■ 深度解析

　　新京报“京报调查”的结果显示，超过60%的人认为北京房价在小幅下降与小幅上涨间波动，而大幅下降与大幅上升的可能性均不大。应该说，这个结果反映的社会预期，和政府的调控目标基本上是接近的。

　　目前，各地纷纷公布了今年新建普通住房价格控制目标。民众关心的是，这些目标能实现吗?

　　新京报“京报调查”的结果显示，超过60%的人认为北京房价在小幅下降与小幅上涨间波动，而大幅下降与大幅上升的可能性均不大。应该说，这个结果反映的社会预期，和政府的调控目标基本上是接近的。

　　政策实施过程和改革过程应该是帕累托改进的过程，即要让大部分人受益。如果一项政策明显偏离社会福利，那么这项政策无疑很难推进;即使推进，也将受到强大阻力。因此，这涉及以什么标准来评价政策的问题。一种视角是最优化的角度，另一种视角是可行性的角度。能最优化当然最好，但现实约束条件往往很难实现这一点。因此，可行性的次优方案往往成为政策的现实选择。

　　回到房价过快增长上来，最理想的调控目标无疑是人人都能买得起房，住者有其屋。如达到这个目标，在城乡居民收入增长速度一定的情况下，就需要房价明显下降。这方面已经有很多学者提出了相关目标，最常用的是回顾国际收入房价比水平。但问题是，以房价明显下降为目标的政策，是否可行?

　　理性地分析，这样的政策并不可行。仅从居民和政府角度看，第一，我国城镇居民自有住房率达到89.3%。在房价大幅下降，有房者财产缩水，无疑造成了财产性损失而不是财产性收入。第二，从地方政府角度看，在当前财税体制改革没有大的突破的情况下，房价大幅下降直接影响到地价，进而影响到地方政府收入。当然，大幅下降的房价还会带来其他效应。

　　既要防止房价的过快上涨，又要防止房价的大幅下降，那么可行的政策目标就是让房价“相对下降”。具体来说，就是以城乡居民收入增长速度为“锚”，让房价增长速度控制在居民收入增长速度以内。第一，对无房者来说，只要收入增长速度快于房价上涨速度，那么收入房价比就将下降，意味着其购房能力在增强;第二，对于有房者来说，房价没有绝对下降，意味着资产不会缩水;第三，对于各级政府来说，可以保障相关税收不下降。事实上，无论是从“京报调查”问卷反映的结果看，还是从当前各地出台的房价控制目标来看，基本上都是走的这条路子。

　　尽管这条政策路子可行，但并不代表这个政策没有缺点。除了许多专家反复强调的加大保障性住房供给、推进土地制度改革等外，仅就商品房价格调控而言，以居民收入增长为锚的房价控制政策，还需要明显改进。例如，当前无房者基本上是中低收入者，从历年统计数据分析可以看到，在城镇居民五等分收入格局中，最高收入户(10%)与高收入户(10%)的增长往往略高于最低收入户(10%)和低收入户(10%)的收入增长速度。因此，笼统地以中国城乡居民收入增长速度为控制标准，很有可能出现房价增长速度低于高收入者收入增长，却高于低收入者收入增长的情况，这势必恶化中低收入者的购房能力。

　　改进的方向可以有：第一，以农村居民收入增长速度为锚。我国城市化是一个大趋势，大量农村居民将涌入城市成为城市居民。他们收入增长速度如果低于房价增长速度，无疑将大大提高他们融入城市的门槛;第二，以城镇中等偏下户(40%)收入增长速度为锚，把房价控制在他们收入增长速度以内。只有这样，才能真正使政策惠及大多数人，进而实现帕累托最优。(匡贤明 中国(海南)改革发展研究院经济研究所所长)