2001年年底，清华大学教授魏杰在中央电视台发表了《2002，房地产的冬天》的访谈讲话。然而，实际情况是，2002年我国房地产业继续保持了快速发展的势头。2002年1-11月，全国房地产开发完成投资6288亿元，同比增长28.2％，成为带动固定资产投资增长的重要力量；同时，国家统计局发布的“国房景气指数”表明房地产业始终运行在景气区间。这说明，发展成为2002年我国房地产业的主调。为了促进房地产市场的健康有序的发展，2002年，国家有关部门加大了对房地产市场的宏观调控力度，先后出台了一系列的宏观调控政策和文件，从信贷、土地、税收等多方面规范房地产市场秩序，严防房地产泡沫出现。可以说，加强宏观调控，构成2002年我国房地产市场的又一主题。2002年，房地产的又一个“春天”从1998年停止实物分房，实行住房分配货币化，以及随之跟进的住房金融服务进一步完善，连续8次降息，住房公积金政策的规范管理等，使我国房地产业保持了连续4年的繁荣。2002年，全国城乡住宅投资占GDP的比重保持在8.5％以上，占全社会固定资产投资的比重约为24％。许多大中城市房地产业对GDP增长的贡献率超过了5％。顺应这一特点，2002年全国个人购买商品住宅的比例达到94％，上海甚至高达98％，对房地产市场中商品住宅的定位提出了新的要求，那就是面向普通百姓，面向市场。为此，国家加大了经济适用房建设的计划规模，2002年，国家计委和建设部决定投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房，希望以此来改善住房供应结构，有效平抑房价。北京2002年11月份，平均房价每平方米下降385元，就是因为天通苑和回龙观的经济适用房大面积竣工造成的――为国家的这项政策做了很好的注解。2002年，国家有关部门为解决中低收入居民的住房问题，先后提出了五大措施――对居民购买自用普通住宅减半征收契税；对经济适用住宅免收土地出让金；鼓励住宅合作社和集资建房；推行廉租住房制；加快危旧住房改造步伐等。部11号令催生一场“土地革命”2002年对我国房地产业影响最为深远的事件莫过于5月9日颁布、7月1日实施的国土资源部11号令了。被许多媒体称为“土地革命”的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，不仅界定了房地产经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让；而且详细规定了各类经营性用地的招标拍卖挂牌出让的程序，明确了法律责任。11号令给那些习惯于协议低价拿地的开发商当头一棒，更令那些靠“炒地皮”的“皮包公司”断了生路。11号令改变了“要拿地，找市长”的不规范土地市场环境，使得“要拿地，找市场”成为房地产业的一个准则。一个更加规范的、公开公平公正的土地市场大环境由此形成。2002年，一个有趣的现象是：全国房地产业完成土地开发面积与购置土地面积的增长都从7月份开始逐月回落，尽管这两项指标的绝对值都是历年来最大的，1-11月份分别达到了9731万平方米和20246万平方米；与此同时，2002年，全国土地市场上，招标拍卖挂牌出让土地使用权的收益却比2001年的492亿元增加了一倍多。这些数字很有说服力―一一方面，房地产开发商对市场的前景看好，所以房地产业完成土地开发面积和购置土地面积的绝对数量是历年来最大的；另一方面，1-11月份房地产业购置土地面积45.3％，而政府土地收益增长一倍多，说明以前成为房地产商的超额土地利润现在有一部分变成了政府收益。2002年，由于11号令在制度上确定了土地市场的规则，“经营城市、经营土地”不仅在理念上深入人心，更成为各地的地方政府重点着手的一项工作。2002年，全国土地市场的制度建设步伐大大加快了，土地收购储备机构和土地有形市场在各地纷纷组建。2002年年底，全国已有1258个市、县建立了土地收购储备机构，1198个市、县建立了土地有形市场。房地产市场上多头无序供地、土地供应总量失控、土地市场秩序混乱的局面已有了根本性的改变。调控是为了规范市场经济秩序由于我国各地经济发展的不均衡，房地产市场也同样呈现出不均衡的现状。房地产市场的许多问题存在已久，只是没有暴露而已。从2001年开始全国开始整顿和规范市场经济秩序以来，有关部门开始调查房地产市场的问题，于是从2002年第二季度开始，房地产市场的问题才大范围暴露出来，主要是部分地区投资幅度过大，房价涨幅过快；房地产市场不规范，违规开发、广告虚假、面积短斤缺两等问题时有发生。这些问题如不及时解决，势必影响房地产市场的健康发展。于是，国家相继出台了一系列调控房地产市场的政策措施。2002年，成为了房地产市场的宏观调控年。2002年5月，国家七部委联合发文，要求对房地产开发企业的不良行为给予处罚，全面整顿和规范房地产市场。央行在第三季度货币执行报告中，明确要求各商业银行加强信贷管理，用信贷政策引导房地产市场结构调整，警惕全国性的房地产泡沫，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。2002年8月，国家六部委联合发文要求加强房地产宏观调控，促进房地产市场健康发展。这些政策措施的出台，无疑是有利于促进房地产市场持续健康发展的。实际上，尽管在2002年有人提出“泡沫说”，即中国目前空置商品房数量较大(有人说达1.2亿平方米)，已占压银行资金2500亿元。但由于我国的住房制度改革是一个渐进的过程，中高收入者才刚刚进入个人买房时期，有相当大的群体急需住房或想改善居住环境，目前住宅需求还很旺盛，市场潜力巨大；与1992年、1993年部分地区的房地产泡沫相比，现在的房地产市场化程度、政府控制土地的能力、金融管理手段都有了很大提高，而且目前消费政策也日益完善，房地产企业逐渐走向成熟，开发品种主要是住宅商品，没有与市场脱节，因此，“泡沫说”是站不住脚的。目前，我国城镇人均住房面积21平方米，按照“十五”规划，到2005年，城市人均住宅面积要达到22平方米，到2010年，有望达到人均25平方米。因此，在国家大力推进城市化，积极发展小城镇，特别是党的十六大提出全面建设小康社会的政策目标指引下，我国房地产业的“春天”会继续下去的。