一、全球化对中国房地产评估业的影响美国著名的战略管理学者迈克尔．波特(M．E．Porter)提出的五力 (Five Forces)分析模型是当今世界上最流行的行业分析模型。该模型认为，在一个行业中，存在着五种基本的竞争力量，即买方的竞价能力、供方的竞价能力、业内竞争的强弱、新进入者的威胁以及替代品的威胁。在一个行业里，这五种基本的竞争力量的状况及其综合强度，引发行业内在经济结构的变化，从而决定着行业内部竞争的激烈强度。下面采用波特行业分析模型，分析全球化对中国房地产评估业的影响。(一)买方竞价能力分析。房地产评估服务的买方是指有产权转让或产权交易动机以及因融资、税务等各种原因需要对房地产价格咨询的企业、机构和个人。根据房地产评估业务的特点，影响买方竞价能力的主要因素是评估业务的数量及其稳定性。全球化对中国房地产评估业买方客户的影响主要体现在：第一，全球化会促使房地产评估业的业务总量有比较迅猛的增长。全球化的一个最明显的体现就是世界市场的进一步融合，区域经济一体化有长足发展，国际间的投资、融资业务趋于频繁。这意味着房地产评估业的业务总量将有较大幅度的增长。第二，世界市场的融合以及企业的全球战略也向房地产评估业提出了前所未有的挑战。因为在全球市场上进行战略投资的选择需要统一的、至少是可比的价格标准，而目前尚没有一个完善的统一准则。全球化无疑会成为推动房地产评估业准准进一步完善的巨大推动力。第三，企业开展国际投融资业务时，既可以选择专业房地产评估机构，也可以选择综合性评估机构，既可以选择当地评估机构，也可以选择外地评估机构。因此，在与房地产评估机构的业务洽谈过程中，买方经常具有很强的竞价能力。(二)供方竞价能力分析。房地产评估业的供方主要是指信息的供应商、人才、资金以及必要的专业仪器和设备。全球化对中国房地产评估业供方的影响也十分明显。第一，房地产评估工作需要大量的信息源。目前我国多数房地产评估机构也有相关的信息收集与研究部门，但全球化导致评估业对信息的需求必然会提升为全球性的，尽管信息技术特别是国际互联网技术及电子商务的迅猛发展，使价格信息的取得成本有较大幅度的降低，但房地产评估机构要获取大量、及时、准确的价格信息仍离不开信息供应商。第二，房地产评估业所需要的人才的竞价能力会有明显提高。由于评估机构提供全球性服务，无论对人才数量还是质量的要求都会有明显增加。同时，人才在国际间流动、在不同行业间的流动、在一国内不同机构之间的流动都会不同程度地增加，从而使评估行业中优秀人才的竞价能力明显增强。第三，由于需要加强对人才和支持部门的投资，使得在一般情况下资本需要量较小的房地产评估机构，资本的需求量也有明显上升。(三)竞争状况。随着经济全球化，外国评估机构进入我国市场，现有的市场主体格局将被打破。国内房地产评估机构与外国评估机构相比在规模、竞争能力、风险防范能力等方面存在着巨大的差距，全球化对中国房地产评估业在人才、市场等方面的冲击十分明显。急欲叩开中国房地产评估市场大门的国际评估机构，由于语言、文化、制度等方面的差异，以及相对成本方面的考虑，他们必然把国际化置于本土化之中，会采取高薪聘请、吸收合伙人等策略从国内评估机构挖取高级人才，尤其是熟悉国际评估准则和国际国内资本市场运作、精通外语及熟炼掌握计算机的专业人才。国内房地产评估机构可能会因体制和机制等原因对一些年轻的专业人才失去吸引力。尽管全球化为我国房地产评估机构创造了更多、更广泛的评估业务，但是跨国业务的竞争必然也是全球性的，它将是各国实力雄厚的评估机构之间的较量。由于境外评估机构进入国内市场，客户有了更多的选择，同时，争取国内客户也是境外评估机构的目标之一。种种原因，都会使国内评估市场的竞争进一步加剧。与此同时，由于全球化迫使评估业务的标准与质量都有所提高，地方市场及细分市场上的业务质量也不得不与此相称。例如，全球市场的融合使同类资产的价格必须具有可比性，不了解其他市场价格，将不可避免地导致评估结论的错误。(四)新进入者的威胁。对于一个行业来说，潜在的进入者或新加入者会带来新的生产能力，带来新的物质资源，从而对已有的市场份额的格局提出重新分配的要求。潜在的进入者或新加入者是否能够进入某行业并对该行业构成威胁，取决于该行业所存在的进入障碍。经济全球化对我国房地产评估业新进入者的威胁主要表现在：第一，随着加入WTO，国民待遇原则的生效，行业进入障碍将随之降低。第二，评估业是智力密集型行业，它对资金和设备的需求量不大，只要拥有专业的评估人员，就可以从事评估工作。从这一点来看，房地产评估业的进入障碍也不高。第三，房地产评估业的转换成本很低。第四，由于品牌效应，现有知名的评估机构在一定程度上可能会形成评估业的进入障碍。(五)替代品的威胁。由于房地产评估是一种专业的服务，它的服务性质不同于会计、审计等其他中介服务，到目前为止，并没有其他中介机构能够全面地替代评估服务。但不管在国际市场还是在国内市场上，为顺应经济全球化潮流，众多的会计师事务所、资产评估公司都在努力拓展业务范围，由单纯的会计、审计业务扩大至管理咨询、房地产评估等领域，这对房地产评估业构成了一定的威胁。二、中国房地产评估业的发展策略(一)做好我国房地产评估业发展的长远规划为了推动我国房地产评估业的长远发展，使之以更新的姿态积极参与国际竞争，必须明确目标、统筹安排制定出我国房地产评估业发展的长远规划。尽快实施我国房地产评估业发展的产业政策和相关的法律法规；加快培育评估市场主体，逐步建立一个市场主体多元化、地区分布合理、以国内房地产评估事务所为主导的具有局部开放性的评估市场体系；坚持全面开放政策，积极与国际惯例接轨，鼓励国内房地产评估机构走出国门，积极参与国际竞争；在队伍建设上，培养一批具有国际一流水准的房地产估价师；在房地产评估机构的发展上，努力培养一批上规模、上水平、上档次、能与当今各大国际评估公司竞争的房地产评估机构。(二)加强行业法制建设，完善房地产评估执业准则体系我国的房地产评估业发展历史较短，虽然近几年也制定了如《房地产评估管理办法》、《房地产估价规范》等行为规范和业务规范，但与发达国家相比，其差距还很大。加入WTO后，服务市场将迅速开放，我国将在更大范围和更深程度上参与国际合作和竞争。房地产估价师必须具有良好的职业道德，遵守独立、客观、公正的原则，才能在市场竞争中站稳脚跟，发展壮大，赢得优势。因此，必须完善行业自律式管理模式，提高行业管理水平。应强化协会行业管理职能，淡化行政管理色彩，建立完善专业委员会制度，组成由学术界、执业界和政府共同参加的不同性质的专业委员会，强化行业决策的正确性和权威性。健全法规制度、完善专业标准、制定职业规范，加快房地产评估执业准则体系的建立。(三)实现规模经营，适应国际竞争经济全球化，促使许多国家的评估机构把经营规模国际化、业务领域多样化作为未来发展的战略目标。20世纪90年代以来，以企业组织规模不断扩张和全球经济趋于一体化的过程中，它们通过强强联合或吸收兼并，不断扩大自己的规模，形成规模优势。从世界著名评估机构的规模化经营不难看出：没有规模，就没有效益，没有规模，也就没有足够的抵御风险和参与国际竞争的能力。随着加入WTO，国际同行的进入与竞争，使我国房地产评估机构的生存和发展都面临着极大的挑战。为此，我国房地产评估机构一定要增强危机感和紧迫感，积极采取措施，逐步走上规模化经营之路，开展强强联合、中小联合，建立一批能够形成规模优势、技术优势和人才优势，能够同国际评估机构开展竞争的大型评估机构，这样才能降低成本，才能增强我们参与国际竞争的实力，为我国房地产评估机构向国际化方向发展打下了坚实的基础。(四)制定、实施人才战略质量和信誉是房地产评估机构的生命。良好的信誉需要高质量服务的保证，而高质量的服务又需要有优秀的人才。高素质的管理人才是构建和确保房地产评估机构管理系统正常运行的重要资源，高素质的专业人员则是房地产评估机构的生命之源、立足之本。未来评估服务市场的竞争实质上就是人才的竞争。我国房地产评估业应根据全球化对高素质人才的需求，加大人才培养和房地产估价师后续教育培训力度。要建立起一个面向市场的人才培训制度，以入世为契机和动力，充分利用国际知名评估机构的技术资源和培训机制，加快我国房地产估价师达到国际水平的步伐。(五)调整市场业务结构，实现多元化经营新的世纪，我国房地产评估机构将面临新的经营环境：评估服务市场的需求呈现多样化的发展趋势，未来的市场需要的是更加多样和适时的服务。日趋激烈的市场竞争将促使房地产评估机构的职能发生巨大变化。越来越多的客户需要多方面的服务，这不仅为我国房地产评估机构扩大服务范围创造了无限商机，另一方面也说明开拓新业务、开发新产品、实行业务多样化战略将是我国房地产评估机构内部经营机制的必然选择。(六)开发网络资源，适应时代发展目前，国际上一些知名的评估机构为提高质量和效率，都十分重视计算机和网络技术的开发应用。我国房地产评估业应积极准备，精心策划，利用互联网进行自身宣传以及提供相应的评估咨询服务，并通过电子商务加强与国内外评估机构的业务经验交流，以提高业务水平，扩大国际影响。