大龙地产被北京市国土局暂停土地交易资格的余波还在震荡。

　　连日来，外界对于大龙地产(600159，SH)是否有能力支付“顺义地王”地价款的质疑声不绝于耳。从今日(1月28日)该公司发布的年报来看，其账面资产确实不足以支付余下地价款。那么，大龙地产为什么要拿下“顺义地王”?

　　针对因欠缴地价款而被暂停土地交易资格一事，1月26日和27日，大龙地产连发两则公告。一则称，暂停土地交易资格对公司经营无实质性影响;另一则公告则表示，大龙地产已成立子公司，继续从事房地产开发。

　　就在人们为此而议论纷纷时，“地王”所在的顺义区，房屋均价已经在短短一个月间悄然上涨了14.6%，达到9375元。2009年，顺义区土地出让收入达到87.5亿元，在北京各区县中，仅次于朝阳和房山。

　　业内人士表示，在大龙地产“蛇吞象”般的拿地过程中，其动机耐人寻味。在房地产政策开始收紧的环境下，无论国企还是民企，都难以承担非理性拿地的后果。

　　欠交地价款引发质疑

　　事情起源于本月22日。北京市国土局表示，8家开发商因欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，被暂停在北京土地交易市场的拿地资格，其中便包括曾以50.5亿元拿下北京双料“地王”——“顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地”的大龙地产。

　　消息一出，大龙地产当日的股价应声下跌8.08%，盘中曾一度跌停。随后，在媒体的连续报道中，其股价在4个交易日内的累计跌幅超过16%。

　　就在1月22日前，大龙地产的股价还一路上扬。东兴证券当时发布的报告称，2009年，大龙地产开始进入一个高增长时期，目前的项目能保障公司三年的较高增长。报告还首次给予该股“推荐”的投资评级。

　　北京市国土局局长魏成林1月25日向媒体表示，上述地块成交之后，大龙地产一直没有签出让合同，也未缴纳地价款。他表示，北京市国土局已向大龙地产发出最后通牒，如果在最后通牒的时间还没履行，就将收回土地。

　　随后的1月26日，大龙地产发布公告称，将于近期积极筹措资金，交纳地价款。公告还称，大龙地产拥有房地产开发企业一级资质，可在全国范围承揽房地产开发项目，且公司目前土地储备充足，因此处罚对公司经营无实质性影响。

　　1月27日，大龙地产发布公告称，已独资成立了北京市谙盈房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发、销售自行开发的商品房。新公司的公司法定代表人冯国宾，曾是大龙伟业房地产开发股份有限公司副总经理。

　　“近期还会有公告发出，一切以公告为准，目前不方便透露任何内容。”针对备受关注的“地王”欠款事件，事件主角——大龙地产董秘马志方昨日(1月27日)向《每日经济新闻》记者表示。

　　然而上述公告却遭到业内人士的质疑：“北京的地价款都交不起，还谈什么其他区域?况且此事对公司声誉的影响远远超过了对市价的影响。”中原地产三级研究部研究员张大伟向《每日经济新闻》记者表示。

　　资金实力面临考验

　　事实上，就在大龙地产以50.5亿元的高价拿下位于顺义区后沙峪镇的“地王”时，就有人质疑，以大龙地产的资金状况，很难支付高昂的地价款。

　　有业内人士表示，按业绩最好的2009年预计净利润计算，17年的净利润才能凑够50亿元的地价款。

　　记者获悉，在上周召开的“大龙地产2009年度工作总结大会”上，大龙地产的母公司——北京市顺义大龙城乡建设开发总公司总经理赵川表示，2009年是公司发展历史上最辉煌的一年，公司营业总收入超过18亿元，实现利税6.2亿元。

　　“拿下地王后，大龙地产未来的利润将受到很大的压力。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，大龙地产的短期盈利能力值得怀疑。

　　据了解，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府。2005年，其控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司(即大龙地产)在沪成功上市，股票代码为600159。

　　来自顺义区政府网的消息显示，大龙城乡建设开发总公司曾承担了顺义区的大量城建工作，其房地产开发项目主要位于北京。公开资料显示，大龙地产的土地储备足够支撑公司未来10年的开发需求，新增土地布局在内蒙古满洲里市、广东中山市等二、三线城市。

　　北京庞博永联房地产经纪有限公司执行董事刘东向记者表示，如此高的竞拍价格，势必对大龙地产的资金实力带来考验。

　　地方利益背后博弈

　　既然如此，大龙地产为何还要执意拿下这块“地王”？

　　“‘地王’的出现，最重要的作用是区域价值的拉升。”北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，上述“地王”对顺义区域价值的提升作用十分巨大。

　　来自中原地产三级市场研究部的数据显示，从去年11月20日到12月底，“地王”附近的丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度均超过10%。同期，顺义区的房屋均价也从8160元上涨到9375元，涨幅达14.6%。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据，去年顺义区共成交45宗土地，成交总额为87.5亿元，创历史新高，在北京各区县中，仅次于朝阳区和房山区。同时，顺义区成交土地的平均楼面地价也达到4085元，在“城八区”之外，仅次于门头沟区和房山区。

　　张大伟表示，通过对“地王”的炒作，一方面推高了该区域的房价，另一方面也可以抬高地价，增加政府的财政收入。现在看来，这一目的已经达到。

　　一位不愿透露姓名的分析人士认为，“地王”的出现，最大的受益者可能是顺义区政府。因此，大龙地产作为隶属于顺义区政府的国企，其拿地动机也不排除地方利益的因素。

　　事实上，在去年11月20日的竞拍中，不乏龙湖、保利、融侨、远洋等地产大鳄，经过190轮的激烈竞价，“顺义地王”才被名不见经传的大龙地产拿下，而大龙地产代表在当时举牌中的果断，更显示出当仁不让、志在必得的气势。

　　在去年的北京土地市场，类似的案例并不少见。

　　去年9月7日和28日，万科地产分别以22亿元和29.3亿元的价格拿下北京市房山区长阳镇1号地和5号地，楼面地价分别达到6443元/平方米和5726元/平方米，高出房山区平均地价水平近三倍。

　　随后，长阳镇的不少房地产项目将价格抬高了1000~2000元不等，还有一些项目延迟了开盘时间。当年，房山区的土地出让总额超过100亿元，在北京各区县中，仅次于朝阳区，房山区成交土地的平均楼面价也达到4125元/平方米，为各郊区县最高。

　　陈国强表示，地价上升应该是地方政府最愿意看到的结果。同时，按照北京市的规定，市财政将返还“城八区”土地出让收入的一半，远郊区则全部返还，这或许将使得郊区在土地出让中的利益诉求更加强烈。

　　企业可能“得不偿失”

　　但从企业经营的角度看，陈国强表示，接近三万的楼面价，意味着通过房地产开发盈利的空间很小，而一个资金实力不足的开发商夺得“地王”的现实，更突显了市场的非理性。

　　张大伟认为，房地产开发郊区化，以及轨道交通建设的推进下，郊区土地拍出高价的现象并不奇怪。但在众多“地王”炒作中抬高的房价，则说明房地产市场仍未从狂热中走出。他表示，从该事件对大龙地产声誉的影响看，当初的选择可谓“得不偿失”。

　　针对大龙地产成立新公司的做法，陈国强说，“成立新公司，主要目的是继续在北京市场拿地。但要想真正平息(被暂停北京市场土地交易资格)事件的影响，还是应该尽快缴清欠款。”

　　按照去年12月，财政部、国土部等5部委的规定，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。

　　陈国强还表示，上述案例告诫企业，企业的拿地目的应回归到房地产开发本身，而非融资或炒作等其他因素。在目前的政策环境下，无论国企还是民企，都难以承担非理性拿地的后果。

　　截至昨日(1月27日)晚间，北京市相关部门尚未对此事有更多的表态，大龙地产也未对此事发布相关公告。