● 原来早就锁定了“高端客户”。此类楼盘开盘前，就已经有了高端客户群的锁定，总价1亿元以上的房子，瞄准的是年收入至少上千万元的客户群。

　　● 这些客户多为各地大型国企高管层及上市民企老板。而且由于是跨地域销售，隐蔽性大，不容易引人注目。

　　● 此类楼盘除了在明文规定的网站上公示外，不打广告，不搞促销，不玩噱头，可以说是“闷声发财”。

　　无人接听、无人接听、还是无人接听……4月8日，记者在上午、中午和下午连续10多次拨打北京刚刚开盘的豪宅“姜庄湖庄园”和“中骏绿洲”的售楼电话，却始终“芳音难觅”。

　　点开北京住房和城乡建设委员会网站，这两个豪宅的预售信息分别为：姜庄湖家园位于朝阳区鼎城路6号，3月30日获得预售许可证，预售许可证号为京房售字（2012）45号，拟售价格最高超过每平方米10万元；中骏绿洲庄园位于门头沟永定镇万佛堂村双塔，4月1日获得预售许可证，预售许可证号为京房售字（2012）50号，拟售价格最低每平方米8.3万元。

　　这应该是名副其实的豪宅：姜庄湖家园共有22套别墅取得预售许可证，标注为10A的楼盘最贵，价格为10.8888万元/平方米，销售面积达1489.59平方米，单套总价达1.6亿元。中骏绿洲庄园共有39套别墅取得预售许可证，其中最贵的单套价格在8.9万元/平方米，单套售价也过亿元。

　　现场不售楼

　　电话不通，就眼见为实吧——记者赶到“姜庄湖庄园”时看到，这里不远处就是号称北京市区内首个高尔夫球场的姜庄湖球场。

　　“这里有别墅吗?售价每平方米10万元的那种，我们想看一看。”被保安拦住后，记者问。

　　保安答复：“这里没有售楼中心，已经全部销售完了。”

　　“不是3月30日才公布的消息吗?那么快就售完了?”记者追问。

　　“这里真的没有售楼部，你们想看别墅，就找跟你们联系的人去吧。”保安说。

　　而在笔记本电脑上，北京市住建委网站显示的是：“姜庄湖庄园”的22套别墅全部为绿色“可售”状态。

　　记者又来到东城区正义路4号的中融集团寻找“中骏绿洲”售楼部，结果发现中融集团早已人去楼空。附近居民告诉记者，中融集团已经搬走一段时间了。

　　工地进不去

　　下午4时多，记者赶到距离北京市区10多公里的门头沟万佛堂双塔“中骏绿洲”施工现场。周围是一大片传统的四合院，记者几经寻找，直到发现施工的水泥车从小巷里钻出，才摸索到了现场。

　　“是想看房子的吧!”保安拦住了记者的车，“现在还未施工完毕，不能进去!”

　　记者从远处眺望，这些富丽堂皇的房子呈现圆弧形，颇有俄罗斯建筑宫殿的摸样，四五层不等。

　　“这些房子有多大面积呢?”记者问。

　　“基本上都在2000平方米左右。”身着黑衣服的现场负责人说。

　　记者问：“售楼部怎么都锁着门，附近居民说已经搬迁了?”

　　现场负责人说：“我们也不知道。我们接到通知，有来看房子的，就把电话登记一下，等售楼部的人跟你们联系。”

　　早就有了主

　　“天价楼盘”真的不需要销售就已经“售罄”了吗?常年在北京、广州从事商品房销售代理的业内人士魏强，向记者披露了“天价楼盘”销售的奥秘：

　　——早就锁定了“高端客户”。此类楼盘开盘前，就已经有了高端客户群的锁定，总价1亿元以上的房子，瞄准的是年收入至少上千万元的客户群。

　　——客户群多为各地大型国企高管层及上市民企老板。而且由于是跨地域销售，隐蔽性大，不容易引人注目。

　　——楼盘不仅要“销售”还要帮“消灾”。一是房子登记不能落到这些人的名下，以避免引人注目；二是物业强调保密性，不能让别人知道房子主人是谁；三是房子的各项开支可以采取各种方式冲抵公司、企业账目。

　　魏强说：“此类楼盘除了在明文规定的网站上公示外，不打广告，不搞促销，不玩噱头，可以说是‘闷声发财’。”