地方债务危机骤然降临 开发商静候地方政府割肉

　　经过2008年的快速增长，地方政府平台融资已累积高达10万亿元的负债。如今，这些债务将进入还债高峰期。而今年至今各地土地市场的低迷，让地方政府依赖土地出让金还债的期望化为泡影。自去年以来，来自城投公司等地方融资平台贷款受到监管当局的警示。

　　今年4月间，云南省公路开发投资有限公司向债权银行发函，表示“即日起只付息不还本”。该公司在建行、国开行、工行等十几家银行贷款近千亿元。

　　广州卖地样本

　　6月8日，广州市政府举办一场近年来最大规模的土地推介会，共推出54宗用地。

　　按照广州财政局预计，今年广州市土地出让金收入为646.5亿元，其中很大部分将优先用于城投公司还债。

　　据媒体报道，广州城投债务今年需偿还部分涉及总额估计超过200亿，但今年广州土地出让收入并不理想。根据公开数据，今年上半年，已成交金额加上土地推介会中已勾地块意向金额，广州今年的土地出让金收入也不足100亿元，仅为今年计划的15%。

　　中房信·克而瑞分析师崔琳指出，除了土地出让收入难以支撑还债的险局，对地方财政而言，保障房项目的巨大资金缺口，同样是悬在他们头上的利剑。

　　按照有关规定，土地出让收入的10%要用来建设保障房，今年广东省分配给广州的保障房建设任务为8.5万套。

　　根据广州国土房管局制定的计划，今年广州出让住宅用地将配建0.63平方公里保障房，占计划出让用地面积近两成。如果开发商不拿地，配建保障房或将无从说起。

　　崔琳认为，京沪穗等一线城市正在放弃此前的观望态度，开始主动大规模推地。而这种积极策略，或将更多的向二三线甚至三四线蔓延，成为下半年土地市场的风向标。

　　买方的心思：抄底

　　土地市场卖家焦虑尽显，而买家却不着急出手。

　　尽管广州为土地推介会已做足了功夫：有意向的可先洽谈“勾地”，全部都将“熟地”出让。但多家房企内部人士对本报记者表示，参会主要目的还是看看土地市场的情况，“探探风声”，暂时不考虑拿地。

　　即使在当日在被勾出的地块中，热门地块金沙洲、大学城以及番禺新客站综合体的宅地开价都只是4000余元/平方米。

　　“配建保障房就几乎是亏本，现在还要加上公共配套，很不划算。”一位大型地产商代表私下向记者表示，大家对政府的土地推介好似欲迎还拒，都只是观望而已，一旦发现拿地成本超预算，就会果断放手。

　　6月15日，在北京计划成交的3宗地块中，位于房山长阳镇的一宗土地出现流标，原因是除配建限价房外，中标人还需无偿提供2330平方米的商业用房，以及1960平方米回迁安置房，由长阳镇政府以2000元/平方米价格回购。

　　让开发商们表现克制的还有他们越来越紧张的现金流。国家统计局数据显示，今年1-5月房地产企业自筹资金增长30.9%，而贷款增幅只有4.6%。

　　进入二季度以来，万科、保利、中海、金地等公司纷纷放缓了土地储备的步伐。

　　“土地价格面临下行压力：公司对下半年地产市场持谨慎态度，销售速度将进一步下降，开发商资金状况将进一步收紧。”本报记者获得的万科5月销售电话会议记录中，透露了开发商们的判断和心态，随着地方政府土地供给的增加，下半年土地流拍会愈加频繁。万科认为在土地流拍大量出现之前，政策不会放松。

　　花样年集团总裁潘军也对本报记者表示，花样年暂时不考虑拿地，“我们等着地方政府割肉。”他说，土地市场的底部还远未到来。

　　地方政府资金链危机

　　地方城投公司的拖债行为，揭开了地方债务危机的冰山一角。由于该公司本月未能如期还款，向银行提出以旗下政府大楼及公路等资产为抵押，转换为固定贷款。

　　“政府大楼和公路不能在市场上交易，银行也不可能把政府大楼充公变卖。”前述消息人士指出，这是变相向银行拖债。他透露，其它城市的城投公司已出现类似情况，且很可能更加恶劣。

　　国家审计署6月27日发布《全国地方政府性债务审计结果》显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中：政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

　　以此计算，约40%的债务，需要地方政府用土地收入来偿还。审计报告也坦言，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

　　上述负债绝大部分是通过政府融资平台形成的，偿债资金的主要来源就是土地变现。一旦土地变现出现问题，偿债就会出现巨大的风险。

　　公开数据统计显示，今年上半年，上海仅完成全年土地出让计划的22%;上半年北京土地出让金收入也同比大降48%。

　　央行在最新出炉的报告中指出，今年以来商业银行信贷管控的压力增大，政府融资平台贷款和房地产贷款大幅增加。

　　经济学家许小年认为，土地市场降温或触发地方还债危机。与前几次房地产调控不同的是，在控制通胀的总体方向下，政府愿意牺牲一两个百分点的GDP，以求房价的下降。但是地方财政可能成为新的掣肘因素。

　　“房地产调控令土地财政难以为继，如果将调控进行到底，资金链条首先断裂的可能是地方政府，而不是开发商。”许小年说。

　　6月29日，外资金融机构则警告，内地高达10.7万亿元的地方债务，其中2.5万亿元可能成为坏账，银行将是最大受害者，内资银行的坏账率或提升6个百分点。