一、当前存在的主要问题1、市场的结构失衡问题办公楼市场的结构失衡主要在两个方面，一是供给源头失衡；二是功能结构失衡。就供给源头而言，非商品房在办公楼供给中的份额过大(约7成左右)。这些非商品办公楼多属企业自建房，但企业自用占比很小，剩余部分只能有两种选择：要么出租，要么空置。由此，相应地形成了两种后果：要么冲击商品房市场，要么加大现楼积压量。这两种后果都不是好事。所以，如果不加强对源头的控制，无论是对市场发展还是对市场管理都是不利的。就功能结构而言，在当前办公楼市场中，由于缺乏恰当而有效的市场引导，以致在开发上相当盲目。市场供给的办公楼，没有明显的功能档次差异。面对着多层次的市场需求，这种趋同性必然会引发结构性失衡。比如，在当前空置的办公楼量中，究竟哪一类过剩得更严重?是甲级、乙级还是丙级?目前来讲，恐怕谁也说不清。而这方面的把握，应是政府进行宏观调控和产业引导的基础。2、租赁管理方面的问题有测算表明，目前在商品办公楼的二级市场中，销售与租赁的比例大体在1：1左右。当租赁成为办公楼主要经营模式之一时，就会产生以下问题：首先是商品房与非商品房之间的竞争，因地价影响，商品写字楼的成本要高出许多，从而使它明显地受到来自企业建房的冲击。非商品房尽管要按所收租金的6％补缴地价，但仍可以按很低的价格出租，它又不可避免要冲击二级市场的销售。其次是由于租赁管理的不完善，管上手了的就要缴纳高额税费，管漏了的就成了零税费，从而导致市场上恶意竞争的进一步加剧。3、与城市发展的协调问题从城市的发展来看，如汉城、香港在经济发展由高速增长转换到低速平稳过渡期间，都曾出现过房地产高空置的情况。就香港来讲，进入90年代以来，经济增速由70-80年代的两位数降低到10％以内，特别是1995年以后，增长率都在5％左右徘徊(受金融风暴的影响1998年更是出现了负增长)，以致在1995-1998年间，办公楼空置率一直呈上升趋势，1998年底的空置率更迅速攀升达15．5％。由此可见，办公楼的市道与城市经济发展关系特别密切，也特别容易出现以下两种情况：量的绝对过剩与相对过剩。前者的起因是，在高速发展期，企业投资、生产规模将不断扩张，对办公楼大量的需求信号，触发了这方面的大量投资。一旦经济放缓，惯性的作用使房地产投资在一段时期内还在继续扩张，然而需求却已渐趋萎缩，在这一涨一消的交替中，总量上的绝对过剩就出现了。而后者的起因，则主要与城市经济结构的调整有关。在城市经济发展进程中，每一时期都有其经济结构的特征，从而要求办公楼的供给结构也要与之相适应。但同时房屋又具有不可移动、使用期长和功能转移难的特点，这就会导致原有办公楼不适应新的需求的过时现象，形成结构性的相对过剩。4、城市规划与之相协调的问题城市规划对城市建设应具指导作用，但城市规划中所提出的各项指标却又不一定能够适应市场发展的实际需要。拿目前的办公楼市场来说，我们在分析空置原因时，更多地是从市场角度去看问题，以致于政府出台了不少有关促进消化空置楼的举措，发展商也几乎使尽了浑身解数，但空置情况还是难有改观。在这种情况下，似乎有必要变换一个观察的角度：比如，是否应该在城市规划上下点功夫?城市规划的各类用地指标当然不是规划主管部门的主观臆断，但它总归是既往经验的总结。然而。市场发展体现的却是一种变化着的未来。由于“既往”与“未来”的不一致具有必然性，所以规划的预测难以适应城市的实际发展也具有必然性。时下，有提出滚动规划的思路，就是为使规划更具弹性以适应未来发展之变化。二、WTO对办公楼市场的影响l、房地产业地位的转变“入世”后，高科技发展的步伐将加快，产业结构将进一步加速调整，房地产业为国民经济发展提供配套服务的作用将日趋明显。比如，如何更好地适应并服务于信息产业发展的需要，就是一个很现实的话题。2、市场结构相应的调整据相关材料推算，1998年底香港私人办公楼总存量为866万平方米。其中，甲级写字楼529万平方米，占61％；乙级写字楼193万平方米，占22％；丙级写字楼144万平方米，占17％。由此可见，香港写字楼以高等级的甲级写字楼为主。进一步的佐证是历年供给增量仍以甲级写字楼为主，历年空置的甲级写字楼也明显低于乙、丙级写字楼。上述可见，作为国际性大都市，办公楼的需求将主要以高档甲级写字楼为主。“入世”后，无疑将吸引大批国际知名企业在国内特别是各大中城市驻足，由此将相应地增加高档写字楼的需求。对诸如此类有关市场资源的重新配置和市场格局的相应变化，是必须有充分认识的。3、需加强管理服务意识对国内来讲，“人世”后最需要着重加强的恐怕就是服务意识了。首先是物业管理水平需进一步提高，这是因为，计划经济时“政府大院”的形态将风光不再，许多单位进驻(共有或共用)同一幢大厦的形态将占主导地位。与此相适应，机关后勤式的自我管理也必将被商业性的物业管理所替代。其次是作为强化服务的举措，应当建立一套完整的办公楼市场分级制度，一来可以起到服务引导作用，二来具有引导市场均衡发展的现实意义，通过建立等级评定制度，还可以起到提高市场服务素质的作用。4、改进配套服务设施这主要体现在两个方面：一是目前整体的配套设施不够，最主要的是表现在交通方面，商业旺区也是办公楼最为密集的地区，在城市建设或改造时，往往出现了因兼顾某种需要而忽略了一些更为重要的内容，例如商业办公区停车难、进出难的问题。二是办公楼内部的服务设施和服务内容还必须配套跟进，这一点在目前市场中同样是比较欠缺的，特别是一些早期建设的办公楼，如果不做一些必要的改造，将很难再适应形势发展的需要，甚至可能长期空置下去。5、竞争将进一步加剧“入世”后，首先是外资企业将直接进入房地产市场，且其主力就可能投向办公楼市场，从而形成新的供给压力。与此同时，外资的介入，亦将引起经营理念上的变化。由于外商在这方面会更适应国际大中型企业的需要，更具吸引力，以致它可能分流掉一些“大户”，直接对市场形成冲击。同时，它还会形成对服务型企业的冲击，如写字楼的物业管理企业，其经营管理落后的可能遭淘汰。三、改进工作的几点建议l、在大力发展租赁市场的同时，更应当加强市场管理，营造合理公平的市场环境从长远来看，促进存量交易是市场发展的内在要求。作为存量市场的主要模式之一，租赁市场应当大力发展。但与此同时，加强租赁市场的管理必须配套跟进。租赁是办公楼经营的主要形态，规范办公楼租赁经营对办公楼市场的发展尤为重要。在租赁管理上，首先必须完善相关的法律、法规，比如商品房与非商品房之间、非商品房内部的各类房屋之间、单位自建房与功能转变房之间就必须有明显的区别，以通过税收、地租、地价等方式进行调节。只有这样，才能维护市场秩序和公平竞争，才能切实保护商品房开发者的利益并促进投资需求。2、作为配套服务功能的重要内容，应当建立一套完整的市场引导机制虽然在市场发展上，我们应当遵照市场规律办事，但同时亦必须有一套完整的引导机制，并作出适时的调控，才能避免无序的恶性竞争，保证市场的健康发展。市场引导机制的建立，首先应当建立办公楼分级机制，对市场的功能结构进行适时、适当的调控，以引导市场的均衡发展。分级标准可按楼宇素质、管理水平、配套服务功能等各方面进行综合测评，并在此基础上形成一套完整的服务引导系统，促进管理、服务等综合素质的全面提高；其次是建立完善的指导租金制度，分地段、分区域、分功能、分级别建立房屋租赁价格指导体系，并能顺应市场变化及时修正。3、取消企业自建房，实现完全市场化目前的不公平竞争，很多情况下都是因企业自建房引起的。这个致乱的源头不堵住，彻底解决问题就是不可能的。在住宅市场中，不是天天都在鼓励平民到市场上去自置居所吗?甚至明确提出了要达到多少比例的市场化目标?住宅市场能够如此，办公楼市场难道就不行吗?应当更可行才是。在市场竞争中，无论是什么类型的企业，无论是大是小、中资外资，都应当一视同仁。通过取消企业自建房，可释放出大量的市场需求，并在公平环境下，促进投资需求的增长。完全市场化，应当是办公楼市场下一步发展的总体目标。4、在未来的城市建设中，应当注重房屋开发与市场需求之间的合理协调在当前高空置的市场环境下，应当继续做好总量上的控制。在建设项目的审批上，主要应当选择市场前景好、近期须重点开发建设的区域作为发展对象。对于非重点建设区域则应当严格控制，藉此降低空置压力，提高市场资源的利用率。