上海房地产业在近年的飞速发展中，逐渐形成以市场为主导的运行机制，“市场之手”极大地推动了上海房地产业健康快速发展。2002年，上海全年商品房销售面积预计突破2000万平方米，存量房交易预计达到1600多万平方米，人均住房面积达到13平方米。以市场为主导的运行机制主要表现在三个方面。首先，投资主体不断优化。在上海4000多家房地产开发企业当中，民营、外商投资企业约占45.4％，而且，这一态势还将加速发展。民营资本特别是外资大量进入房地产市场，使得开发商在投资决策时更理性，注重市场细分。清晰的产品定位、引导时尚潮流的规划设计、先进的营销策略以及更加人性化的物业管理经验，促进了上海房地产市场运行机制不断优化。其次，资金来源更为多元化，房地产金融风险大大分散。与以往房地产开发资金主要来自银行相比，如今投资上海房地产的资金来源更为多元化。截至去年11月份，投入上海房地产的686亿元资金当中，没有预算资金投入，其中自筹资金和利用外资占283％，房屋预售款资金占42.54％，而通过银行借贷的仅占23.4％，基本改变了原来房地产开发主要靠银行贷款的局面，房地产金融风险得到了有效控制。再次，个人购房成为市场消费主体。如今，个人购房已达到了上海房地产市场的98％。上海自开始推行以房屋置换为突破口，实现房地产二、三级市场联动以来，二手房市场发展迅猛，交易量大幅度攀升。1996年，上海二手房的交易面积总量仅有82万平方米，到去年年底，交易量已猛增到1600万平方米左右。去年上海商品房开发建设规模、销售面积均创历史新高。截至11月，商品房施工面积6100多万平方米，商品房新开工面积2000万平方米。由于市场需求旺盛，上海空置商品房数量呈逐年下降之势。截至去年11月底，全市商品房空置面积为754万平方米，其中住宅431万平方米，比上年同期减少35％。上海房地产增加值占全市GDP的比重已由1991年的1.4％，增加到2001年的6.4％，预计2002年将接近7％。