面对首先由海外舆论引起的有关对2002年国内房地产走势的一场争论，建设部政策研究中心负责人近日在一次房地产高峰论坛上表述：中国当前的房地产开发总体上与中国经济发展和城镇化发展要求相适应，但局部地区出现了投资过热等问题。目前我国的房地产市场没有出现泡沫。中国住房制度改革所期望的个人购房的局面已成为事实，商品住宅市场价格的增长有收入增长的支撑。经过十年多的调整和发展，国内房地产根基尚可抵挡泡沫，楼市不会轻易崩盘。 房市泡沫说不符合实际 所谓泡沫经济，就是没有最终消费者，投资者只是追求过程，某种商品在经历一个连续的涨价过程后，其市场价格远远高于实际价值的经济现象。“泡沫”是价格恶性上涨，“过热”是投资和开发量过度扩张。 我们不妨来考察在国内房地产价格涨幅最大的上海房市。目前上海房地产市场供需比例基本保持在一比一，供应量尚未出现过剩现象，作为供应量是否出现过剩的“风向标”―――空置商品房数量，其总量也呈逐年下降趋势，整个上海房地产市场正处于较繁荣阶段。 在谈到上海房地产市场能保持稳定增长的原因时，上海市政府发展研究中心的一位专家指出，上海连续数年GDP增长超过10％，宏观经济的利好是支撑消费者信心和购买力的主要因素；从房地产需求看，上海人口基数大，而居民居住状况一直不理想，该市居民改善居住环境的需求较其他城市更为强烈；这几年港澳台地区人士及江浙等地的省外人士，纷纷来沪投资置业。再从市场成熟来看，目前上海的房地产投资开发更趋于理性化，房地产项目的定位更趋多元化。 再来看海外十分关注的广州的房市。从2002年的10个月的数字来看，市场增长幅度仍处于正常范围，广州住宅产业在国民经济中占GDP比重处于很正常的数据范围。值得注意的是，同泡沫说恰恰相反的是，近年来广州房地产地价出现下降趋势，广州的空置房目前属于开发环节中正常的存量现象，目前没有造成大片区域性空置，且正在对空置房逐步消化。 业内专家普遍认为，在评估我国房地产走势的国内三大城市北京、上海、广州中，北京和广州2002年楼价已呈下降趋势，上海房地产虽有小的波动，但仍属合理范围之内，不会对长期良好健康的发展造成不良影响。 国内楼市不会轻易崩盘 2002年我国房地产业中引起海内外强烈关注的是有些地方房价的持续上涨，业内专家们在分析这一现象时都一致认为，导致房价上涨的主要原因是地价的不断攀升。针对这一问题，各级政府部门在2002年中都纷纷出台了一系列有关政府规范土地交易的若干政策和措施，在土地市场上合理流动中，广泛推行在发达国家行之有效的“阳光政策”―――政府垄断、公开拍卖、公平交易。同时政府由于掌控了土地流向，也极其有效地控制了开发商投资房地产业的资金合理流向，进而带动了整个房地产市场平均价格的理性回归。 北京市在2002年中首次公开了土地的阳光交易政策，这使国内外的房地产开发商公平地参与了北京的房地产开发，使一贯疯涨的地价得到了一定的控制，同时由于市政府的用地合理导向政策，加快了北京经济适用房的开发建设，在下半年全市房价得到了很好的回落。上海市组建了一个垄断用地的政府性机构，违法用地的开发商只能望地兴叹，政府从制度上规范了土地市场。广州市由于迅速地处理了一批违规操作的房地产开发商，迅速净化了土地市场，很好地控制了房地产投资一度出现的过热症，房价也有了稳定走势。 在开发资金的调控方面，银行起到了决定性的作用。房地产是对资金要求比较高的行业，所以银行的表态十分重要。专家认为，一旦银行真的严控房贷（开发贷款和个人贷款），有些实力不够雄厚、资金流不好的房地产企业会难以为继。这不但不会对全行业形成毁灭性打击，而只会使这个行业更为健康发展。 最新统计数据表明，我国当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重在下降，包括业主定金和预收款及房地产开发单位自筹资金在内的民间资本比重在不断上升，目前已经达到七成比例。我国2002年的房地产业不再是无本之末，10多年的积累已经打下了较为牢靠的基础。 房地产业刚起步 建设部提供的有关资料表明，1993年时，国内个人购房的比例不到50％。到了2001年，国内市场上商品房的比例已经达到67％，个人购房的比例已经达到了92％，市场消费的主体主要是以个人的居住为主。另外从需求情况看，1996年的商务用房包括写字楼、商厦一直处于低谷，但2001年的销售率达到了75％，住宅销售率更高，2000年就超过了88％。从这个角度看，这个市场的需求状况是十分良好的。 另外一个决定性的因素是商业贷款的支持，1993年是没有按揭贷款的，到了2001年，按揭贷款同1997年相比，增长了26倍。而到目前为止，个人按揭贷款仍然是银行最好的资产，是当前各大银行争夺的一块“肥肉”，可以预计银行对于个人贷款的支持将会继续下去。同时，包括土地、金融、市场等各个环节的法律和市场环境在不断改善。因此，目前的我国房地产市场依然处于一个良性的循环状态之中。 专家们认为，对于今年我国要开始进入一个有关房地产业的中期调整期，并不能说明我国房地产产业发展会大大减缓，而只能表明我国的房地产业正走向一个成熟的理性发展阶段。如果只讲狭义的卖楼买楼的房地产，目前这一市场局部地方有些过热，有些不合理的结构需要调整。但从广义来讲，中国的房地产产业才刚刚起步。根据发达国家的历史，当一个国家的人均GDP在600美元开始时，房地产会进入高速发展期，一直到人均7000美元才会打住，这表明我们刚刚起步。中共召开的十六大首次提出到2020年我国要全面建设小康社会，20年之内将会有50％的人口进入城市。