今年8月以来，一场关于“中国房地产市场是否存在泡沫”的争论愈演愈烈。8月下旬，建设部等六部委联合发文，要求加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”；10月下旬，央行在其发布的第三季度货币政策执行报告中，也提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫出现。可以看出，房地产泡沫已引起了决策和监管部门的警觉。但无论如何，为处于调整期的我国宏观经济增长起到重要支撑作用的房地产行业，仍然值得我们高度关注。要判断中国房地产市场是否存在泡沫，首先应当给房地产泡沫下定义。我认为，所谓泡沫就是那种在某一市场上，由于不切实际的高投资回报预期，及过度投机活动所形成的资产价格剧烈上涨现象。用这个定义来考察中国近年来的房地产市场，我们就会发现，“泡沫论”明显地缺乏足够的证据支持。持“泡沫论”观点人士的论据大体有三：个别城市房价过高；房地产投资增速过猛，年增速已达30％以上；商品房空置率过高，全国空置房面积已达1.2亿平方米。从全国情况看，高房价当以北京为最。1999年以前，当人们分析北京房价过高的原因时，总是着眼于需求面，即将北京的高房价归因于由各机关、部委、中央直属企业及其他各类机构购买者形成的实力雄厚的公费购买群体。2000年公款买房停止后，人们发现，北京的房价仍然居高不下，这时候，大家才意识到必须重视北京市高房价中经常起作用的成本因素。据我所知，在北京市房产价格构成因素中，政府费用就占60％左右，仅土地出让金就占目前房地产开发总投资的1／3以上。1998年以前，政府各项收费多达128种。1999年以后，政府减免了多项收费，但目前的收费仍达30余种。政府收费较高、北京房地产开发商在定价中大都采用高利润策略，加之作为首都特有的高端客户人数庞大等种种原因，就使北京成了全国房价最高的城市。令人惊奇的是，在北京已竣工房地产项目中，高价位和低价位大都成为抢手货，5000-6000元左右的中等价位房产却常常成为空置积压的对象。从北京的这一情况看，似乎与我们前面给定的“房地产泡沫”定义不相吻合。房地产投资年增速超过30％，能否成为判别房地产已出现泡沫的一个标准?看来也不能。中国房地产业的发展是在城镇居民多年来住房状况极差的条件下，与全国各地基础设施建设高速发展、城市化速度加快及农村人口大量向城镇转移相伴而行的。城镇居民人均住房面积仍嫌过低所形成的巨大需求空间，推动民间资本大量进入房地产领域，这是住房投资高速增长的原动力。而全国商业银行系统在存款来源充裕，且又很难找寻优质工商企业作为放款对象时，城镇居民的房产抵押贷款，就成了各银行争相进入的无风险或低风险业务领域。在这种消费性贷款需求的刺激下，开发商的投资冲动又常常能得到银行的资金性贷款支持。而且，各地政府都将改变城市面貌当成自己的政绩，对房地产开发商采取各式各样的支持政策，也成了许多城市房地产开发快速增长的不容忽视的刺激因素。这种种合力，就形成了统计数字反映出的年均30％以上的房地产投资增速。但这个增速充其量只比全国平均固定资产投资增速高5个百分点。也就是说，这个速度在上面所谈的背景下，并不算高得离谱。1.2亿平方米的空置商品房，倒象是“泡沫论”一个最难以辩驳的支持理由。但一位专家在与主管部门和统计部门沟通信息、交换意见时却证实，在中国，商品房的真正空置率一年只有4000万平方米左右，这个数字占近年来每年3亿平方米的商品房总竣工面积的比例只有13％多一点，空置房作为商品房的必要库存，超过10％虽然多了一点，但也很难断言，这就是出现了房地产泡沫。通过以上的分析可以认为，断言中国已出现房地产泡沫是不符合实际情况的。而对“警惕出现房地产泡沫”这种议论，我们也没有理由对它进行非议。因为这种警示性论点，就象我们平时常常说“要降低系统性金融风险，防止金融危机”一样，无论何时何地都是正确的。在全球经济增长乏力的大背景下，中国经济要将刺激内需、推动增长和充分就业，作为今后相当一段时间内宏观经济政策的调节重点，这个大方向不应偏离。在这样的政策取向环境中，对房地产业的正常增长势头采取保护和支持的态度，是一种理性的、明智的选择。因为无论房地产业本身存在哪些结构性问题，但近年来，个人购房面积在商品房销售中所占比例已达85％以上这一客观事实说明，房地产业的快速发展及背后起支撑作用的民间需求，已成了中国经济成长中的一个不容忽视的积极因素。当然，肯定地说“房地产泡沫论”尚不成立，及主张保护房地产市场积极发展势头，并不等于说不解决房地产业本身需解决的一些结构性矛盾(特别是商业银行房地产开发信贷扩张可能形成的金融风险问题。)从近年来房地产市场已暴露出的一些现象看，目前亟待解决的问题主要有三：一是开发商用“假按揭”骗取银行信贷；二是一些商业银行为扩张信贷业务“饥不择食”，对一些不符合贷款条件的房地产开发商大量发放开发性贷款；三是一些商业银行在处理房地产项目的不良债权时，转让折扣过高，致使国家利益受损。我们注意到，最近，央行已在房地产开发商以“假按揭”方式骗取或套取商业银行信贷资金，以及商业银行在对房地产开发性贷款发放中的违规和冒险行为方面，开展了强有力的检查工作。这不仅有利于消除或降低房地产市场发展中的某些畸形行为可能造成的新的金融风险，而且也有利于规范房地产开发商的行为，并使中国房地产市场继续保持健康、高速的发展趋势。作者简介：王松奇，现任中国社会科学院金融研究中心副主任，兼任北京市创业投资协会常务副理事长兼秘书长，中国金融协会常务理事。