泡沫破坏经济发展方向，进一步捍卫三年来调控成果的坚定决心。

　　此次调控的特点及对房地产行业可能产生的影响

　　与以往四次调控政策相比，此次“国五条”既有对前期政策的延续，也有在前期调控经验的基础上进行得一些新的尝试。笔者对比了五次调控政策的异同点(如表1所示)，可以发现此次调控堪为史上最严调控政策，它一方面延续了2011年“国八条”关于限购、限贷、市场监管等一系列政策，另一方面，在限购和税收等方面调控力度进一步加大，对于住房价格控制目标要求更加严格，主要表现出以下几个特点：

　　特点一：强调限购区域应覆盖城市全部行政区域。本次新政要求限购覆盖城市全部行政区域，明确叫停部分执行局部限购的城市，如广州限购范围不包含增城、从化两市，青岛限购只在市内六区，合肥限购只在主城四区，沈阳限购只在二环内，此次限购区域全面扩围，显示出调控力度明显增强。除此之外，文件还提到“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”，这也意味着未来纳入限购的城市极有可能进一步扩容。

　　表1 历次房地产调控政策细则对比

　　特点二：首次提出明确二手房交易中的个人所得税严格按照个人所得的20%征收。相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政显然更具杀伤力。以北京为例，此前虽也存在个税征收，但大多是按照差额的20%或全额的1%-2%征收，实际上又多采取后一种征收方式。以一套50万的房子以150万卖出为例，之前仅需缴纳最多3万的个税，新政实施后则需缴纳20万个税，增加了17万之多。在二手房交易实际操作中，普遍做法是“所有税赋均由购房者承担”，卖家将成本转嫁后使购房成本大幅增加，这对于二手房的购买需求将会造成打压，最终导致二手房成交量的下滑。另外，部分买房者也可能会暂缓购买计划而选择继续租房，从而推高租赁市场价格。当然，二手房税费的增加也可能促使一些原本准备购买二手房的购房者转而购买新房，在一定程度上将促进新房的销量增长。

　　特点三：调控强调差异化。自今年年初以来，关于二套房提高首付比例与贷款利率的传闻就已传得沸沸扬扬，本次细则明确提出将对二套房的首付和利率作出相应调整，但是并未对区域和调整幅度做统一要求，表明政府已开始注意到全国不同区域之间房地产市场的差异化。笔者认为随着住房信息系统的逐步完善，未来房地产调控政策可能更多会朝着差异化调控的方向转变。

　　对房地产市场可能的影响。限购、限贷政策的收紧和对二手房转让征收20%的所得税等措施在打击投资投机性购房的同时，也会在一定程度上伤及改善性需求，部分经济压力较大的消费者可能放弃买房而转而租房，预计未来2-3个月内商品房销售回落将是大概率事件，而商品房销售的回落又会导致开发商拿地和开工积极性的降低，进而拖累房地产投资的增长。由于年度新开工面积占到施工面积约30%-40%，因此新开工面积的减少对房地产投资的拖累预计要到下半年才能明显显现。

　　短期来看，由于地方政府和相关部委的具体规定从出台到落实有一定的时滞，政策落实前房地产市场销售会迅速增加，这在一定程度上会帮助房地产商去库存，并进一步改善其资金状况。另外，由于一线城市和三、四线城市地产供求状况不同，此次调控对不同区域的影响可能也有所不同。部分三四线城市过去几年土地供应膨胀，积累了大量商品房库存，与近期商品房的消化速度形成巨大差距。本次调控会导致这些城市进一步面临降价压力。而对于部分供应偏紧的一线城市，二手房转让所得税的从严征收会导致部分刚需转向新房市场。

　　新一轮房地产调控对钢铁行业影响几何?

　　统计局数据显示，我国建筑用材占整个钢材消费量的50% 左右，其中房地产建设用钢又占建筑用钢的60%以上。作为钢铁行业重要的下游行业之一，房地产行业的景气度与钢铁行业息息相关，此次调控对于钢铁行业的影响主要体现在以下几个方面：

　　首先，在短期内将对钢材价格形成打压。从历次房地产调控情况来看，调控政策出台后，国房景气指数有所下滑，钢材价格也大多会经历一波调整，这主要是由于调控政策的出台对于市场信心影响较为明显，此次调控也不例外，新政发布后的第一个交易日，国内金融和商品期货市场均出现了明显下跌，上证指数大幅下挫3.65%，深成指的跌幅更是达到了5.29%，49只地产股跌停；股市的暴跌带动期货电子盘发生下跌，螺纹钢期货主力合约下跌101点，跌幅2.52%；上期所铜主力合约下跌600点，跌幅1.05%。而金融市场与钢材现货市场之间存在较强的相关性，笔者根据历史数据进行测算，二者的相关性高达0.86，金融市场的走弱也势必传导至现货市场，进一步带动现货价格的下行。

　　其次，从中长期来看，房地产调控将直接影响建材的需求。根据以往的历史经验，在房地产调控后，交易量并不会立即出现下降，与此相反，由于末班车效应，短期内交易量会出现井喷，房价的实质性下降还有一定的滞后期。从中长期来看，在经历房价的滞胀甚至下降后，房地产企业投资速度可能放缓，进而影响到对建材的需求。但我们也不应过度悲观，一方面，若“国五条”能将刚性需求转移至新建住房的话，将会有利于新屋开工数据的增长，进而带动对钢材的消耗；另一方面，从此次调控政策的细则来看，国家也加大了保障房的建设力度，2013年城镇保障性安居工程要求基本建成470万套、新开工630万套，这在一定程度上也将弥补一部分投资下滑带来的影响。

　　第三，间接影响钢铁下游行业的用钢需求。房地产行业是国民经济的支柱产业之一，房地产市场走软势必将打击从钢铁、五金、汽车等多个相关行业，导致其用钢需求减少，从而间接影响到钢铁行业的下游需求。比如，调控政策出台后，一部分投资投机需求和部分改善型住房的需求都将受到压制，商品房销售量将不可避免有所下滑，届时消费者对家电、门窗等产品的需求量也将随之减少。

　　综上所述，笔者认为此次房地产短期内对于钢材价格将形成一定的打压，从中期来看，若房地产政策持续收紧，则必然会导致房地产新开工和投资的下滑，进而影响到建筑钢材和相关行业的用钢需求。不过，此次调控不但强调抑制投资投机性需求，更强调增加供应(包括普通商品住房及用地供应以及保障性安居工程的规划建设)，这在一定程度上可对冲房地产调控所带来的负面影响。二季度为传统的钢材需求旺季，因此笔者认为在3月下旬之后，钢材市场需求或将逐步恢复，届时钢材市场可能会出现一波明显的上涨行情。