北京东三环附近的呼家楼目前还是一大片低矮的民房，未来几年这里将变成总建筑面积118.5万平方米的北京呼家楼商务居住综合区，开发商是远道而来的上海开发商上市公司世茂股份。而香港上市公司中国置地也宣布投资33亿元进入北京房地产。外地开发商纷纷涌入北京准备分食一份奥运蛋糕，与此同时央行又收紧住房贷款，抬高了信贷资金的门槛 ，这给养尊处优的北京开发商带来了前所未有的巨大压力。为应付外来的挑战和未来的竞争，北京房地产商纷纷借壳上市，搭建资金新的链条。在逐渐升温的竞争中，北京地产业的泡沫将得到挤压，并走向健康发展。外地企业引发竞争北京市未来5年内将改造旧城危房900万平方米，开发住宅6000万平方米，巨大的市场供应将改变市场供求关系，对北京持续高温的房地产形成打压。据中国房地产业协会秘书长顾云昌介绍，随着房地产市场竞争者的不断增多，市场供求关系的变化，北京地产的丰厚利润将逐步降低，泡沫将得到挤压，行业将走向健康发展。近日，上海世茂股份发布公告，公司与北京首创航宇经济发展公司、朝阳城市建设综合开发公司共同出资两亿元，组建首创朝阳房地产发展有限公司，世茂股份出资8000万元成为第一大股东，占40%的股权。首创朝阳负责开发建设位于北京市商务区(CBD)外侧东北角的北京呼家楼商务居住综合区项目，总建筑面积118.5万平方米，其中公寓住宅67万平方米，写字楼44万平方米，商业3万平方米。北京呼家楼商务居住综合区项目规划图已基本成型，但根据申奥成功后的北京市总体规划有所调整，整个工程预计五至六年完工。另一家香港中国置地集团有限公司日前与北京嘉利恒德房地产开发公司联手成立北京嘉利置地合资企业，投资约33亿元共同发展北京东三环九龙花园第三期的房地产项目。中国置地拥有约70%的股权。九龙花园位于北京的CBD地区，是东三环一个最大型房地产发展项目，整个项目建筑面积150万平方米。投资额预算约33亿元人民币。中国置地中国部总经理林汕表示，对参与北京的房地产开发充满信心。尤其是北京申奥成功将给北京的房地产市场带来更多的活力，北京的房地产前景十分看好。顾云昌表示，外地开发商的涌入将给北京房地产市场带来活力，促进北京房价趋于合理，目前，北京的开发商都紧盯少数购买力强的白领高收入阶层，主打中高档住宅，开发项目同质化，价格质量档次没有拉开距离，而回龙观、天通苑等价格便宜一点的经济适用房又供不应求，天通苑等待购房的人已经排到20000号。这说明北京房地产开发项目和老百姓的市场需求是错位的，而这需要市场竞争来解决，北京的房地产开发商从来没有为自己房子的销路发过愁，当然不会有开发商顾及普通老百姓的需求。本地市场保护将被打破当业内人士对外地开发商涌入北京市场表示乐观的同时也注意到，北京房地产市场目前仍然是本地开发商吃肉，外地开发商喝汤。在北京一著名楼盘，一位不愿透露姓名的外地开发商向笔者透露，他的地皮是二手地，如果是一手地，这个项目房价每平方米可以降低2000元。其实，很多在北京做房地产的外地开发商都被人扒过皮。房地产市场竞争的是土地储备，一些外地开发商进入北京没有土地，只能去买二手地皮。一些专家认为，奥运带来的商机不仅是直接的商业机会增加，而且政府要向国际惯例和准则转变，政府更尊重市场也会带来更多的商业机会，本地市场保护将被取消。最近北京通州区就尝试了市场化公开拍卖土地使用权，吸引了很多外地开发商，这标志北京市政府正在转变，外地开发商也可以公平竞争获得土地。目前北京土地使用权分散，大量土地不在政府手中，北京市委办局各系统的企业、各区县分割了国有土地使用权。最近，北京市政府已经成立土地储备中心，收回国有土地的使用权，逐步实行土地供给市场化。尤其是入世以后，市场化的公平竞争将给本地开发商带来压力。北京开发商转向资本市场对于未来竞争，北京的房地产业早有准备，房地产的资金链条是企业的生命线。日前，央行取消零首付，提高了对开发商贷款门槛，房地产信贷资金受到严格监管，北京房地产业大规模进军证券市场的脉胳已清晰可见。业内人士认为，奥运商机成为资本市场最好的概念，北京这么多房地产公司买壳上市，说明一些新兴房地产公司在地产开发上利润回报不薄。北京市已决定在未来5年中对城市基础建设投资1800亿元人民币，对房地产硬件环境的改善非常可观。供求关系挤压地产泡沫申奥成功以后，北京城北房地产就出现销售热潮，房地产商借机炒作提高房价，奥运村附近的房价在媒体关注下率先攀升。一时间奥运商机好像成为北京房地产商继中关村、CBD之后的另一个成功炒作的概念。但是笔者调查的情况表明，并不是奥运商机刺激了老百姓的购买力，1―5月份北京住房竣工面积只有147万平方米，而住宅销售达到167万平方米，销售面积超过竣工面积，老百姓自然感觉买房有点紧张。但是这是短暂的，今年1―5月新开工的住宅建筑面积已经达到705万平方米，今年年底明年初供不应求的状况将发生改变。北京市场的房价最终决定因素是供求关系，老百姓的购买力是一定的。业内人士预计，北京市场还有2600万平方米的空间，但根据北京市人均18平方米居住面积的规划，5年内，北京要完成900多万平方米旧房改造，6000万平方米的住宅开发，也就是说，北京平均每人可以增加6平方米的住宅面积。6000多万平方米的房地产供应量将彻底改变北京房地产的供求关系，挤压目前的地产泡沫。