房地产业近年来被视为启动内需、促进经济增长的导向型产业，尤其是住宅建设在1996年被政府列为新的经济增长点。随着新经济条件下整个经济运行基础的变革，房地产业的发展动力也发生了相应的变化。当前，我国房地产业中的服务生产环节已经逐步取代物质生产环节而成为新的产业核心，新经济所推动的生产迂回化和专业化加深，使得消费者服务和生产者服务的空前增长成为导致房地产业增长的主要因素。本文拟运用服务业增长理论，对房地产业在新经济条件下增长的新动因进行分析，并提出一些初步建议，从而有助于房地产业政策的理性选择。一、房地产业增长的新背景迈向了21世纪的人类社会，经济发展出现了一个明显的趋势，即以高科技信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场空前革命，人类已经进入了新经济时代。新经济是建立在知识和信息的生产、分配和使用之上的经济。新经济首先表现在对物质文明发展的巨大推动作用，使第三产业不断增长、迅猛扩张。以信息业、服务业、商业、金融业和文化娱乐业为主体的第三产业，在新经济的巨大推动作用下出现了迅猛增长的态势。作为服务业中的一个典型子系统，房地产业的增长也受到新经济的强烈冲击。(一)新经济必然伴随着新规则。这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。随着房地产市场的日渐成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的发展起到更为显著的作用。(二)新经济以知识经济为显著特征。知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化发展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。经济发展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的发展空间。以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。借助于通讯科技的迅猛发展而掀起的网络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。由于知识资源的非稀缺性，即可以非排他或重复使用，从而使用越多其价值创造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续发展。上述变革促使创新广泛出现在以下两大方面：一是由于知识在传统产业的渗透而推动的生产方式转变以及生产率革命；二是生产专业化的发展，促使一系列新兴业态的涌现和制度创新。二、我国房地产业的发展状况中国房地产业始于19世纪末，本世纪20―30年代在一些大城市中已经得到了相当大的发展c但新中国建立以后，由于实行城市土地国有化并对私有房产进行社会主义改造，到1956年建立起以公有制为主体的城市房地产管理模式，推行土地无偿使用和福利化住房分配政策，中国房地产业的发展就此停顿，或者可以说萎缩为建筑业和相关的行政管理部门。直到改革开放以后，我国的房地产业才重新作为一个独立的经济行业得到恢复和发展。90年代初，随着社会主义市场经济体制的确立和城镇住房制度的进一步深化改革，尤其是1992年邓小平南巡讲话以后，房地产业急剧升温。房地产业产值：1992年较1991年增长了117％，1993年较1992年增长了125%，1994年较1992年增长了51％，1995年、1996年增长了20％，均远远高于同期GDP增长速度。房地产业1992年末就业总人数691844人，较1991年增长29.2％，同期全国就业总计增长仅为8．8％。1992年劳动者报酬为6333元／人，同期全国总体水平为2927元／人。以上数据显示，房地产业发展的需求在传统体制下是巨大的，制度变迁不仅使其自身积蓄的成长力量得以爆发，同时生产和消费部门的普遍发展进一步扩大了它的市场需求空间。但是短期内的急速增长，也使得产业经济运行中积累了大量的泡沫，并且过快于其他部门的增长速度所造成的不协调，导致90年代中期以来房地产业的全面低迷。有关资料显示，我国房地产积压严重，空置房数量逐年上升：1996年为5412万平方米，1997年为6765万平方平，1998年达到7909万平方米。值得注意的是，近年来住宅销售的强劲增长，拉动了房地产销售在总体上一直保持增长势头。1998年，全国商品住宅销售额达1718亿元，比上年增长41．3％；销售面积0．9亿平方米，比上年增长30．4％，其中个人购买力比上年提高了近7％；全国房地产开发投资完成3580亿元，比上年增长12．6％，全年城镇住宅完成投资增长10％左右，新增住宅4亿平方米，提前达到“九五”计划人均9平方米的目标。我国房地产业的新一轮增长已出现端倪。根据有关方面对未来房地产需求的预测，如果按2010年人均使用面积20平方米的目标计算，到2010年我国需新增11亿平方米，而1995年~1997年每年新增建设面积仅为1000多万平方米，与未来年均增量1亿平方米的需要量还相距甚远，因此，总量上存在严重短缺，房地产供求出现了相当的错位。为改变这种局面，近年的政策措施更多地偏向于需求调整，但笔者认为供给调整方面也存在很大的空间，根本上要适应房地产业内部结构高级化之势，把握新经济条件房地产业增长的新动因，通过培育新增长点来调整供给结构。三、房地产业增长的新动因房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。受传统体制和发展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特殊的密切联系。建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今发展历程中的主导环节。这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。目前，房地产服务需求不仅包括对作为最终消费品的所谓消费者服务的需求，还包括对作为众多社会生产环节的中间投入品的所谓生产者服务的需求。一旦真正步入市场需求导向的轨道，房地产业的生命力就必然从满足日渐饱和的物质商品需求转向满足不断产生的服务需求。也就是说，房地产业的运行核心必然从物质生产环节转向服务生产环节。这种产业核心的转移，具体将依托于以下动力因素：(一)消费者服务的增长。首先是在收入提高、知识占有更充分以及以信息技术为主的高科技支持下，房地产消费者的服务需求将在规模和种类上快速增长，消费者服务部门将有相应的供给规模和业态种类的增加，如维修、装饰、家政等私人服务和现代社区服务行业的进一步成长，从而在房地产业领域内形成更长的产业链进而交织出更广泛的产业网络。关于房地产业的消费者服务增长情况，在此有必要作一些经验性的分析：1．随着观念更新，人们对于传统服务业，主要是各种私人服务业的地位低下、收入微薄的看法已得到极大改观。许多传统消费者服务行业如房地产业也正融入现代知识与技术，其自身得到发展；2．对于现阶段我国的发展状况而言，消费者服务具有较高的收入需求弹性，消费者收入水平的提高，无疑为这类服务行业提供了更大的增长空间；3．妇女就业的增加以及个体、私营经济的迅速发展，也从供求两方面为消费者服务增长创造了有利条件；4．网络通讯技术的社会化应用，为形成由各类商品与服务的生产、分配、交换、消费构成的经济网络系统提供了支持，促使消费者服务在更广泛有效的分工协作基础上形成更多的新兴业态和稳定的发展基础。如近年来综合布线的普遍引入，对物业管理、社区服务发展起到了极大的促进作用。(二)生产者服务的增长。作为中间投入品的生产者服务，如房地产开发、管理、销售、租赁、抵押、信托等日渐繁荣，生产者服务的迅速增长也成为房地产业增长的新动因。根据现有按经济活动类型统计的数据整理后发现，住宅建设和一系列属于生产者服务行业的增长是推动我国房地产业整体增长的主要因素。1．住宅建设作为房地产经济运行中提供物质产品的主要生产环节，尽管仍保持较高增长率，短期内仍体现出相当的成长性，但一定程度上讲，政府对于形成目前住宅商品供销两旺局面起了很大作用，而如果长期以较高的住宅建设投资规模来保持房地产业的增长点，势必无助于改变整个产业偏重并依赖整个物质生产环节的格局；2．技术进步导致物质生产领域劳动生产率提高从而就业相对缩减，这是现代社会经济的一大显著背景；3．随着居民收入水平的提高，房地产业的发展不可忽视物质产品的需求逐步饱和及服务需求不断衍生的趋势，而现在距离2010年我国人均住房面积目标的实现不过是十年的时间，因此，近期以住宅建设为产业的新增长点，在满足消费者直接需求的同时，还应重视物质产品生产为各类房地产服务的发展提供载体的功能，即住宅业应同时作为一种生产者服务行业而得到新的发展；4．一些典型生产者服务行业的增长数据，包括房地产开发、经营、租赁、销售、抵押、信贷、评估、代理等，不仅显示出一些新兴业态的旺盛生命力，也共同构成了房地产业经济和就业增长的新的主导因素。(三)网络经济为房地产业注入了新的理念与活力。在高科技广泛应用的新经济时代，网络与房地产业结合是一种发展趋势，成为房地产业的“推动剂”。由于房地产商品属于区域性商品，不同区域的房地产商品信息量流通较少，对开发商和购房者都造成了一定的困难。网络的参与就打破了区域性的限制，缩短了各种信息流通的时间，大大降低了资源、物源、信息源的传递和处理的成本。网络对房地产这个传统行业带来巨大变化，使其更为规模化、规范化。1．网络为房地产业提供全面营销信息技术服务。互联网提供了企业与顾客双向交流的通道，使房地产企业得以发展规模化的交互式的市场营销方式。这种交互式的市场营销方式一方面让企业更直接、更迅速地了解顾客的需求；另一方面，使房地产企业有更多的空间为用户提供更具价值的售前服务和售后服务。互联网的商业从跨时空交易、交易现实的虚拟实现、交互式营销、网络市场以及整合性等方面给房地产市场营销方式带来了一场深刻的变革，也促进了房地产业新增长。2．定向销售，中国互联网用户67％是25-40岁，受教育程度为大学及以上，属中产阶级或高层教育界人士。这部分群体购买力强且具有很强的市场影响力，同时随着住房商品化和购房分期付款的支持，购房群体的年轻化趋势更加明显。互联网用户和购房者的趋同性，给网络营销带来了巨大商机。新经济促进了产业结构的变革，各种新的经济主导因素不仅营造出崭新的房地产业生长环境，更在产业内部滋生并主宰产业未来的生命力，这对于房地产业的发展有着重要的影响。从选择对经济整体具有拉动作用的战略性产业来看，较高的增长率和巨大的就业容量使房地产业成为宏观经济的一大支柱。通过对房地产业内部增长因素的考察，笔者认为从战略重心上应逐步推进从物质生产向服务生产的产业结构变迁，这将成为房地产业增长的主导力量，而相应的政府服务和方兴未艾的消费者服务，也是房地产业系统发展的必要组成部分。与网络结合，开拓房地产业未来，出现了房地产业与网络共舞的信号。我国房地产业别无选择，只有紧紧依托于网络的应用和发展，加快实现与网络的结合，中国的房地产企业和中国的房地产业才能赢得更广阔的发展空间。