清明小长假已过，全国楼市供需格局正在悄然发生转变。

　　中原地产报告数据显示，4月首周，全国主要54城市合计住宅签约套数为3.84万套，同比下降比例达32%，环比3月同期下降比例为17%。4月初市场延续了一季度的冷清局面。

　　与此同时，北京在二手房和新建住宅成交上均未见起色。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，有20个城市房地产库存创下近5年的历史新高。

　　54城住宅成交量同比跌三成

　　据中原地产数据显示，4月1日至4月7日，54城市合计住宅签约套数为38420套，同比下降比例达32%，而在1月和3月的首周这一数据分别为45033套和46397套。

　　中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，近期因部分城市的楼市传出降价的消息，看空楼市的声音此起彼伏，市场预期发生了微妙的变化，业主心态因此有所弱化，加之近期信贷持续收紧对需求释放和市场信心影响显著，“双重不利因素影响下，3月份的小阳春成色不足。4月也很难乐观。”

　　成交不足带来的另一个副作用就是库存上升。截至3月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%。

　　严跃进表示，3月份，20个城市新建商品住宅存销比为11.9，这也意味着市场需要用11.9个月的时间才能消化完这些库存。而在2月份，该存销比的数值为10.9个月。自2013年4月份以来，存销比基本表现出震荡上行的态势。

　　目前有些地方降价推盘已经影响到房企在一线城市的经营策略。严跃进说，一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。相比二三线城市，一线城市房企的推盘节奏率先加快，月度新增供应的力度略超购房者的入市力度。

　　“相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。”张大伟说，这些因素的存在导致了一二线城市的变化可能会出乎市场的预料。

　　严跃进分析说，经过1~2月因春季因素而导致的库存略减后，3月份开始整个库存走势继续增长。高库存自然会带给房企压力，因此加快库存去化将成为二季度的优先目标。

　　楼市小阳春落空

　　一向被视为房地产市场风向标的北京对市场的反应十分明显，此前期待的楼市小阳春行情也并没有如期出现。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，剔除保障房，截至4月7日，年内北京新建商品房住宅仅成交1.2万套，合计签约金额仅414.1亿元。相比2013年同期的672.1亿元。同比下调了38.4%，2014年全年成交额可能自2011年来首次跌下2000亿元。

　　二手房方面跌幅更加明显，截至4月7日，北京二手房住宅签约套数为24422套，同比2013年的73464套，跌幅高达66.7%。

　　4月首周新房网签量仅为771套，环比下跌46.4%，是春节假期后交易量最少的一周;二手房成交量为1815套，环比下跌18.6%。

　　二手房价格已经从12月来连续3个月阴跌。信贷收紧、自住房供应，是影响北京楼市最关键的两项政策。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，从近两周成交量下跌的趋势来看，北京楼市观望的氛围、交易的低迷有进一步加剧的态势，在限购限贷将进一步从紧的市场预期下，预计今年楼市4月间的楼市小阳春将很难出现。

　　他判断，如果4、5月楼市成交低迷的情况持续，二季度成交量依旧疲软的情况将是大概率，北京房价，尤其是周边楼盘价格将很有可能迎来回调。

　　不过，链家地产分析师张旭认为，在当前整体偏冷的市场形势下，短期内可能会促使成交均价出现小幅下降，但有需求的购房者并不会一直观望下去，而业主能够承受的降价幅度也是有限的，在整体供需水平的支撑下，未来房价大幅下降的可能性不大。