北京近期有多个高地价地块成交。相比三、四线城市普遍存在的去库存压力，一线城市住宅需求旺盛，高端住宅需求增长显著，土地市场备受开发商青睐。从长远来看，地王的诞生将带动区域住宅市场品质不断提升，拉动整体板块价值，区域内项目成为受益者。

土地市场井喷

北京土地市场的争夺愈演愈烈。11月19日，昌平区北七家镇三个地块进行拍卖，三地块的起拍总价达71.98亿元，分别落入国瑞、保利未来科技城联合体囊中，成交总价近87亿元。其中，一地块吸引了中粮、未来城富力联合体、华润招商九龙昌联合体、旭辉、国瑞、保利、中铁建、平安万科联合体、禹州集团、新华联共计10家房企主体。经过多轮举牌，最终国瑞以19.72亿元总价，配建7.27万平方米“限价商品住房”面积夺地。未来科技城南区地块因只有一家报价，底价42亿元成交，竞得者为保利未来科技城联合体。另一地块吸引了中粮、未来城富力联合体、华润招商九龙昌联合体、金地旭辉永同昌北辰联合体、国瑞、保利、中铁建、平安万科联合体8家房企主体，最终国瑞以25.25亿元总价，配建8.57万平方米“限价商品住房”夺得。

自10月以来，北京土地市场供应开始增多，土地市场开始了火爆态势。11月12日，位于朝阳区常营乡1201-602、603地块经历84轮现场竞价后，最终由保利首开联合体33亿元的代价竞得。该宗地块规划建筑面积共117498平方米，其中配建了28000平方米限价商品房，销售限价为15000元/平方米。据亚豪机构测算，其纯商住宅的实际楼面价为66000元/平方米，这是北京今年第10个楼面价超过5万元的地块。

11月13日，通州台湖镇B-07地块二类居住用地出让，该地块最终以18.73亿元的总价，配建1.2万平方米限价房的代价为阳光城(000671,股吧)全资子公司北京泓博泰成房地产开发有限公司取得。加上原本固定的35000平方米的限价房及41400平方米的自住房，该地块保障房配建高达88400平方米，占全部建筑规模的比重高达75%，为数不多的纯商品住宅部分楼面价高达3.8万元/平方米，创造了台湖区域新单价地王。

同样在11月13日，平谷新城地块出让，该宗地块是近年来首次出现未设置溢价上线的地块，最终以20.25亿元的价格被天利海取得，溢价率接近100%，折合楼面价达1.5万元/平方米，创下平谷区住宅用地的楼面价新高。

据北京国土资源局数据，在10月20日至11月24日一个多月的时间内，北京将共计出让31宗经营性土地和3宗工业用地，出让起价金额总计628亿元。按照目前北京土地市场平均40%的溢价率来计算，这些地块的最终成交价有望达到880亿元。

回报周期延长

从竞得方式来看，近期北京市多数地块为企业联合拿地。地块规划用途除居住用外，还有基础教育、社区配套服务设施、文化设施、邮政设施、医疗卫生、综合性商业金融服务业等多方面用途。房企倾向于联合拿地，既能减缓资金压力、分摊风险，又能够利用企业背后的资源，实现资源与优势的互补。

从拿地企业特点来看，多数房企为“国字号”，这些企业具有融资成本优势，可以从银行获得低利率贷款；个别为金融险资类企业，这些企业具有大量现金，而房地产行业属于资金较密集型行业，土地成本攀升，拿地难度增加，房企的合作意愿势必逐渐增强。

根据亚豪机构的数据，自2005-2014年，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京19个地王盘中只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月。

亚豪机构市场总监郭毅分析指出，地王盘的土地成本高昂，背负着巨大的财务成本，也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

高端化趋势明显

中国指数研究院分析认为，高价地诞生后，开发的住宅项目主要分为两类，一类为按国家要求配建的保障房，一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定，为保证收益，开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。

从长远来看，地王的诞生将带动区域住宅市场品质提升，拉动整体板块价值，区域内项目也会成为受益者。

但高地价挤压企业获利空间，部分产品“被高端化”，不断入市的高端产品竞争压力增大。当前，品牌企业重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，推升土地成本，随着一线城市进入门槛逐渐提高，开发企业面临的风险也随之加大。

从资金及开发层面来看，当前房地产行业融资成本较高，开发商普遍追求高周转，而地王对应的高端项目开发周期比普通住宅项目长，高土地成本、资金投入、较长的资金周转周期，以及专业化的高端产品设计开发要求，对开发商带来一系列考验及风险。

中国指数研究院建议，对于一线城市开发企业来说，在获取高价地前，应该对自身资金状况、资源优势以及运营高端项目的经验能力有理性的评估。