近期的房地产市场似乎颇显“火热”，吸引眼球的不仅是房价，也包括围绕房地产市场出现的一系列事件及其讨论：房地产市场“地热房冷”，中内外媒体空前一致的看空房地产、房地产板块大跌、银行信贷风险加剧以及各地的松绑限购等事件。其中，近日，有消息称，北京市银行监管部门向市内的金融信贷机构发出警示通知，通知内容要求，各家信贷机构在审核个人用户的信贷需求申请时，必须加强风险管理。若银行对个人客户谨慎放贷，对楼市而言，无疑更是雪上加霜。

　　关键数据看楼市困局

　　进入2014年以来，各地频频传出楼盘“降价跑量”的新闻，加之早先发布的一季度房地产销售数据和房价数据不利，显出高烧不退的中国楼市开始出现明显降温迹象。而统计局5月12日发布的最新数据显示，前4月房地产投资关键指标近全线回落，如图1所示。与一季度相比，前4月全国房地产开发投资增速环比回落0.4个百分点，住宅投资增速回落0.2%;房产施工面积增速跌1.4%;房产开发企业土地购置面积跌5.6%;商品房销售面积跌3.1%。业内称，房地产行业开始转向。

　　具体为，2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。1-4月房屋新开工面积43234万平方米，下降22.1%，降幅收窄3.1个百分点。1-4月房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点;土地成交价款2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。销售市场的下滑，影响了开发商的开发进度和对市场的预期。4月份，房地产开发景气指数为95.79，比上月回落0.61点。

图1 关键数据显楼市寒意凛然

　　且因商品住宅销售低迷，4月楼市库存增加。上海易居房地产研究院监测的35个重点城市中，4月新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米，同比增长19.5%，库存创下了历史新高。从存销比上来看，35个城市平均为15.2，前值为13.9。其中京沪两地双双站上12个月的警戒水平，分别为12.3和12.2。一般情况下，存销比大于12个月，房价就面临较大的下跌压力。

　　同时值得一提的事件是，近日百强房企光耀地产承认因资金链断裂濒临破产，共牵扯到27亿金融机构借款，并暴露出房企民间借贷不入账等潜规则。光耀轰然倒下的背后就是楼市量价齐跌的现实。

　　地方政府“松绑”进行时

　　商品房销售额的回落也影响了房地产相关税收增长。财政部11日发布的数据显示，4月，全国与房地产交易直接相关部分税收增速下降，尤其房地产营业税和房地产企业所得税双双出现负增长，其中，房地产营业税下降4.2%，房地产企业所得税下降3.1%。而4月全国财政收入12481亿元，增长9.2%。房地产相关税收减少，势必对地方财政收入产生影响。

　　面对遇冷的楼市，4月下旬开始，多地政府出手救市。南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。与以前给购房者信心不同，郑州抛“为房贷担保”政策减少断供风险，给银行信心。表1为近来城市松绑情况。

　　表1 4月以来松绑城市及相关细节

　　相对于前两年时而出现的救市及被叫停，这一次，地方政府救市已经开始蔓延开来。从种种迹象来看，多地放松限购政策已成大概率事件。对低迷的楼市和钢市来说，地方松绑限购政策又会带来怎样的效果呢?

　　“松绑”对钢市影响几何?

　　对于钢铁行业而言，房地产是最为重要的下游支柱行业。房地产的降温，会使得建筑钢材在房地产业的消耗量减少，同样对钢材终端需求不利。因为房地产低迷还将波及其他板材、型钢、钢管等钢材，以及影响家电、五金、汽车、建筑钢结构等多个下游用钢行业，导致其用钢需求减少。

　　进入4月，建筑钢材市场价格出现一波快速上涨行情，场内交易活跃。然随着国内房地产业降温，不利影响波及建筑钢材市场。我的钢铁网数据显示，4月23日，螺纹钢价格指数为132.26点，较上周跌1.77%，比去年同期下降8.8%;线材价格指数为137.24点，较上周跌1.1%，较去年同期跌7.68%。五一节前最后一周，国内建筑钢材库存降幅仅2.17%，较前期降幅明显，房地产市场的降温，或会使得后期市场供需矛盾再度激化。

　　而此时地方政府的松绑限购行为，对钢市而言无疑是利好。地方政府通过松绑限购救市，可能会短期内刺激楼市，利于楼市去库存化、开发商资金回笼，进而提振开发商投资热情，为房地产开发投资注入动能，从而带动钢材需求。但在房地产信贷收紧、成交量跟进困难的背景下，估计松绑限购对钢材市场的利好影响相当有限，尚不足以成为扭转钢市颓势的根本性因素。

　　据了解，除限购政策外，目前对房地产市场影响较大的因素主要集中在信贷领域。而银行一直在收紧房地产贷款业务。央行数据显示，一季度房地产贷款增速呈现小幅回落，截至3月末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为15.4万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末回落0.3个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的20.6%，比上年末低0.4个百分点。不过5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下，中国金融调控部门首度发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。分析人士认为，这体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化。

　　业内人士表示，地方松绑政策预计能增加10%至15%的购买力，但这对部分已呈下滑趋势的楼市而言，只是杯水车薪。若能配合信贷政策的松绑，楼市去库存化将进一步加快，放大的需求会传到房地产投资开发环节，进而传到到钢市需求上。能否拯救低迷的楼市和钢市，关键点或在信贷等限制政策的放开上，而显然，这点的实现难度较大。