今年以来，随着城市市政建设的加快，危房改造力度的加大，房改政策的进一步实施以及小城镇建设的发展等，带动了房地产开发投资的快速增长。前三季度，完成房地产开发投资额4862.7亿元，增长29.4％，比上年同期回落1个百分点，比上半年回落3.5个百分点。其中，房地产开发投资中的71.1％用于住宅建设。北京、上海、江苏、浙江、山东、广东、山西、湖南、四川、青海、宁夏等18个省区市房地产开发投资增长30％以上。从整体态势看，今年的房地产业发展有两个显著特点：其一，民间资本成为推动房地产开发快速增长的主要力量。从资金来源看，房地产开发资金主要来源于民间资本，国家预算内资金和国内贷款比重下降。国家预算内资金4.6亿元，仅占资金来源的0.1％；国内贷款1372.8亿元，占22.7％；自筹资金1827.3亿元，占30.3％；其他资金2731.6亿元，占45.2％，其中定金及预收款2294.9亿元，占资金来源的38％。由此可见，房地产开发的七成资金来源于业主的定金和预收款以及房地产开发单位的自筹资金。此外，房地产开发的快速增长和较高的投资回报率吸引了外商直接投资的大幅增长，外商直接投资70亿元，增长50％，在各种资金来源中增幅居第一。其二，商品房销售势头良好。随着居民收入水平的提高，房改制度的深入推进和城市危房改造力度的加大，居民对商品房和经济适用房的需求大幅增加，房地产市场升温，带动了商品房销售的快速增长。近年来，随着福利分房制度的取消，个人购房比例不断上升，已达90.5％。这也使个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长，使大量信贷资金转化成现实需求，在推动经济增长的同时，防止了房地产泡沫的产生。居民富裕程度的不断提高和投资意识的日益增强，使拥有多套住宅的家庭逐渐增多。据国家统计局城调队调查，目前9.6％的大城市居民家庭拥有两套以上的住房。随着居民收入的增加，居民改善住房条件的迫切需求和以投资为目的的购房行为成为刺激房地产市场升温的重要因素。但商品房价格偏高、结构失衡和售后服务问题多仍是房地产市场存在的主要问题。根据国家统计局商品房住宅销售额和销售面积数据测算，全国商品房住宅平均价格为2227.1元／平方米，比上年同期上涨137.1元／平方米。北京、上海、广东、天津、辽宁和海南六省市价格高于全国平均水平。前三季度，商品房竣工面积11342.1万平方米，增长26.4％。销售面积11129.1万平方米，增长24％。二者增速相差2.4个百分点，实际面积之差达到213万平方米。随着新开工面积和竣工面积的不断加大，将对房地产市场的供需矛盾造成压力。空置一年以上的商品房面积达4400万平方米左右。目前，市场上过剩的主要是高档住宅和写字楼。而面向中低收入阶层的经济适用房则供不应求。在商品房销售及售后服务过程中，因面积缩水、合同欺诈、物业纠纷等使购房者诉诸法律的事件增多，侵害了购房者的合法权益，也影响了居民购房的消费信心，一定程度上影响了房地产市场有效需求的进一步提高。随着我国城镇化建设步伐的加快，每年有三四百万人口要向小城镇转移，城市新增人口的住房需求庞大。居民持续增长的住房需求会对未来的房地产市场以强有力地拉动，也为我国房地产市场带来了很大的发展空间。要使房地产市场巨大的需求潜力转变为现实的有效需求，就需要采取行之有效的各项措施，切实加强房地产市场的宏观调控，引导房地产市场持续健康快速发展。――要在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。――要强化土地供应管理，严格控制土地供应总量，充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，防止出现多头无序供地现象，整治在土地资源开发过程中炒买炒卖的不良风气，降低土地出让成本使偏高的商品房价格趋于合理。――加强房地产开发和销售的市场监管，整顿市场秩序，加强对房地产开发商和销售代理商的资质管理，加大对商品房销售广告内容的审查力度，严惩重罚虚假广告，对面积缩水等恶意欺诈消费者的行为进行严厉打击，规范物业收费及服务，保障消费者利益，让百姓放心购房。――进一步完善和落实房改政策，尽快把职工住房补贴发放到位。抓紧建立和完善鼓励住房消费的税收政策体系，出台鼓励居民购房的消费政策，如居民贷款购房可减免个人所得税，可享受银行贷款利率的优惠等。――全面开放和完善全国房屋二级市场，使一二级市场互补，从而使市场更加完善，房屋资源利用更加充分合理。