今年以来，房地产部分政策正在调整，特别是实行土地招标和拍卖制度，以及提高商品房预售标准，将改变房地产企业的竞争格局，并将对其经营产生深刻的影响。 土地招标与拍卖：考验综合实力 土地是房地产企业重要的生产要素，土地储备的多少，是衡量房地产企业未来发展前景的重要指标。我国《土地管理法》规定，土地使用权可以通过协议、招标、拍卖三种方式进行。但实际上，我国土地市场仍以协议出让为主。2000年我国出让的30万公顷土地中，以招标、拍卖方式出让的土地量只占总出让量5％，大量土地仍以行政划拨方式和协议出让方式为主。随着房地产市场的快速发展，以及我国加入WTO后与国际惯例接轨的需要，我国部分城市土地政策出现了新的变化。 今年3月，深圳出台了《深圳市土地交易市场管理规定》，取消了协议转让土地，土地交易将全部采取招标、拍卖和挂牌交易的方式进行。上海从今年8月开始，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房的土地使用权出让，必须通过招标、拍卖方式进行。此外，福建、广州、杭州、南京、济南等城市也相继出台了类似政策，对经营性土地实行招标和拍卖制度。实行土地招标和拍卖制度，将使房地产企业的市场竞争环境更趋公平和透明，符合我国房地产市场规范发展的要求，也符合WTO的基本原则。建设部有关领导表示，该项政策将在全国逐步推广，这将对房地产开发企业产生深远的影响。 实行土地招标和拍卖制度，将使房地产上市公司在以下三个方面比拼实力――― 一是历史资源优势。部分公司拥有政府划拨或协议取得的历史用地，与其他公司相比，成本低廉将是这些企业的突出优势。 在最近几年进入房地产行业的上市公司中，有着低成本土地资源优势的不在少数，如重组ST深华源的沙河地产，拥有1.6平方公里的自有土地资源。以旅游为主业的华侨城大力发展房地产业，所依靠的是旅游区内1平方公里的未开发土地。以建筑施工为主业的北京城建全面退出建筑施工业，确立了房地产为主业的发展目标，公司拥有接近500万平方米的土地储备，是京城少有的大“地主”之一。中华企业通过收购和兼并本地优势企业的方式，获得超过150万平方米的土地储备。 这些公司拥有的政府划拨用地成本低廉，而且地理位置优越，开发企业可以凭借低廉的土地资源获得较高的利润率。但不容忽视的是，一旦历史储备土地开发完毕，这些企业将同样必须通过竞拍的方式获得土地，其现有的土地资源优势将不复存在。 二是资金实力。与以往行政划拨和协议出让土地相比，土地招标和拍卖对房地产企业资金实力要求较高。按照深圳市土地使用权招标、拍卖规定，中标人或竞得人应在五日内一次性付清地价款，广州则要求中标者在7天内支付一半地价款，余款在半年内全部付清。因此，资金实力将成为企业竞拍成功的首要因素。在房地产上市公司中，可以看到参加土地竞拍的多数是实力雄厚的绩优公司，如招商局以5.83亿元竞得8.54万平方米土地，深万科以4.0599亿元成功投得26.8万平方米的土地。相反，亏损公司或资产规模较小的房地产公司无法与这些优势企业竞争购得土地，最终结果可能是土地资源逐步集中在大的房地产开发公司手中。 三是开发和销售能力。当房地产企业资金实力相近，能够通过招标、拍卖的方式获得土地时，开发和销售能力成为企业成功的关键因素。目前房地产上市公司纷纷扩大土地储备，土地储备最多的公司达到近1000万平方米，许多公司进行异地开发，大量储备土地，房地产上市公司平均土地储备量大幅度增加。由于实行土地招标、拍卖制，土地成本比传统的协议出让和行政划拨高，一旦项目销售不畅或银根紧缩，资金周转不灵，企业经营存在较大风险。品牌形象较好、市场认同程度高的公司比新进入房地产业的公司在开发、销售和对市场的把握方面有更大的优势，抗风险能力也更强。 总之，土地招标和拍卖方式对房地产开发企业的综合实力要求大为提高。土地市场的竞争将加速房地产企业优胜劣汰的过程，大批资质低下的项目公司或“空壳”公司将逐步被淘汰出局，房地产行业的市场集中度将逐步提高。 预售门槛提高：考验资金实力 房地产业是资金密集的行业，对金融政策的变化十分敏感。今年6月，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，对房地产开发企业的资金需求骤然加大。《通知》对开发商贷款提高了门槛，并严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款，同时提高了商业银行发放个人住房抵押贷款的条件。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主题结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。 《通知》对降低银行风险、规范房地产市场，最终保障购房者的权益具有积极的促进作用，但这一政策出台无疑对开发商的资金实力和融资提出了更高的要求。按照以前的规定，多数城市的开发商只要投入房地产项目总投资的25％，就可以取得预售许可证，而现在需要完成总投资的三分之二。同样的项目，按现有规定，开发商投入的资金必须是以前的一倍以上，开发商的资金压力加大。 目前40余家上市的房地产企业中，按照现有的配股和增发规定，只有深万科、深振业、中远发展等部分公司具有融资资格，多数公司还只能依靠巨额银行贷款。目前房地产上市公司资产负债率偏高，达到50％，扩大银行贷款将使其产生偿还风险，影响企业的长远发展。