对话背景：11月10日，中国加入WTO，WTO也成了北京楼市关注的焦点。WTO对北京楼市有何影响？对北京的房地产企业有何影响？北京的房价会不会像人们预期的车市那样下调……可以说，这些都是买房人和卖房人心中的悬念。11月 21日本报请来了北京房地产业内权威人士，对WTO有可能对北京楼市的影响发 表看法，共同探讨。 本期嘉宾精彩观点： 1.楼市由供需双方构成。供应对入世可能更敏感，需求的反应相对滞后。 2.虽然过去也有一些“外来的狼”，但主要是和北京的开发商合作。下一步人家和你一样了，这是北京房地产企业要面临的现实。 3.中国房地产市场二十年发展历史是一个不断市场化的进程，一些行为比较市场化的公司是在政策夹缝里生存，并在政府不断的干预中活过来的，所以对这些发展商而言，WTO不是挑战，而是被解放。 4.我们企业适应WTO，不是产品形态，也不是资本，也不是资金，最重要的是我们企业机制。而文化背景带来的价值观念的不同造成了企业机制之间最大差距，这也是我们在加入WTO以后，能不能充分地利用市场环境的最大的障碍。 ■加入WTO后，对北京楼市影响最大的是什么 任志强：WTO对北京楼市最大的影响就是政府游戏规则的改革。政府可能将只有制定游戏规则的权力，而不会再像现在这样用行政权力干涉市场。 郭钧： WTO本身是规范和限制政府行为的。 林洁：楼市由供需两方面构成。供应对入世可能更敏感，需求反应相对滞后。 入世后对市场供应的影响从两方面看：一是供应主体变化不大，但主体背后有变化――短期不会突然出现很多大的外资地产商，但外资的一些探路资金会尝试进入国内市场，并选择一些公司做其代理并运作资金，使国内一些公司从资金来源和专业水平有一较大的变化。二是入世对政府影响将是巨大的。主要表现在三个方面：规范化，政府制定规则更接近国际化、市场化；公开化；一致化，各种企业最终会在同一起跑线平等进行竞争。 ? 加入WTO后，北京房地产企业将面临哪些问题 任志强：WTO是对政府在经济领域里的行为的限制，政府的机制改了，北京房地产企业的游戏规则自然就变了。而这必然改变企业的运行机制。 刘晓光：加入WTO后，北京房地产市场的“狼”来了，这是肯定的了――虽然过去也有一些“外来的狼”，但主要是和北京的开发商合作。下一步人家和你一样了，这是北京房地产企业要面临的现实。从企业的角度来研究，有下面问题需面对： 第一，企业机制必须创新。如在动力机制上，国外企业的人力资本可以作为资本进入到产权，我们如果不改革就吸引不了人才。第二，规模化发展的问题。WTO以后，北京房地产企业都将面临怎么做大、做高起点、规模化的问题，面临如何联合的问题。第三，融资渠道问题。国外房地产企业有可以发债券、上市等七八条融资渠道，他们要钱很容易。而我们的融资渠道很不畅通。第四，要生产国际化精品。如果咱们总是生产些水泥垃圾，房子就肯定卖不动。第五，企业发展模式。国外的企业无论是发展模式还是赢利模式，都有一套几百年实践经验，而我们现在只是简单的经营知识。第六，技术差距。别看现在也有国外的设计师给咱们设计房子，但图纸后面还有很多我们不了解的更高的技术。第七，人才。现在的北京楼市太浮躁，缺乏一批真正的营造师，而外国房地产企业都是非常专业的人。另一方面，由于机制的不同，我们本土化的人才也面临流失的威胁。第八，市场的游戏规则。加入WTO后到底是什么样的市场环境？在这样的市场环境下，我们该如何运作？外来的大企业是很清楚也很有经验的，而我们不清楚。第九，政府审批、交易规则的改变对我们有什么影响？我们现在还不清楚。第十，国际化。合作伙伴的国际化；国外大的房地产公司的经验、机制被我们运用；产品、质量是国际化的；有通畅的国际营销渠道。这都需要我们的房地产企业去适应。 郭钧：第一，中国房地产市场二十年发展历史是一个不断市场化的进程。在这二十年当中，一些行为比较市场化的公司，是在政策夹缝里生存，并在政府不断的干预中活过来的，所以对这些发展商而言，WTO不是挑战，而是被解放了。第二，加入WTO后，虽然有些资金或者大公司进来，但他们很难用他们的优势去垄断北京的房地产市场。因为房地产有区域特点。第三，对我们这些本地的发展商来说，WTO使我们更方便了――香港的房地产商不见得比内地的开发商要强大多少，但他们专业伙伴的素质要高，人力资源有优势，而WTO将使银行、设计师、代理公司等能更方便地进到北京楼市，我们也可以享受专业服务。 张宝全：WTO应该说是市场经济一体化。那么，一体化的概念是什么？加入WTO后，我们的企业和外资企业共同享受的外部条件是一样的，并不是外资企业能单独享受，所以我们应该考虑的是：这样的环境下我们怎么办。我们企业适应WTO，不是产品形态，也不是资本，也不是资金，最重要的是我们企业机制，包括我们的组织机制、管理机制、运营机制和服务机制。而文化背景的不同带来的价值观念的不同，造成了组织机制、管理机制、运营机制和服务机制之间最大的差距，这是我们在加入WTO以后，能不能充分地利用这个市场环境的最大的障碍。 可以说，加入WTO后，北京楼市最大的压力是内部的。用一个比喻来形容企业的价值观念，国外的企业是封闭式的栅栏，中国的企业是封闭式的围墙。加入WTO，就必须要拆掉围墙变成栅栏，能不能改变这点，这是加入WTO以后，北京的房地产企业具不具有发展能力和能不能取胜的关键。 林洁：除了大家所说的，随着外资的引入，第一，开发商开发运作的规模会更大，由以前的单纯项目公司发展成更大规模的系统化房地产开发。第二，开发商的运作思路更趋向综合，会逐步发展到对资金短期、中期、长期需求及运作进行有效组合，将出租、经营、销售等多种经营方式进行合理组合，从而实现经营利润的最大化。 一洲：WTO对于企业来讲是“危机”――有危有机，危后就是机。我觉得在这里不存在他来了就是对手的现象，这里面有很多合作的机会。当然我们最先要过的不是技术关，而是观念关。 ■加入WTO后，北京楼市金融游戏规则面临什么变化 任志强：北京楼市金融游戏规则也会改变。 刘晓光：WTO后，我们房地产市场的融资渠道将会发生变化。国外房地产企业有七八条融资渠道，要钱很容易。房地产是高资金积累的，我们的融资渠道不畅通就打不过他们。 李忠：国外房地产的狼一点都不可怕，但关键还有一只金融的鹰，这二者之间是无壁垒的。如果用这样的资本跟你打的话，怕就不是你练好内功就可以的。 张雷：加入WTO后，国外金融机构对房地产的新型贷款服务将使国内原有的贷款模式受到冲击。 林洁：我只想提一个问题，请大家思考，入世后金融资本的介入，使资本说话的权利增加。但事物均是对立统一的，资本的引入必然也要求我们为之付出相应的代价，这个代价将会是什么呢？有待大家以后讨论。 ■加入WTO后，北京的住宅产品将会出现什么变化 刘晓光：加入WTO后，北京楼市的产品意识将会越来越强。国际化住宅精品将会出现。 郭钧：WTO本身是全球化，这种全球化会影响人的生活方式。消费者将开始追求一些新的形态的居住方式，你还是按照原来的那种模式认识城市，认识地域结构，认识生活方式，我觉得可能不够。 为什么今年秋天，北京的房子卖得不是很理想？根本原因就是他们期待更好的房子。所以我觉得面临最大的是产品形态的创新问题。开发商如果还想保证高容积率，还想一梯多户，还想多出面积，还想卖高价，他肯定会被 淘汰。 张雷：产品“国际共性”的追求首先表现在产品的“物质技术”共性方面：即产品建设的新技术、新材料、新设备等全面的国际化交流；其次，就是表现在“生活方式”的共同标准。未来，北京房地产产品必然会遵循或体现“国际化生活方式”的基本价值方向。 刘晓光：不但国际化的精品出现，国际化的服务也会出现。卖精品住宅， 卖国际化的服务，才是好房子。而实际上，现在我们的服务概念还不行。 林洁：产品的短期不会有大的变化。原因是即使入世，市场产品本地化特征仍将明显，也就是说由本地化的需求，产生本地化的产品。住宅产品由不成熟向成熟发展，这是市场竞争的规律，入世可能会在某种程度上加快这个发展进程的速度，但并不是产品变化的主要动因。 ■加入WTO后，北京的房价会不会降刘晓光：WTO对房价会有影响。外来房地产企业大规模生产的房子价格可能比我们低。同样的品质，他们也许能卖3000多元一平方米，而我们做不到。 郭钧：我不觉得加入WTO对房价会带来直接的波动――或者降价，或者涨价，对产品的形态会有很大的影响。 林洁：明年住宅价格可能会出现下调这样一个调整期。但价格的下调和WTO并没有直接的关系，而是由市场供求决定的。消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加中低价位产品的供应，从而拉低市场价格。 ■加入WTO，谁来买北京的房 李忠：首先，我觉得应该把WTO和另外一件大事――城市化联系起来。加入WTO后，会不断地降低城乡壁垒，外地人会不断进来。其次，我认为是二手房市场上的潜在购房者非常多。 林洁：购买人群可能会出现一定的变化。我打一个比喻：“北京未来将向全国的中心发展，上海将向世界的中心发展”。这是因为北京将突出政中心的位置，而上海将突出金融中心的位置。因此入世后，外地的买家可能会有所增加。