据各方面的材料统计，2000年全国城市住宅商品房每平方米平均售价为1952元，上海为3157元，天津为2243元，而北京则高达4557元。横向相比，北京的均价最高是不争的事实。纵向相比，本市商品房价比1995年平均每平方米3505元高出了1052元，五年的升幅达30%。难怪有些人认为北京的开发商肯定牟取了“暴利”。而有些开发商却坚持认为，北京的开发成本太高，同业竞争激烈，利润有限。两种截然相左的看法，究竟孰正孰偏呢？本报记者特邀市政协城建委委员李晓林谈了自己的看法。――编者 高房价不等于高利润 首都的独特地位是其它任何一个大城市都无法取代也无法类比的。它一方面造成市场对商品房的数量和品质较高水平的需求，同时也因为土地资源稀缺和其它诸多原因使房屋的开发成本居高难下。如，在北京四环以内较好的地段取得土地使用权的总成本，平摊到每建筑平方米上面高达3000元左右，二三环范围好的地段高达5000元以上；全市建安成本平均价为每平方米1600元，但不同档次的价格幅度在每平方米800元至3000元左右之间；再加上商品房开发全过程的各项行政性收费，每平方米在500元左右以上，由此形成了商品住宅的硬成本可高达每建筑平方米5000元左右。 有人会提出质疑，那为什么全市平均房价低于这个数目，每平方米只有4557元。答案很简单，这是由于在实际成交的商品房总量之中，市区高价位房所占比例有限，不到7%，而城市边缘和郊区县低价位房所占比例较大，占到93%。也就是说，低于平均价的房子销得多，而高于平均价的房子销得少。处在这种成本压力之下，再加上同业之间的营销竞争如广告宣传经费等等，使得开发商只能以主动削减利润去适应市场。 楼市已由“暴利”到“均利” 市场经济环境中商品房的市场价格是大体上围绕着它自身的价值自发形成的，很难产生“暴利”。 只有在经济体制转型初期的不健全市场环境中加上一些特定的非市场因素的共同作用，才可能产生“暴利”。这些因素归纳起来主要有行政干预和行业垄断、公有制集团购买力失控、通货膨胀过速、经济生活泡沫化严重、产品一时短缺、供需严重失衡等等，当然还有偷、漏、逃税等等。上述现象在北京的确出现过，九十年代初期至中期这一表现尤为突出。当时的高档住宅和公寓，处在黄金地段的售价高达每平方米2000-3000美元以上，按当时不规范的汇率计算，相当于每平方米2-3万元人民币，如果说那时的房地产业是“暴利”产业，一点也不为过。但是时过境迁，“九五”期间，北京的市场化程度明显提高，这种异常现象得到了修正。2000年北京的普通住宅商品房的均价已经从最高峰的1997年的5478元回落到平均4557元左右，三年来降幅达17%。中高档公寓的市场价格已回落到每平方米一万元左右。基本上处于相对合理的“均利”阶段。 住宅的成交价格是供需双方在各方面因素的交叉制约下，在不断地从分歧向妥协的磨合过程中得以确立的。由此可以得出结论，过去那种“暴利”没商量的行情已失去了生存土壤。 房地产盈利水平有多高 房地产行业的整体盈利能力和盈利水平，从全国而言目前尚处于平均值以下的水平；从北京而言，仅处于平均水平。然而，它自身的风险度却有增无减。 笔者最近通过对沪深两市一千多家上市公司的盈利能力排行情况和业绩年报进行了研究分析，从中得出了房地产开发企业的市场表现印象。通过对58家主营和涉及房地产企业的分析，基本的结论是：房地产行业在全国三十几个行业中，效益和盈利能力偏低，近年虽有所提高，但尚未达到平均水平。 在全国一千多家总排行之中前十名中没有一家，但最后一名却是房地产企业。如果把名次均分为高、中、低三档，每档366家，站在高分档的只有12家，只占房地产上市企业的二成多一点；坐在中分档的18家，占三成多；而蹲在低分档的却多达28家，占接近一半之多。在这58家中有6家由于多年亏损严重而沦为ST、PT一族，占了全国ST、PT总数的一成。以上房地产公司的年报业绩为每股收益平均0．17元左右和净资产收益率为7%左右，均低于全部上市公司每股平均0．21元左右和净资产收益率8．06%的水平。与此同期，北京的房地产上市公司的业绩略优于全国同类公司的平均值，达到每股平均收益0．47元和净资产收益率为19．99%。这表明，北京的房地产业在近几年中恢复较快，但从收益水平看，也并没有“暴利”可言。再说，北京的房地产上市企业数量少，只有四家，又多为近年中新上市的所谓重组或优质企业，历史包袱小，所以单从它们的业绩报表并不能完全反映出本市房地产企业的普遍状况。 虽然房地产的收益情况总体上表现为中下水平，但它自身的高风险性却依然如故，主要表现在行业特有的风险聚集特性。纵向看，从选购土地、规划立项、资金筹措、前期配套、建筑安装、销售运行，几乎把全程中各个相对独立阶段的风险全部包揽于一身，一旦项目中途受阻或搁浅，或者最终产品市场销售不畅，其他各阶段的费用均已发生，风险自然聚集于开发商这一环节。当然，在各环节转移风险于开发商时，也合理预留了盈利空间。横向看，由于一个项目运作时间平均要三至四年甚至更长，其间的政策变动、经济波动、环境变迁、市政规划调整、资金利率和行政性收费标准的变化和各方面软成本的变化都将构成开发商的随机风险。鉴于此，与房地产开发风险相对称的盈利水平理应高于其他一般行业。 打压房价弊大于利 北京的房地产业的盈利能力虽略高于全国同业的平均水平，但在本市内跨行业相比，也不过是处于平均水平。与它自身所处的支柱产业应该对国民经济发展所起的作用相比，还应有更大的发展。 过早地抑制它，必然会起到无形的“打压”作用。近年中，有许多行业，产能提高，产品质量也不错，但来自市场的、舆论的、政策的、业内的各种挤压、打压和过度竞争使它们相继沦为亏损行业，而后国家和社会又要下大力把它们一个一个从亏损的泥潭中拉出来。由衷希望房地产行业能免此一劫。 眼前北京居民的购买力相对于房价，与广州、上海比处于相对较弱水平。但是单靠人为打压房价去迎合现实偏低的购买力，不是削足适履吗？ 根据邓小平“发展是硬道理”的光辉指导思想，只有通过不断提高各行各业的经济效益，普遍增加居民收入，使居民的购买力不断向合理房价水平提升，再加上政府切实减让一些开发中的硬成本，并通过提高办事效率和完善投资环境以降低软成本，才是根本出路。 五种“暴利”误区需澄清 对前一段经常发生的对北京房价高并且主要归咎于开发商利润过高的说法进行了剖析，发现其中有一些是由于观察问题的角度偏颇所致，更多的则是由于认识上存在的误区所造成。对此，笔者认为有必要加以说明。 1．商品房的价格高不等于利润高；商品房项目个案的利润总额大不等于其利润率高；项目个案产品的总利润率高不等于企业年度利润率高。例如一个楼盘总利润率达到30%，但是三年完成一个项目，它的年度利润率只有10%。 2．个别项目个案的成交价格高出同类均价，其利润总额和利润率甚至年利润率都高也不足为怪。说明该楼盘个案必有“居奇”之处，否则，买主是决不买帐的。尽管如此，个别成功项目的利润率高也不等于该企业的其它项目个个利润都高，更不等于其它企业推出的同类产品都能有同样的盈利水平。 3．在市场经济和法治环境下，不存在所谓的“暴利”行业，但可能存在行业的“暴利”。行业中的个别优势企业，在某些偶然性的市场机会出现时，在相对短暂的时期内，有可能获得超额利润。这种一次性的“盈利能力”不会成为普通意义上的行业特征。 4．成本中的刚性成分和显性部分很容易让人看到，比如地价、各类明文规定的税费等。但成本中的弹性成分和隐性部分却往往被人忽略。比如融资成本、财务费用、管理和销售成本、公关成本，还有投资环境和政府机构办事效率高低造成的成本变化。 5．把某一泡沫严重时段的行业“变态”误认为行业的常态；把市场定价机制误认为是人为定价机制。