一边是依然高涨的房价，一边是继续增加的房地产信贷投放，两者之间是否存在必然联系?银行信贷资金作用几何?通过银行信贷政策能否有效调控房地产市场?诸多问题引人关注。

　　中国银行国际金融研究所研究员李佩珈认为，2013年，房地产价格持续走高，这与刚性需求的大规模释放有关，也与实体经济偏冷、投资热点不多、信贷高增长有关。

　　事实上，在房价上涨趋势未改、房地产调控陷入僵局之际，党的十八届三中全会提出明确市场对资源配置起决定性作用，再一次理清了房地产市场的调控思路。中国社会科学院财经战略研究院高广春博士分析认为，这意味着作为一种市场调控手段，银行信贷政策将被进一步倚重。如何运用银行信贷来调控房地产市场，显然成为今后需要考虑的问题。

　　信贷投放增势未改但增幅收窄

　　相关研究机构的调查显示，房地产投资仍然保持强势，9月单月投资增速上升9个百分点至23.9%，远高于基建、制造等行业。

　　那么投入资金从哪里来?考虑到房地产是一个高负债行业，大部分企业对银行信贷资金的依赖度较高。即便金融监管部门及各家银行明确表示严控房地产开发贷款，但房地产开发贷款持续增长的数据依然令人忧心。

　　根据央行近日公布的数据显示，9月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%。同时，9月末，地产开发贷款余额1.08万亿元，同比增长13.1%，增速比上季末回落4.1个百分点。房地产开发贷款余额3.43万亿元，同比增长14.9%，增速比上季末回升3.9个百分点。个人购房贷款余额9.47万亿元，同比增长21.2%，增速比上季末高0.1个百分点;1至9月增加1.37万亿元，同比多增6931亿元。

　　虽然各项数据整体表现为“涨”，但与今年一季度数据相比，涨幅却呈现收窄趋势。如与3月末人民币房地产贷款余额同比增长16.4%相比，增幅降低2.6个百分点;地产开发贷余额收窄趋势则更为明显，与3月末相比，增幅降低超过7个百分点。

　　李佩珈解释说，虽然银行信贷资金在房地产价格上涨中起到一定作用，但非银行金融机构信贷的快速增长在其中扮演了更重要的角色。据其了解，2013年1至9月，非银行金融机构房地产开发贷款累计同比增长已达44.4%，远高于同期银行房地产开发贷款增长水平。

　　信贷投放增加的背后

　　房地产贷款余额增加对满足居民的购房需求起到了积极作用，但又对房价的进一步上涨起到了推波助澜的作用。那么在严控房地产开发贷款的背景下，房地产贷款余额为何仍出现较快上涨?

　　李佩珈认为，在房地产信贷受到严控的背景下，信贷资金以更加隐蔽的形式进入房地产领域。在经济减速、产能过剩的大背景下，可获利的投资领域越来越少，房地产的高速增长使得逐利资金的投资冲动不断累积。因此，尽管监管部门对房地产开发贷款采取了高压态势，但是信贷资金正以信托贷款、委托货款等形式不断涌入房地产开发领域。

　　另外，李佩珈也表示，保障性住房投资的较快增长成为房地产贷款较快增长的重要力量。

　　近年来，商业银行对保障房建设的信贷投入规模以及增长幅度显示，商业银行支持保障房建设的力度一直在加大。相关数据也佐证了这一点。央行提供的数据显示，9月末保障性住房开发贷款余额6863亿元，同比增长31.3%;1至9月增加1134亿元，占同期房地产开发贷款增量的28.1%。在这方面，大型国有银行表现尤为突出。据工行提供的数据，自2011年以来，工行通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式，已累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持。建行的数据显示，截至2012年末，保障性住房项目开发贷款余额590.80亿元，增幅达129.62%;个人住房贷款余额超过1.5万亿元，新增2157.83亿元。

　　对此，有专家解释说，宏观经济增速放缓，客观上需要加快保障房投资以遏制经济增长的过快下滑。2013年上半年，GDP增速连续14个季度下滑至7.4%，这要求加快保障房等既利当前又利长远、既利民生又利经济增长的投资。

　　信贷投放或将“紧”中有“松”

　　一些专家表示，展望2014年，房地产贷款将呈现“总量收紧、结构性偏松”的特征。

　　一方面，房地产贷款总量会有所收紧。考虑到美国量化宽松(QE)政策退出延后、通胀压力上升、房地产领域风险不断积聚以及货币政策存在从紧的压力，这些都将增加获得购房贷款的难度。

　　另一方面，结构性偏松指的是，根据政府“十二五”期间3600万套保障性住房投资规划，2014至2015年，保障性住房投资将成为未来主要的投资领域，因此投资到这个领域的信贷资金不但不应紧缩，反而应创造多种条件促进对该领域的投资。

　　值得关注的是，随着房地产信贷规模的继续扩大及房地产调控的继续加码，防范房地产信贷风险也将提到前所未有的高度。

　　李佩珈建议说，考虑房地产周期变化对信贷质量的影响，所以应加强商业银行的风险定价能力。她解释说，当前房地产市场仍然持续“高温”，但房地产市场发生逆转的可能性正在加大。居民收入增速下滑、流动性整体偏紧、房产税推出及财税体制改革的推进，这些因素或将使房地产市场发生逆转，一个“中速增长、结构分化、波动加剧”的新房地产周期正在悄然形成之中，这要求商业银行在其风险定价中，充分考虑房地产周期变化对信贷质量的冲击，实现“安全性、流动性、盈利性”的三重平衡。

　　也有专家认为，应加快利率市场化改革步伐，变“总量调控”为“价格调控”，发挥价格杠杆对信贷资源的优化配置作用。同时，规范“影子银行”发展，减少监管规则不一致性带来的套利机会，促进房地产资金更好地配置到保障性住房、刚性需求等领域。