4月以来，我国一线城市新建商品住宅价格持续下滑。中国房地产市场的前景和房价走势如何?在日前由中欧国际工商学院主办的第三届“中欧私人投资高峰论坛”上，多位地产界人士表达了他们对楼市的看法。

　　华远地产股份有限公司董事长任志强认为，收入不合理和土地制度不合理是影响当前房价的重要因素。SOHO中国有限公司董事长潘石屹强调，不要看未来五年、十年内的波动，要跳出去看三十年的变化。

　　而他们的共识是，会有一批“过去吃得太多”的开发商倒在黎明前。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，目前房地产市场确实出现了一些问题，如一些开发商资金链断裂、破产、销售量下滑等，但所有这些问题没有一个是要房地产市场和房地产行业之“命”的。现阶段，开发商手里都是优质资产土地、在建工程和现金，几乎不承受技术贬值和无形损耗。市场就是要波动，要优胜劣汰，要重新整合，要把资源集中。“我们今天有一个共识：有一批过去吃得太多的开发商要倒在黎明前。”

　　潘石屹坦言，自己做了20年房地产，看到了一批批死掉的开发商，每五年就会出现一批，多是由于负债导致的。“这些死掉的开发商都不是饿死的，而是撑死的”，从去年四季度到今年，日子不好过的开发商都是负债过高的。因此，未来的市场不确定，政策更不确定，在高速发展当中，一定会有大幅度的波动，所以开发商要先把自己的事情做好，一定要有现金，绝对不能负债过高。

　　任志强将投资人比作地主，通常是在饥荒的时候买农民的地。如果年年丰收的话，农民不会把地卖给地主，因此在房地产市场低迷的时候，最好是把钱拿出来投资。

　　谢国忠：重启房产泡沫会拖垮中国经济

　　独立经济学家谢国忠日前说，当前经济局势非常严峻。很多地方政府都入不敷出，在建房地产项目停工现象普遍，半停工状态的工厂随处可见，最近六个月，钢铁和煤炭价格也下跌了五分之一。

　　据羊城晚报8月14日报道，谢国忠说，主要原因就是以房地产为主的投机泡沫破裂。卷入泡沫的远不止是商业银行。设备和材料供应商和建筑承包商，摇身一变全都成了地方政府和房地产开发商的融资渠道。信托投资公司更是增发了数以万亿计的贷款，用于满足房地产开发商和地方政府的需求。在投机曲线的背后，存在一个巨大的地下高利贷产业链，而时至今日，泡沫已经全方位破裂。

　　谢国忠认为，在出口快速增长的年代，过剩的流动性通过国有金融体系进行转移，足以利用制造泡沫的方式来掩盖官方机构的低效率。而现在，出口已经不再那样快速增长，原来潜藏的问题就暴露了出来。现在试图重启房地产泡沫，只会拖垮整个中国经济.(证券时报网)

　　督查组强调坚持调控 房产税新政指日可待

　　国务院针对房地产市场调控政策措施落实情况的专项督查渐落帷幕，对于未来调控走向，从各方面释放的信息来看，继续从严必将是今后楼市调控基调。短期的调控政策只能让高烧的楼市暂时退热，而要让房价回归合理空间，房地产市场健康发展，尚需加快制度建设步伐。

　　督查结果大致偏好

　　近期，房地产市场成交行情回暖，是多重因素叠加影响的结果。货币政策的逐渐宽松、地方政府的频频微调、开发商以价换量的策略实施等等，促进了刚性需求者和改善性需求者纷纷出手，投资、投机性需求入市意愿强烈。

　　针对近期国内房地产市场出现的销量增加、价格上涨的态势，7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。此次督查的重点为：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。国务院督查组深入有关部门和机构核查政策落实情况，尤其是限购政策的落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。督查组强调，必须坚定不移地贯彻执行国家各项房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。

　　知道国务院督查的消息后，各地方政府都有些紧张，因为房价有所上涨是不争的事实。据知情人士透露，地方住建部门在审批楼盘预售许可时开始变得格外小心，高价楼盘尽量暂时不入市，住建部门也给开发商、二手房中介打过“招呼”，要求督查期间积极配合。

　　督查过程中地方很担忧，不过督查结果让各省市松了一口气。从已透出的情况看，除北京外，天津、辽宁、吉林、上海、江苏、浙江、福建、山东、河南、重庆、四川的楼市调控政策执行情况，得到了督查组的肯定。此外，对于河北、湖北、湖南3省，督查组在总体肯定调控效果的前提下，表示当地房价上涨的压力仍存在，应密切关注后续房价的走势，建议从严执行调控政策，健全完善制度，坚决落实调控目标。广东省在总体调控效果受到肯定的同时，江门市的调控效果受批评。督查结果称，“广州限购限贷政策执行情况较好，楼市较稳定。对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改”。

　　据了解，国务院督查组尚未正式发布官方结论。所谓被“点名批评”的江门市叫屈：“我们了解的情况是，这个事情是不实的，因为督查组的结论还没有出来，我们也不知道这个消息是从哪里来的。”

　　业内人士预计，此番督查在房价上涨之际进行，更多的是发挥威慑作用。不过，如果房价仍然上涨，不排除会出台新一轮调控政策。业内人士预计，如果发布新一轮调控政策，可能是提高二手房交易税或者增加房产税试点城市。

　　楼市反弹调控继续加码

　　中央政府在看到调控成效的同时，更注意到了楼市回暖的现状，因此继续从严调控仍是今后楼市调控基调。国务院督查组此行是在楼市回暖之际的应时之举，其本身就意味着“从严调控”。如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。

　　目前中央仍手握数项储备政策，包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调、问责制等，其中房产税试点扩容成为出台可能性最高的政策。

　　业内人士表示，如果房价仍上涨，不排除在金九银十之前出台房地产新政。财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。很多业内专家也认同，未来房产税很有可能成为限购政策的接续政策。

　　房产税新政将加速推行

　　从年初以来，国家税务总局财产行为税司司长陈杰一直在马不停蹄地奔赴海南、北京、辽宁等各省市调研财产行为税工作，而其中重要的一项内容是了解各地房产税改革的试点或筹备工作进展。

　　陈杰曾提出，2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。

　　据悉，与上海、重庆房产税改革试点主要侧重求解如何将房产税征收范围从营业性房产扩大到非营业性质的住宅类物业上不同，湖北、湖南两省开展的试点将侧重于如何将房产税的计税依据由房产原值或租金改为评估市场价，并将房产税与城镇土地使用税合并。

　　“事实上，房产税改革之所以会在现阶段加快推进，其动机和房地产调控、抑制房价过快增长等并没有太直接的联系，增加税收才是主要的目的。同时也是为土地增值税的取消做准备，土地增值税一取消，房产税就需要跟进。”

　　专家称，在目前稳增长日益成为重中之重的大背景之下，再通过收紧信贷调控房地产，不太现实，而税收的办法，是长期政策，但不是一下子就能铺开的。同时还表示，在国内40多个城市实施的住房限购政策将长期持续。(投资快报)

　　房产税新政或推存量税 30余省市集训房产税评估

　　国务院督查组对16省(市)房地产调控督查已收官，业内对于房地产调控后续政策出台的呼声越来越大。近日记者获悉，全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训正式开班。中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东表示，此次开班主要是为房地产税试点向全国铺开提供技术储备和人员储备。此外，培训班一位授课人士透露，此次集训的目的是在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上，为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备。

　　国务院16省市楼市督查收官调控新政呼声大

　　7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。近日，督查组已督查结束陆续返京，督查结论也随之浮出水面，16省市中仅广东江门市挨批，“对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改”。其余省市均获得积极评价。

　　多名业内人士在接受记者采访时称，此番督查在房价上涨之际进行，更多的是发挥威慑作用。不过，如果房价仍然上涨，不排除会出台新一轮调控政策。业内人士预计，如果发布新一轮调控政策，可能是提高二手房交易税或者增加房产税试点城市。

　　中国房地产学会副会长陈国强在接受采访时表示，调控政策做加法，既可能是增加新的措施，也可能是加大既有政策的执行力度。

　　房产税或将为接续政策试点范围将扩大

　　财政部财政科学研究所所长贾康日前对媒体表示，最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。很多业内专家也认同，未来房产税很有可能成为限购政策的接续政策。

　　在同一论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲也表示，“几个月前就听说，有些省份在申请房产税试点。我的建议，第一是面可以宽；第二是试点的力度可以加大。”

　　30余省市集训房产税评估

　　记者获悉，在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上，近日全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。

　　有不同存量房征税

　　上述培训班一位授课人士接受记者采访时透露，在上海、重庆2011年启动的房产税改革试点基础上，借鉴国际经验，开展对非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，一年一征；在土地出让收入日益萎缩之下，为地方政府发展教育、基建提供稳定、可持续的收入来源。该人士称，在明确原则后，下一步要研究政策的执行步骤，以在适当的时机向全国铺开。

　　何为“存量房”?

　　顾名思义，相对于增量房而言，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。“在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外；也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。”曲卫东说。

　　将促进房地产市场良性发展

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，对存量房征税，从长期来看是我国房地产税收的发展方向。

　　“对存量房开征房产税，将使购房者在购买房屋时更加谨慎，将对投资、投机型购房者有一定威慑作用。”全国工商联房地产商会会长聂梅生对记者表示，从宏观角度来看，限购是控制“买”，房产税是控制“卖”，“买”向“卖”的转变，增加房屋持有成本，不仅有效控制投资、投机性需求，还能真正使房地产交易更为良性，更加市场化。

　　征收开展有难度

　　聂梅生表示，现阶段我国房屋价值评估还有一定难度，我国对于房产交易过程并不是十分规范，因此，很难认定房屋的现有价值。另外，我国高达85%以上的房屋自有率，群众能否轻易接受，也是阻碍“普遍征收”的重要因素。

　　张大伟指出，我国房地产市场是否有足够的供应，将影响对存量房征税所应发挥的效应。他认为，对存量房征税是增加房屋持有成本，能有效抑制投资、投机行为。但是，若房地产供应量跟不上，卖方市场仍然占优，房产税则会转化为交易税，这样不仅没有达到应有的效果，也增加了刚需的负担。

　　试点先行规避立法悬疑

　　在2011年12月海南三亚召开的“全国部分省市财产行为税工作座谈会”上，国家税务总局财产行为税司司长陈杰提出，2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。

　　“不直接对现有的税法进行调整，而可能会先在一些条件成熟的一、二线重点城市，住房信息联网程度高的城区推广，这样做相对容易。”一位接近税务系统的业内人士表示。

　　财政部财政科学研究所所长贾康去年的一次公开表态，也佐证了这位人士的观点。贾康说，推进房产税改革，可以抓住“试点”这个字眼，因为在改革进展中试点推行房产税，不需要立法，“做试点，不是要违背法制化的原则。改革需要试点，但不是先要形成法律，再来确定试点，这两者不是非此即彼的关系。”