【11月5日钢材新闻连连看】钢价下跌空间有限 销售商谨慎备货

　　十八大后 国内钢材市场走势如何?　　本周或冲高回落 寒流来袭抱团取暖　

　　钢价反弹 钢市回暖?　　　钢厂调价数量大幅减少 价格继续分化

　　钢价中期有望上涨　　明年钢铁业难以见到业绩拐点

　　钢材“北材南下”力度将大于去年　

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　　周末的清晨，本该睡到自然醒，赵燕(化名)却起个大早，坐了两个多小时的大巴，从遵义风尘仆仆赶来贵阳花看房。

　　下车时，几十辆相似的大巴停在楼盘临时停车场，车上下来的客人与她一样，都是来自贵阳周边地州市的看房者，真正吸引他们的是贵阳“购房入户”的新政。

　　楼盘正在大规模施工中，轰鸣的机器声并没有让她不悦，反而让她放心，“本来有些担心超大盘的完成进度，现场看到了，顾虑就打消了。”

　　销售大厅中，房产签约处排起长龙，虽然听说楼盘卖得不错，但赵燕没有料到现场情况会如此火爆。

　　最近的贵阳似乎有些不平静，不单是备受争议的购房落户新政，还有那被传得神乎其神的“鄂尔多斯第二”之说，都让这个原本平静的三线城市成为了舆论的焦点。

　　据媒体报道，低廉的土地价格吸引房开商疯狂拿地，导致贵阳超级大盘杂堆，目前过百万体量楼盘已达13个。如今一个500万人的城市，待消化库存却高达3490万平米，去化需4年。

　　而贵阳市政府今年9月出台了“购房落户”新政，更被指是不顾触及国家限购红线，出手救市。

　　以上种种似乎都印证了贵阳楼市危险的境地。

　　但在当地花果园楼盘销售大厅，几百位售楼人员和数千位看房者填满了过万平米的销售大厅，厅内房产签约处熙熙攘攘。

　　如此热闹的场景，与崩盘时的冷清“鬼城”鄂尔多斯形成鲜明对比。

　　贵阳真的会成为第二个鄂尔多斯么?

　　被“妖魔化”的库存

　　3490万平米和4年，这是“贵阳楼市崩盘论”中最抓人眼球的两个数据。

　　媒体报道，截止2012年6月，贵阳商品房住宅库存3490万平方米，即按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月，仍需要去化4年。由此，引发对贵阳楼市的担忧。

　　但公众舆论大多忽略了一点，3490万是在售库存加上潜在库存，实际上，根据正合地产报告，截止2012年9月底贵阳市场现有整体在售存量仅为772万平米，按前三季度月均79万平米的去化速度，不到十个月便可售完。

　　腾讯财经记者多方查阅，“3490”出自正行合智地产针对贵阳楼市2012年的半年报分析，3490万平米为贵阳商品房“后期总余量”，包括在售余量和已知代售项目后期未推出或待开发体量。

　　而花果园营销中心副总裁陈晓辉指出， “用一年猛增3490万平米库存，当然是有问题的，但实际情况并非如此，”陈晓辉，贵阳目前开发的很多大盘都有3到10年的推货周期，用4年消化，本就是计划内正常速度，无需过分担忧。

　　无可否认的是，贵阳潜在商品房存货去化时间超过三年，在34个大中城市中排名第六，潜在库存压力的确偏大。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，中西部非主流省会城市拥有去化周期偏长的共性，对于贵阳来说，超级大盘需要多年开发完成，再加上旧城改造可能遭遇的拆迁难问题，贵阳潜在住宅上市节奏慢，在一定程度上减少了库存压力。

　　另外，在贵阳拥有3个超百万体量楼盘的当地房开商中天城投对于存货积压也并不担心，其副总裁张智表示，中天花园、中天会展城、未来方舟均为贵阳老牌地产中天城投旗下项目，对于外界对于贵阳库存难以消化的担忧，中天城投高层表示，除未来方舟外，另外两个项目已基本开发完成，销售也进入收尾阶段，对于存量积压问题并不担心。

　　痴迷大盘的城市

　　巨大潜在库存源于贵阳楼市对超级大盘的痴迷。目前贵阳有13个在售大盘超过100万平方米，由于贵阳相对便宜的低价，当地开发商疯狂拿地，最终使得大盘扎堆，拉高了商品房供应。

　　中天城投高层坦言，拿地成本低是集团超级大盘计划的重要因素。

　　2010年，中天城投为未来方舟项目大规模拿地133万平方米。中国指数研究院数据显示，当时贵阳市成交住宅用地楼面均价为681元/平方米，比全国1818元/平方米的均价便宜了近三分之二。

　　而总占地面积5600亩的未来方舟并非贵阳第一大盘，花果园以6000余亩占地抢占了这一位置，这个全国都少有的超级大盘总建筑面积达1830万平米，预计入住35万人口，超过贵阳相邻的安顺市市区人口总和。

　　花果园和未来方舟只是贵阳超级大盘的缩影，众多大盘，使今年贵阳商品房供应量猛增。贵阳正合地产数据显示，2012年，贵阳商品房市场上半年整体供应572万平方米，占2011年全年供应的72%，半年供应量已超过2007年到2009年期间每年全年的供应量。

　　值得注意的是，超级大盘对房开商带来了极大的资金压力。“花果园属于超大体量楼盘，必须要快速开发、快速推货以回笼资金。”当地一家房地产企业人士说。

　　陈晓辉承认，大盘对资金的需求更高，花果园回笼资金248亿元，全都投回项目中，目前也只做这个项目。

　　除此之外，超级大盘对交通的影响是当地人最担心的问题，贵阳首个超大盘金阳世纪城上下班高峰期已拥堵不堪，世纪城居住人口为12万，以此推断，号称容纳35万人的花果园楼盘情况不容乐观。

　　一套小房子的大梦想

　　把贵阳楼市推向舆论风口浪尖的，是那备受争议的“购房入户”新政。今年9月中，贵阳市政府公布了一系列购房优惠，其中针对外地购房者，购首套房即可落户政策更被质疑是政府出手救市，已触及国家限购红线。

　　购房落户，意味着外地购房人将享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。

　　胡晓登认为，政府推出“购房入户”，是为已经存在的需求提供出口。“贵阳市作为单级核心城市，聚集了公共产品的绝大部分高端资源，对于贵州其他地州市人来说，能在贵阳买套房，住下来是他们最大的梦想。”

　　2011年第六次人口普查数据显示，近10年来，贵阳市流动人口大幅增加，近两年更是以每年接近20万人的速度增长。目前，贵阳市共有流动人口125万人，约占全市人口的28.9%，该数字未来还将攀升。

　　花果园楼盘的销售印证了这一点。楼盘营销中心副总裁陈晓辉介绍,花果园的主要客户是贵阳地区外贵州省内各地市州人群，占比达到50%，而贵阳本地居民和外省客户分别占35%、15%。每个周末，从地州市乘坐楼盘免费大巴来看房的客户不下2000人。

　　地州市客户量巨大令花果园这个超级大盘成为了畅销楼盘。根据筑房网资料显示，这个已连续22个月全国单盘销售第一的冠军项目，今年上半年超过贵阳楼市五成，月均住宅成交量超过4000套，达241.5万平米。

　　特意从遵义过来看房的赵燕和大多地州市看房者一样，想获得的远不止一套省会城市的住宅，而更看中了购房入户后，“方便小孩进贵阳重点中学读书，全家人在贵阳，看病、购物、出行的环境都会好很多。”

　　公开资料显示，贵阳抢占了全省所有的三甲医院资源，每年贵州高考一本线上70%的学生来自贵阳，另外，就业机会、道路、卫生等环境均大大优于贵州其他地州市。

　　另外，胡晓登认为，“购房落户”也有出于加快城镇化的考虑。2011全国第六次人口普查显示，贵州省城市化率仅33.81%，在全国排名倒数第二，比全国49.68%的平均城市化水平落后十年，比珠三角地区落后15～18年。

　　“贵州城镇化落后全国太多，必须突破，政府采用‘非常之手段’可以理解。”胡晓登称。

　　对于新政的解读，腾讯财经记者多次联络贵阳市住建局，对方均以敏感时期，不方便讨论为由拒绝接受采访。

　　难成鄂尔多斯第二

　　就在新政策被外界视为政府拖市救市的同时，贵阳还饱受鄂尔多斯2.0“头衔”的困然。

　　此前，著名地产评论员吴其伦认为，目前贵阳楼市只是房企以量换价的结果，严重供过于求的本质，将会令其会成为继鄂尔多斯、温州之后第三个楼市崩盘市场。

　　楼市要崩盘前，房价暴涨、均价虚高的特征明显。而根据正合地产数据显示，2006～2011年期间贵阳楼市价格水平从有2775元/平方米逐年上涨至4918元/平方米，涨幅77%，甚至比不上近5年内地房价110.9%的平均涨幅。而同期的鄂尔多斯，房价暴涨5倍，市中心楼盘高至2万元/平米。

　　2012，贵阳上半年成交均价为4670元/㎡，同比下降5个百分点。贵阳当地的房产中介对“崩盘说”并不买账，“4000多元的均价，比鄂尔多斯楼市暴跌后的价钱还要便宜，没有泡沫，何来崩盘。”

　　另外，房价收入比也是判断楼市泡沫情况的特征指标。根据国家统计局数据，贵阳的房价收入比为5.8，即在贵阳购买一套均价的房子，需花费一个当地家庭5.8年的年收入，在全国30个大中城市中排名倒数第二。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，贵阳的房价收入比低于邻居省会南宁(11)、成都(8.9)，房价水平比较合理，不存在房价泡沫，崩盘论也难以成立。

　　房市崩盘，还必须伴随着过量的投资房。2011年鄂尔多斯崩盘前，这个人口约160万的城市计划销售商品住宅面积达1200万平米，市区居民人均拥有3～4套房，房产已严重供大于求。

　　中国社会科学院经济学博士马光远曾这样分析鄂尔多斯的财富路径：煤矿带来的暴富在在没有出口的情况下扑向了楼市，引发了楼市虚幻的繁荣，而这种繁荣反过来又推动资本对煤矿和楼市的炒作，引发了民间高利贷的膨胀。

　　胡晓登称，与鄂尔多斯人不同，贵阳人没闲钱炒房。

　　国家统计局数据显示，2011年贵州省城镇人均可支配收入16495.01元，贵阳市城镇居民人均可支配收入为19420.14元，两者分别低于全国平均水平5314元及2389元，其中后者排在全国36个大中城市第32位。

　　胡晓登分析，目前贵阳楼盘仍以满足刚需为主。“各地州市买房人都是住房性需求，这是实质上的人口城镇化，买房都要来住。”他分析，贵阳属于内陆山区城市，外地炒房团向来敬而远之，而贵州地区经济欠发达，贵阳市城镇居民人均消费远低于全国，炒房现象少见。

　　中国钢材网观点：可能是市场被“妖怪”吓怕了，所以一有什么动静，都会很紧张。另外，也可能是媒体为了吸引眼球，故意“妖魔化”，这也不是不可能。