地方政府在保障性住房土地使用上少了收入，会使地方政府在开发投入上掣肘于资金。尽管国家一直都在加大保障性住房的供应量，但是，如果钢贸商单凭国家保障房政策来托起建筑钢材市场的繁荣，不太现实。

　　“今年房地产面临的形势比2008年更为严峻，商品房销售可能会下降20%，达到6.7亿平方米，仅相当于2006年水平。”8月26日，在天津举办的建筑钢材论坛上，国家住建部政策研究中心副主任秦虹如是说。

　　房地产业形势不佳，备受钢铁界关注。我国建筑用钢占整个钢材消费量的50%左右，而其中房地产建设用钢又占整个建筑用钢的60%以上。钢铁业对房地产的倚重可见一斑。

　　在商品房市场低迷之际，国家加大保障房供应量，于是很多人寄望于保障房建设能支撑钢铁市场的需求。问题是，市场的现实能够如人所愿吗?保障房能“保”建筑钢市吗?

　　房市影响，建筑钢材消费量走低

　　今年上半年，市场和政策博弈十分激烈，体现出政府对地产调控态度的坚决。随着时间推移，政策作用开始显现。“从整个情况来看，重点城市房屋的成交量下降比较明显。今年上半年，杭州、苏州、深圳、南京、福州等地成交量相比2009年同期，下跌幅度均超50%，北京将近46%的水平。在房价预期变化的影响下，重点城市成交量下降比较明显，多数重点城市房价上涨的势头可以说得到了控制。”秦虹表示。

　　今年7月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，同比下降19.3%。“3月份全国房地产景气指数处于今年最高值105.89；7月份，全国房地产开发景气指数为104.72，比6月份回落0.34点。房地产行业景气指数已现拐点。在严厉的调控政策面前，量为价先，随着成交量的萎缩，房价下行是可以预期的。国家的政策会延续下去，本轮调整周期至少在一年以上。这会直接打击房地产的发展预期。”9月2日，东北房地产证券分析师高达告诉现代物流报记者。

　　面对调控，房产企业也开始自身调整。“以销定产”是房地产商的普遍策略。9月3日，河北地产界人士罗稹接受现代物流报采访时分析：“今年上半年开发项目数量还行，随着国家调控政策作用的显现，下半年开发量会下降。由于中小房产企业不太好直接降价，缓解资金压力的最好办法就是减缓开工量，或者推迟竣工上市时间，等待利好时机。”

　　罗稹给记者算了笔账：“一般高层建筑每平方米用钢80公斤左右(0.08吨)；多层建筑则每平方米用钢50～60公斤。主要是螺纹钢、线材。开发量下降或推迟施工使钢材消费量下降幅度较大。”

　　今年上半年，我国房屋新开工面积8.05亿平方米，随着国家调控的趋紧，目前开发企业多正在调整开发节奏。国家统计局数据显示，7月份地产行业单月新开工面积环比下降42%。“2009年房地产势头良好，很多地产公司都拿到地了，那些地很可能在2010年的9、10月份变成房子，却因销售不理想，直接影响地产商的信贷能力，进而削弱拿地和开发动力。”罗稹说，“房产开发商的资金链会在三、四季度变得很紧张，甚至出现负现金流。”

　　地产商依势而为的开发速度调整和资金链的趋紧，后发效应直接波及钢材的使用量。河北地产商刘东向现代物流报记者介绍：“我目前正在开发两处共计20多万平米的商业地产，按照每平米0.06吨的用钢量计算，本计划到年底用钢万余吨，但是，根据目前国家的调控和资金状况，我决定减缓工期，一来可以顺应国家政策，二来可以降低资金成本压力，这样能够调整建筑钢材的市场价格走低，相对利好地产成本，当然，钢贸受影响就大些，无论是市场价格，还是消耗量。”

　　投资额小，保障房难承钢市重托

　　罗稹表示：“我们今年开发了部分保障房，但数量不很大，对公司业绩影响不大，开发资金到位情况不太乐观。”

　　按照国土部公布的今年土地供应计划，规划土地供应总量达到18万公顷，其中保障性住房占比为33%，保障房用地为24000多公顷。据预测，按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算，今年规划的300万套保障房即使全部实行新建，所需土地规模也只是规划用地的一半12000公顷。今年上半年房产新开工面积8.05亿平方米，而今年保障房总计开工会达到3亿平方米。

　　2009年房地产住房开发投资2.56万亿元，经济适用房投资仅为1139亿元，占比为4.4%。2010年保障性住房建设的资金需求约在4700亿左右，与去年相比比例不足20%。

　　据目前状况，无论市场份额还是开发量，保障房都远低于商品房，在这种情况下，对钢材需求的拉动力自然有限。这也是钢铁业所不能忽视的。2009年我国房产消费钢铁2亿多吨。预测显示，今年房地产用钢量在2.4亿吨，保障房用钢量达到1800万吨左右。“在我国，投资性需求是重要需求，而调控政策使投资性需求大幅减少，市场中40%~50%的成交量萎缩。如此大规模的市场总量的下降，如果使房产开发下降15%~20%，那么用钢量将减少近5000万吨。”高达分析认为，“这种用钢量大幅减少的态势保障房无法弥补。”

　　9月2日，钢铁界资深专家马忠普在广东接受记者采访时说：“今年正在开发的房地产项目，有些是去年拿的地，不在今年的规划面积之列，所以，这就使得规划面积的实际开发额度又要打折扣。另外，地方政府在保障性住房土地使用上少了收入，会使地方政府在开发投入上掣肘于资金。再加上市场的观望等待情绪，都会影响房市走向。所以，尽管国家一直都在加大保障性住房的供应量，但是，如果钢贸商单凭国家保障房政策来托起建筑钢材市场的繁荣，不太现实。”

　　变数众多，保障住房难保钢市

　　今年房产销售市场会有较大调整，但如果保障房能顺利实施，再加上农村基础设施和文体设施的建设，今年的住房建设用钢量不会有太大下降。所以，地方政府能否及时完成保障房建设，是业内人士关注的焦点，毕竟，完成的额度多少直接关乎投资量和钢铁的需求量。2009年全国保障性住房建设进度缓慢，到8月底，地方保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。今年上半年，北京、广州等地保障房落实达到了50%。据悉，鄂尔多斯2010年计划新建经济适用房仅完成14%；而计划新建公共租赁房2085套，至今没有开工。地方政府对土地财政的依赖未见改善；地方配套建设资金存在很大缺口；保障房建设会不会和2009年一样打较大折扣?“保障住房增加的供应量会在一定程度上弥补商品房开发量的减少，但弥补多少就看政府实施力度。现在银行商品房开发贷款有所收紧，同样保障房开发量的大小也受资金的困扰。保障房的开发有较大的资金缺口。”北京银行业人士陈志分析。

　　对于今年计划建设580万套保障性住房，除建设所需的将近4000亿元地方资金外，土地的使用将减少土地出让收入3000亿元，另外各种税费的减免也将减少政府收入1500亿元，8000亿元的资金缺口将使得地方政府财政更加捉襟见肘。

　　业界分析，保障性住房建设的资金来源主要有三种渠道：中央财政支出、10%的土地出让收入、住房公积金增值收益。2010年，在保障性住房的建设方面，中央财政将投入资金约1000亿元，缺口约为2000亿元。

　　地方政府对商业地产的某种依赖和财政的紧张，使保障性住房工程的完成与否顿生不少变数。“完成保障性住房建设目标难度很大，虽然住建部和各地政府签订了责任状，但是真正完成，不仅靠督查，还要靠地方政府的统筹协调。”中房协副会长朱中一直言。

　　保障房会在一定程度上补充商品房投资份额的下降，但由于受保障房的份额小、商品房的开发量下降幅度大、投资型房产占比较大、保障房的完成额度不确定等因素的影响，房地产颓势难免，因此，保障房无法保证房地产市场的钢材需求，尤其对建筑钢材需求影响巨大，自然无法对钢铁价格形成有效支撑。

　　但国务院发展研究中心研究员巴曙松的预测比较乐观：从2010年的建设计划看，全国拟新增保障性住房300万套，各类棚户区改造280万套，农村危房改造120万套，游牧民定居6万套，共计706万套。考虑到严格的地方政府问责机制以及住建部与各地方政府签订的2010年保障性住房建设目标责任书，巴曙松预计2010年保障性住房的开工目标将被严格执行，2010年全国住房新开工面积将明显高于2009年。

　　如果真能如此，对建筑钢材的出货量无疑将是一个利好。但从今年已过去的8个月中，保障房的开发建设，远远没有预期的那样乐观，所以从业者心里都日趋明朗，市场存在很多潜在的变数，而这个变数，却隐藏着很多风险和利空。

　　面对市场现实，尤其是经营建筑钢材为主业的钢贸商，不能不考虑到转变发展模式。比如说，在城市工业化进程基本上已经结束的上海市，建筑钢材的消耗量已经明显下降，从业者在主业的基础上，已经开始涉足铁矿、参股机械制造等领域，实施多元化投资战略。这对内地建筑钢材的经营者来说，达到上述境况，可能还有些距离，但是，与地产开发商息息相关的钢贸商，在遭遇政策调控和产业发展泡沫膨胀欲破之际，还是应该对转变发展模式有理性、建设性的思考。