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中钢网新闻中心钢贸动态经济观察楼市调控日趋严厉为何公众仍看涨房价

楼市调控日趋严厉为何公众仍看涨房价

分享打印 2011-10-11 14:31 编辑:豫言     来源: 中国青年报     字体: [大][中][小]    

导读:尽管一些城市楼盘量价齐跌现象时有发生,但在公众看来,目前仍是房地产开发商的暴利时代。调查显示,24.1%的人认为“房地产开发商的暴利时代已经过去”,52.1%的人不同意这种说法。

  九月、十月,是楼市的传统旺季,素有“金九银十”之称。而今年的楼市,却被网友戏称为“铁九铜十”。根据搜房网的调查数据,今年9月,全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米,与8月相比下降0.03%,为去年9月以来的首次下降。“十一”黄金周期间,各大城市楼市成交量也依然惨淡。

  随着各地政府限购、限价政策的出台,明年房价会怎样变化,成为社会关注的焦点。近日,中国青年报社会调查中心通过民意中国网和搜狐新闻中心对4271人进行的在线调查显示,47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。

  受访者中,“70后”占40.2%,“60后”和“80后”各占23.7%。直辖市、省会城市、地级市、县级市(县城)公众所占比例分别为20.1%、19.4%、32.8%、26.1%;月收入2001~4000元者占41.4%,4001~6000元者占19.4%,6000元以上者占21.9%。

  52.1%的人认为开发商暴利时代仍未结束

  调查显示,对于所在城市明年的房价,47.2%的人预计“上涨”,27.9%的人估计会“下降”。

  而本报社会调查中心2009年6月进行的调查显示,35.9%的人估计所在城市房价会上涨。这两次的调查结果表明,尽管两年来房地产市场的调控越来越严厉,但预计房价上涨的公众比例反而升高,升幅为11.3%。

  尽管一些城市楼盘量价齐跌现象时有发生,但在公众看来,目前仍是房地产开发商的暴利时代。调查显示,24.1%的人认为“房地产开发商的暴利时代已经过去”,52.1%的人不同意这种说法。

  “房价没有降,怎么能说开发商的暴利时代已经结束了呢?”中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,房价仍然处于增长阶段,只不过涨幅变小了。随着市场供求关系的变化,房价在长期内一定会理性回归,但“铁九铜十”说明不了问题。

  清华大学经济学研究所副教授王勇认为,对房价走势的预期,需将一线城市与二三线城市分开来看,北京、上海等一线城市的房价有回落趋势,而省会城市、地级市甚至经济比较发达的县级市,房价则会持续上涨。

  王勇认为,房价走势受两种因素影响,一是城市化进程,二是大城市老龄化问题。目前,北京这样的大城市扩展空间有限,难以吸纳更多的外来人口,“大城市”的发展路径可能会被“城镇化”进程所取代,二三线城市将以较快的速度发展,投资潜力上升,房价也会继续上涨。而大城市的老龄化问题,意味着年轻人在人口中所占比例减少,住房需求也会相应减少。

  持币待购族上升了7.1%

  对于是否希望房价继续上涨这一问题,调查中84.8%的人表示“不希望房价涨”(其中55.3%的人有房,29.5%的人无房),13.2%的人希望房价继续涨。与上述两年前所做调查相比,希望房价涨和不希望涨的比例均没有明显变化。

  太原市的高先生是位“80后”,他10月4日结婚了。半年前,在父母帮助下,他交了10多万元首付款买了一套总价近40万元的房子。太原市近期出台了限购政策,但高先生认为其对房价影响不大,明年太原的房价还会继续上涨。

  太原市一家医院的潘女士,也认为明年房价还会继续涨。最近,她家买了第二套房子。她表示,新买的房子主要是为女儿准备的,这几年房价一直涨,趁现在还有能力赶紧再买一套,以免将来更贵。

  近期一些城市的房价微调,已对很多购房者造成明显影响。调查显示,“家里需要买房,但还是观望一两年再说”的人占40.9%;“会买,家里需要房子”的人占14.2%;而“家里不需要房子,但会买来投资”的人占10.6%;“有房住了,不再买” 的人占34.3%。

  与本报社会调查中心去年4月的调查相比,潜在购房者(会买,家里需要房子)下降了3.6个百分点,持币待购族(需要买房但要观望)上升了7.1个百分点,而投资者(家里不需要房子但会买来投资)下降了4.8个百分点。

  前不久,北京市“70后”市民张先生把一套160多平方米的房子卖掉了,售价170多万元。张先生卖房子主要有两个原因,一是感觉北京的房价已经达到一定高度,继续上涨的可能性不大;另一个原因是为了孩子上学租了一套三居室。

  张先生说,一般人买房都是买涨不买跌。他属于需要住房的人,但短期内他没有买房打算。他给记者算了一笔账,目前银行一年期定期存款利率为3.5%,170万元存款年终利息收入为59500元,而他租住的三居室每月租金为3000元,一年下来是36000元,租房住反而能存下2万多元。而如果将资金全部用于购房,一旦房价下跌,自己就会受损,还要承受还贷压力,生活质量必然下降。

  “铁九铜十”是楼市调控显效,还是刚性需求已获满足

  对于楼市“铁九铜十”现象,67.4%的人认为根源在于“中国的房地产市场本身就是泡沫,必然破裂”;41.4%的人认为原因是“政府的楼市调控政策初见成效”;另有24.5%的人选择“一线城市的高速城市化进程终结,房地产业面临发展瓶颈”。

  据北京房地产交易管理网数据,北京9月上旬签约成交量为1459套,而库存住房却已达到11万套,按此计算,需要25个月才能消化完现有库存。

  对于房地产开发商手中的大量库存,73.8%的人认为原因在于“房价畸高,消费者无力购买”。此外,37.2%的人认为这是“国家宏观调控的一个结果”,26.7%的人认为与“消费者持币待购”有关。

  限购、限价等行政调控,已成为不少地方政府调控楼市的主要手段。调查显示,44.1%的人表示自己所在地的政府已出台了类似的调控政策。

  北京算得上是调控最严厉的城市之一。按北京市规定,自今年8月起,开发商在申领预售许可证前,必须与住建委签署“不涨价承诺书”,如果开发商违背承诺,将受到罚款甚至吊销预售许可证的严厉处罚。对于这种行政调控手段,公众是如何看待的呢?

  此次调查显示,认为此举非常有效的人占2.4%,认为“有一定效果”的占36.3%,两者合计占38.7%。而认为此举对房地产市场调控“无效”的占48.6%。其余12.7%的人表示“说不好”。

  王勇认为,供需关系是导致“铁九铜十”的主要原因。从供给方面讲,北京房价前段时间一直在高位运行,吸引了开发商加快推盘速度,不断扩大住房供给。而楼市需求可分为自住需求和投资需求。“过去买房者中有40%是外地人,在目前的限购政策下,不管他们是要自住买房还是投资买房,都需要在北京纳税满5年。而有条件买房的北京户籍家庭又有多少呢?”

  北京万科副总经理肖劲9月13日表示,根据万科公司在北京的调查,仅有3%的北京户籍家庭有资格、有能力、有意愿买房,折合约为20万户家庭。

  尽管社会各界对这一调查数据有质疑和争论,但迄今为止,还没有权威调查数据公布更真实、更客观的信息。王勇认为,在这种背景下,市场供给大于需求,成交量自然会降下来。

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