近期,上市房企全部完成了三季报的发布,近半房企净利润下滑,房企平均盈利能力更是首次跌破10%,降至近十年来最低值。业内人士认为,房地产行业暴利时代已经过去,在未来长期去库存下,在快速洗牌下,房企7%到8%的利润率恐成行业常态。

上市房企连抛资产

11月17日,中渝置地以11亿元向MastersonGlobalLimited出售旗下满怡全部股权及应收借款。此前的10月15日,已连续以55亿元、32亿元向恒大与融创出售位于重庆与成都的部分项目后,中渝公告称,旗下全资子公司怡满将以约为14亿元价格再次向恒大旗下全资子公司盛誉出售所持25%御龍天峰项目股权。据了解,满怡持有凯港85%股权,凯港持有悦才全部股权,而悦才的唯一业务为持有贵阳中渝。贵阳中渝及其附属公司现时于贵阳拥有已竣工及规划总建筑面积约为300万平方米的物业及发展中项目的组合。这意味着,2015年,中渝置地已出售了其位于重庆、成都、贵州的大部分项目。

对此,中渝表示,今年中国非一线城市物业市场普遍仍疲弱,囤积存货已导致市内若干商业发展停工或半停工。上述不明朗情况为集团带来切实的挑战。为最大化本公司的投资回报及应对可能长期存在的市场挑战,公司开始在其物业组合、合资投资及或投资项目进行一系列战略性出售,以最大程度变现。

此外,浙江广夏发布的公告显示,公司董事会已通过《关于公司拟退出房地产行业的议案》,短期内,受高库存、投资性需求减少等因素影响,去化压力仍较大,行业利润率可能进一步下滑。从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑,将不再开发新增项目,对现有项目通过销售清盘、股权转让等方式进行快速去化和剥离,于未来三年内逐步退出房地产行业,进入有发展潜力和增长空间的新领域。

值得注意的是,中渝的状况在目前房地产行业已成普遍情况。宝安地产也发出公告,中国宝安拟向东旭集团转让宝安地产15%的股份,集中资源发展新材料、新能源企业。江西中江地产也作价41.5亿元将房地产业务卖给了九鼎投资。

5年百余涉房企业“去房化”

受益于过去数年房地产行业的高速发展,房地产业利润率相对较高,不少上市企业涉足房地产业务,根据中国房地产测评中心历年的监测,2009年底大陆在沪深港三地上市公司中,有345家涉及房地产业务,其中沪深涉及房地产业务的上市公司有303家,约占沪深上市公司总数的18%。2014年,沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家,5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

中国房地产测评中心副主任回建强接受《经济参考报》记者采访时表示,近年来,受调控、经济下滑等因素影响,不少非房地产企业在涉足房地产后,发展情况不容乐观,部分企业甚至出现主业受损的情况,因而陆续剥离了房地产业务,或者向全新业务方向开拓发展。

除中渝、浙江广夏外,近年来多个上市房企进行更名,以改变投资方向。2015年这种现象尤为明显,有10余家房企进行更名,其中有两家房企即京蓝科技和上海新梅因连续两年亏损,被迫ST更名。此外,亿城控股更名为亿城投资后,再度更名为海航投资,进入资本领域。运盛实业更名为运盛医疗,进入医疗健康行业。

房企加速去房地产化的主要原因则是利润大幅下滑。上市房企发布三季报数据显示,虽营业收入规模仍在增长,但增幅放缓趋势明显。同时,房企利润率降至近10年来最低值。

根据Wind资讯数据统计显示,申万一级行业下房地产类142家房企三季度销售毛利率为28.4%,净利润率仅为9.66%,较2014年同期分别下滑4.52%和1.65%,较2011年最高时相比,毛利润率与净利润率较当时下滑幅度高达10.69%和5.75%。142家房企中,67家净利润下滑,占比高达47%,下滑幅度超过100%的多达28家。其中,铁岭新城净利润较上年同期大幅下滑4357%,云南城投净利润较上年同期大幅下滑1923%,中华企业、市北高新、ST新梅、嘉凯城四家企业下滑幅度均超900%。

中原地产市场总监张大伟表示,除一线城市外,目前大多地区房地产市场处于以价换量阶段。融资成本持续增加、土地利润空间减小等因素大幅度地吞噬房企利润。在利润下调情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

低利润下洗牌加剧

“房企核心盈利能力下滑、财务风险加剧,融资难度加大,库存高企难消,这种种迹象表明,房地产不再具备过去高增长的能力。”房地产商会执行会长任志强认为,从去年930政策到今年的330,促使房地产行业在二季度有所回暖,但从目前来看,三季度金九银十并未出现,上升幅度也同时放缓,这意味着楼市将再度下行。在长期去库存条件下,未来对于房地产行业来说,7%-8%的利润率将成为常态。

“中国房地产整个市场进入了深度调整。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕在此前由长富汇银主办的2015金融领袖高峰论坛上表示,房地产行业正面临着利润覆盖不了资金成本的窘境,在此背景下,自有资金将被逐步侵蚀,因此部分中小房企选择退出行业。

张民耕称,2014年房地产行业前100强占据了中国市场份额百分之三十几,未来在3-5年的深度调整中,百强房企集中度可达市场份额近半。

值得一提的是,开发商本身甚至更悲观,新城控股副总裁欧阳捷表示,万科、绿地等7家千亿房企的销售额占全国商品房销售总额的1/7,过去5年它们的平均复合增长速度达到34.7%,由于房地产行业进入平稳发展期,未来增长率按照过去5年的复合增长率的一半计算,到2026年它们将会占领整个市场,届时预计会有90%的房企将会消失。

河南建业集团董事长胡葆森日前也表示,开发商洗牌仅剩三年时间。房地产行业为资金密集型产业,资金流向将决定房企的去留,因此,未来2-3年时间内,整个中国每年都有新开工项目的开发商的数量可能会减到10000家以内,甚至5000家。