接近年末，回顾过去的10个月，北京房地产市场从乐观向上到相对低落，也许是进入更稳健的时期。10个月的变化带给我们许多新的启示。在2001年，这些变化的主要表现就是卖点的变化，项目的卖点有继承但更多是创新，我们随手拈来，将今年项目的市场表现归结为16大卖点，供业内人士和广大购房者参考。――编者1、豪宅升级住宅价格出现两极分化趋势，豪宅升级。橘郡之水印长滩、玫瑰园三期、和乔丽晶、瑞城中心?无论价位、品质、设计、建材、装修、物业管理及环境都确立了京城豪宅的地位，是继1995年高档外销别墅和公寓之后的新一轮的豪宅开发高潮。2、低总价房子遭到追捧北京已由单纯的追求单价低到追求低总价。北京市场一直存在这样一种市场现象：无论高价房与低价房都匹配大户型，从而造成总价高、养房成本高，这其中包括经济适用房与远郊区的低价房。目前开发商已经开始从客户的真实需求出发，从美然动力、朝阳无限、自由度小户型的热销，从天赐良园、万科青青家园、富河园乃至TOWN HOUSE户型的合理回归，都说明了户型供应与需求市场的不对称程度在降低。　　3、新技术成为新卖点　　今后几年，真正的节能、环保、健康住宅将不断出现。中美合作示范项目――龙泽苑、中加节能示范项目――未来假日花园、中荷合作示范项目――远洋天地，由政府牵头，从住宅的本位出发，从小区规划、建筑结构体系、住宅生态体系、厨卫体系、管线体系、智能化体系、住宅产业CIMS系统以及节能、取暖等先进技术的采用，将大大提高住宅的舒适度。北京不少项目在这方面进行了大胆有益的尝试，如锦绣大地、国展家园、万科星园，在采暖制冷方式、室内通风系统、保温隔热、浮筑隔音、直饮水系统、垃圾处理系统等方面进行了一系列的创新探索，取得了可喜的成绩。　　4、寻求国际设计理念　　北京住宅将出现体现世界居住理念的标志性建筑。锦绣大地总建筑面积10万平方米，来自4个国家和地区的专家参与了这个规模并不很大的项目的规划和设计。位于西四环定慧桥的北京印象，发展商与德国大师的相互取经，在设计上既吸收了北京传统住宅的精髓，又有现代住宅的功能和特征，把北京传统的居住文化落实到规划上，找回了人们所熟识的以人为本的、宜人的空间尺度以及和谐的邻里关系。　　5、在精装修与个性化之间寻求平衡　　精装修将逐渐引领普通住宅消费潮流。在国外，普通住宅都是成品房才能交屋，反而是越是高档的房子越毛坯，甚至是一块空地，由未来的业主亲自参与设计，追求个性化。在北京，却越是高档的公寓和别墅，越是选择精装修。现在随着毛坯房的弊端不断出现，一些中高档的普通住宅开始选择精装修，如珠江骏景，但要做到精装修与个性化的完美结合，需要充分整合协调建材商、施工单位、物业管理以及购房者的利益与意见。　　6、营销越来越专业　　首先，大的专业房地产公司开始组建自己的销售公司或营销中心。如华润置地、光大、中远、天鸿、大兴城建，专业化的销售模式增强发展商的竞争能力，对中介公司提出更高的要求。其次，楼书越做越厚，向产品说明书形式靠拢。如万科青青家园、万科星园、朗琴园、美林花园等的楼书在产品的技术指标上有明确的数据，用描述产品的方法介绍住宅，这是京城楼市走向严谨的一个表现。　　7、商住楼试图升级　　SOHO、MORE、LOFT仍大行其道，是居家兼作办公；商住公寓是办公兼居住。从现代城SOHO到建外SOHO，从枫华豪景、深蓝华庭、曙光花园之水云天、世方豪景的热销可说明这一点。商住楼试图在小区内将商与住分离。　　8、倡导第二居所　　香江国际打造的中关村科技会展中心的公寓，户型小，提供酒店式服务，为数码01大厦写字间老总在城市的第二居所。相对应的是，远郊区县的低密度住宅成为新经济下新人类在郊区的第二居所，如龙山新新小镇、猗澜鑫筑。　　9、旅游房地产受到关注　　旅游房地产伴随旅游业而兴起，延庆龙庆峡旁的快乐无穷大，秦皇岛的碧海蓝天都迎合了市场新的需求。　　10、现房一路走高　　随着供应量的日益加大，人们越来越意识到眼见为实，现房或准现房备受青睐。如世纪城、和乔丽晶的热销具有说服力。从另一个角度看：尽管北京市场日前入住投诉不断，但部分未正式开盘项目的空前内部认购，仍然说明消费者对市场、对发展商的信心和很高的期望，所以为维护整个房地产行业的信用，所有有良知的发展商都应为自己的所作所为承担责任。　　11、销售准备更加充分　　一些项目万事俱备才推出市场。如北京印象，为完善设计方案，退出春季展会的黄金销售季节；不少项目已意识到，凡事预则立，不预则废。　　12、重新认识地段价值　　随着北京市政设施的大量投入，北京部分不被人看好的区位如南城、通州、大兴、回龙观等，地段价值不断提高，产品价格不断上扬。如回龙观地区的龙泽苑，均价4000元，北京经济开发区的一栋洋房，均价5800元，南城的珠江骏景、天天家园，均价5600元左右。　　13、小区自然景观成为卖点　　随着生活水平的提高，人们日益追求居住品质和环境，环境的不可再生性令产品价值不断抬高。如嘉铭.桐城园区的梧桐大道、花市枣苑的古酸枣数、亚运新新家园的百种成树和大面积池塘、颐源居和京达国际公寓的临水景观，使项目的地段价值超值体现。　　14、信息透明度加大　　信息的不对称性和强弱势群体的角色正在悄悄转换。随着媒体的渗透、互联网的介入、发展商的主观方面沟通的意识的加强以及客户的积极参与争取做主人的精神，信息越来越透明和公开，信息的不对称性逐渐得到改善。购房者追求更多的信息作为购房参考。　　15、小区教育再受关注　　一些新建小区力求与知名学校合作，提升小区的文化与教育价值，使项目在后期销售时能有良好口碑，真正树立小区品牌。世纪城与汇佳幼儿园合作对购房者产生了极强的吸引力。　　16、试图建立开放式社区　　一些项目试图将部分配套与社会共享，从而减轻物业管理公司的压力；一些小区的会所请进专业机构进行经营，以聚集人气。　　消费者有多少信心可以重树　　虽然今年市场的卖点并不少，但是，一只无形的手静悄悄地伸向更多的项目，不少开发商承认销售成交量日益下降，广告投放后反馈电话越来越少。　　调查表明：消费信心指数有所下降。去年的数据显示，上海人购房大部分需看房10次左右，历时1至2年，而北京人只看2至5次就能作出决定。但是今年的情况明显不同，北京购房者要花更长的时间来选择和跟踪项目。调查还显示，未来同一时间的购房比例有所下降。此外，违规操作项目的曝光以及今后几年房价的涨落问题，使部分购房者更加谨慎，放慢了购房的脚步。还有，对高档物业的购房者来说，已是第二、第三次购房，追求舒适与品位和产品的更新换代，除非市场上出现值得买的令人心动的产品。房地产整个行业需要重新树立消费者的信心。　　所有的人，包括政府、发展商、建材、装修、物业管理等行业和广大的购房者，在面对这样一个蓬勃发展的迈向国际化大都市的北京城市，都应该想一想：如何寻找新的元素，使市场前进的步伐更稳健，使这个城市更美丽。