内容摘要:――房地产行业2001年仍处于高速发展的态势,但增长速度在十月份以后有所回落；――2001年上市公司的业绩表现强于沪深股市平均,但股价表现并没有强于大盘；――2002年房地产行业将在高位中调整,增速下降,但增长率仍在两位数以上；――2002年房地产行业运行的最大特点将是竞争格局逐步改变,呈现强者恒强的态势,一批跨地区的大型地产集团形成,从地域来看,北京市场形势较为严峻,深圳、上海仍较为乐观；重点公司可关注深万科、招商局、中华企业、陆家嘴、世茂股份等一、二零零一年回顾(一)房地产运行态势分析1、房地产开发总体仍何持强劲的发展势头1-10月份房地产开发的主要指标如下表所示。从表中可以看出,开发投资额、土地开发面积、新开工面积、商品房建筑面积及销售面积等各项指标较上年同期的增长率均在20%以上,而资金来源中定金与预付款也占有很大的比重,表明有效需求仍然旺盛,房地产开发总体上持强劲的发展势头。2001年1-10月份房地产研发、销售情况　　　　　　　　　　　　实际完成　比去年同期增长 比重一、投资完成额(亿元)　　　4305.74　　　31.2　　　100其中:住宅　　　　　　　　2997.92　　　31.9　　　69.6二、本年资金来源(亿元)　　5020.30　　　31.8　　　100其中:国内贷款　　　　　　1118.32　　　27.1　　　22.3自筹资金　　　　　　　　　1494.05　　　31.3　　　29.8定金及预付款　　　　　　　2316.42　　　37.3　　　37.7三、土地开发面积1本年购置土地面积　　　　12803.16　　　65.02完成开发土地面积　　　　6560.87　　　 36.8四、商品 建筑销售面积(万平方米)施工面积　　　　　　　　63184.03　　　22.5其中:新开工面积　　　　25893.06　　　34.9竣工面积　　　　　　　　10555.58　　　18.7销售面积　　　　　　　　10168.94　　　23.3五、商品房销售额(亿元)　2259.39　　　 33.62、九月份以后增长速度放缓虽然1-10月份总体来说较上年仍维持较高增长率,但进入十月份以来商品房的销售增幅明显回落。一季度全国商品房销售同比增长48.9%,二季度同比增长34.9%,三季度增长32.7%,而十月份增长为13%,为今年以来的最低点。从累计销售情况来看,前10个月全国累计完成销售额2259亿元,同比增长33.6%,较前9个月回落3.2个百分点,销售面积10169万平米,增长23.3%,增幅回落3.3个百分点.从资金来源来看,房地产开发投资资金来源的减少主要表现为定金及预付帐款的下降。前十个月开发投资资金的来源合计为5020亿元,同比增长31.8%,比前9个月回落0.2个百分点。但资金来源中比重最大的定金及预付款到位1891亿元,回落1.6个百分点。这也在一定程度上反映了目前房地产有所降温。房地产销售增幅的回落,促使房地产开发投资增幅的回落,进入九月份,房地产开发投资的增幅开始回落,1-8月份增长32.1%,1-9月份增长31.4%,1-10月份增长31.2%。3、住房二级市场和租赁市场迅速发展,进一步活跃了房地产市场目前,绝大多数城市已经开放了住房二级市场。上海市上半年存量住房交易超过七万套,比去年同期增长85.9%,成交面积619万平米,同比增长97%,预计全年肯定超过1000万平米并极可能成交面积首次接近或超过增量房销售面积,成交金额129.6亿元,同比增长107.8%。七万个出售原住房的家庭中90%换购的新房,房均增加住房面积为40平米,增加支出17万元。存量房上市,不仅增加了住房市场的供应总量,给买房人更多的选择,而且创造了大量的住房需求,让更多的居民成为增量房的消费者。在住房二级市场发展的同时,住房租赁市场也十分活跃,近两年一些家庭将已购公房出租,抵押贷款买新房,将租金收入还很行贷款。出租住房有了合理回原子,为居民和社会投资开辟了新的渠道,会吸引部份储蓄我社会散资分流到住宅建设领域,从面带动住房投资的继续增长。4、住房金融进一步发展,大大促进了住房消费的增长。近年来,随着住房消费的增长,个人住房贷款也成倍的增长。商业银行2000年新增个自营性个人住房贷款1952亿,公积金个人贷款231亿元。建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元,占该行全部贷款余额的10.6%。截止到今年六月底,商业银行个人住房贷款作额已经达到4454亿元,相当于1997年的23倍。今年1-6月份,商业银行发放个人住房贷款1137.89亿元。住房金融的发展,极大地提高了居民购房的支付能力,已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。(二)主要房地产上市公司的表现情况1、中期业绩表现分析及全年业绩表现预期:总体小幅增长,两极分化明显受整个行业高速发展的带动,房地产上市公司上半年的业绩也有较大的增长,但较之整个行业商品房销售额增长近40%的水平,房地产上市公司业绩表现则相对逊色较多。在对扣除开发园区后的41家上市公司中,中期平均净利润为3660万元,较上年增长38%,但每股收益为0.11元,较之上年反而略低,净资产收益率3.57%,较上年的3.36%仅维持小幅增长。上市公司中期业绩表现的一大特点就是两极分化现象较为明显,在行业高速发展的过程中,一些经营质地较高的老牌绩优股受惠较大,如深万科、深振业、深长城、华侨城、金融街、中华企业的中期净利增长率均超过70%,而另外一些公司不但未能增长,反而有较大幅度的下降。全年总体来看表现预计与中期相近,仍为总体小幅增长,两极分化较为明显,一些质地较好的公司如深万科、华侨城及中华企业等公司每股收益将有50%以上的增长。但由于受对明年预测看淡的影响,许多公司将出于稳妥考虑将隐藏部份利润。2、二级市场表现:深市地产相对低估今年来上证地产指数、深证地产指数与上证指数总体表现比较如下:日期　 　　01-02　 06-29　　　　　10-22　　　　　　12-25上证指数　 2103　 2218　 5．47%　 1520　 -31.46%　 1609　 5．85%上证地产　 2550　 2654　 4．08%　 1943　 26．78%　 2136　 9．93%深证地产　 -　 　　654　 -　 　　　432　 33．94%　 　451　 4．39%从上表可以看出,上证地产指数表现远强于大盘,而深证地产指数则弱于大盘。形成以上现象固然有深市一些垃圾地产股大幅下跌的影响,但从总体上讲,深市中的深万科、深振业等公司相对价值低估也是一个不可忽视的原因。二、房地产行业发展的影响因素分析(一)政策因素1、土地供应政策的变化7月6日,深圳市政府出台《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》,规定对经营性、营利性用地严格按照招标、拍卖方式出让土地使用权。此外,福建、上海、北京、广州等地类似政策也相继出台,意味着土地出让款来将完全以招标拍买过度。土地出让推行招标拍卖让开发商感到了来自"源头"的振动。从行业总体上来讲,"高额利润"将不复存在,尤其是对那些有关系,有"资源优势"的企业来说是较为沉重的打击。但对那些有实力有能力却没关系,同时对市场的不规则又无可奈何的开发商来说是最为有利的。总体来说,此次拿地门槛的提高将导致一批房企业难跃龙门,例如北京,估计明年将有500多家开发企业被淘汰。2、预售条件及开发贷款门槛的提高6月26日,中国人民银行发出了《关于规范住房金融业务的通知》,通知重申了央行及建设部等部门5月分有关取消住房个人贷款"零首付"的规定,严禁对借款人发放"零首付"个人住房贷款,且贷款额与抵押物实际价值的比例不得超过80%。对于房地产开发商来说,其重要的是以下内容:住房开发贷款必须是具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业；企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%；开发项目必须具备"四证"；借款人申请个人住房贷款购买期房的,的购期房必须为多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；借款人申请个人商业用房抵押贷款的比例不得超过60%,贷款期限最长不超过10年,所构商业用房必须是现房。此项通知的结果是,全国20000多家房地产开发企业将有相当一部份资质较差的企业拿不到或不能及时拿到开发贷款；此外多层必须封顶、高层必须完成三分之二才能预售也使得房地产公司的资金来源进一步紧张。因此央行的这个通知对一批缺乏实力、信誉还没建立起来的开发企业,因为资金遭到挫折甚至淘汰出局,但对资金信誉良好的开发企业集团基本不会有大的问题,从长远来看可能还对他们有利,因为市场球境净化了,淘汰了不好的企业,反过来就给这些企业更好更大的发展空间。3、货币化分房政策的落实目前,35个大中城市中已有32个城市出台了住房分配货币化方案。房价四倍以上的城市大多开始发放住房补贴。住房补贴的发放形式大多城市按照"老人"一次性补贴,"新人"按月补贴的方式来制定货币分房政策,另外一些城市则采取对新职工按月增加公积金的办法,简化了住房补贴的操作。住房货币化方案的实施,提高了职工买房的支付能力,带动了大量民间资本进入消费领域,促进了经济的发展。如天津市,上半年发放个人住房补贴1.46亿元,4156名无房和住房未达标职工在得到9900万元的住房补贴后带动个人出资2.7亿元购买住房24.7万平米。而北京市中央直属部委"老人"住房补助全部发放后更是带动了北京2000年与2001年的需求热潮,但由于北京市为集中发放使得消费需求较快地释放,一定程度上为2002年的持续需求产生了不利影响。4、经济适用房政策的推行所谓经济适用房政策是指政府为解决低收入者的住房问题而作出的、给开发商以免交土地出让金等优惠政策同时要求开发商将开发利润率控制在3%以内,从而达到为收入中低阶层提供其买得起的商品房的政策。此政策在推出后屡屡遭到非议,首先大量富裕阶层购买了经济适用房,虽然政府几次三番制定政策,目的在于力争把经济适用房卖给年收入在6万元以下的工薪阶层,但是,情况似乎没有像政府想象的那么好,因为就目前来说,要想准确地统计出职工的收入是很难的；而开发商也不满意,因为他们认为3%的利润率太低了。市场普遍的看法是,政府通过限制购买人群是难以达到预期目的的,应该将房价放开,然后给相应的购买人群以补贴。此外,在政策优惠方面,开发商与政府之间关于基础设施配套费等许多税费的谈判等因素也让经济适用房的推行增加了一定难度。从北京市来看,回龙观等地的二期经济适用房基本均未能按原计划推行,全国许多地方也计划取消经济适用房,但建设部态度非常坚决,认为经济适用房非但不能取消,而且要加大建设力度。(二)其它影响因素分析1、房地产的有效需求将逐渐升温房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。2、大规模城镇化对房地产的推动人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国13亿人口中有8亿属于农村人口,目前我国城市化比例仅30%,远低于发达国家70%--80%的发展水平。而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是"十五"期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。3、西部大开发的积极影响西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。4、加入WTO对房地产业的长期利好加入WTO、扩大对外开放将会积极推动我国房地产近几年及中长期的发展,其主要影响为,第一,"入世"以后,大量的外商进入将带动国内住宅用房、办公用房的需求,特别是将对北京、上海和深圳等发达地区的房地产发展产生良好影响,WTO效应已经在北京和上海的房地产市场得到很好体现,北京的高档写字楼已出现供不应求的局面。第二,国外的金融、保险、法律等服务业进入国内市场,也有利于国内的房地产市场体系的完善。第三,"入世"也会吸引大量外资投资国内房地产市场,外商在建筑设计、新技术等方面的优势和经营管理经验将促进我国房地产业的发展和成熟,外资企业的进入,将加剧竞争,有利于房地产业资源的合理配置。三、二零零二年展望(一)总体展望的三个判断1、我国房地产发展还处于初级阶段,发展空间很大我国的房地产发展还处于初级阶段,发展的空间很大。我国房地产业无论是企业规模、行业水平还是经济地位都处于初级阶段,与发达国家差距很大。2000年我国城镇居民人均住房面积为10.25平方米,远小于国外发达国家的20--30平方米。现有住房条件以及人口因素,决定了我国房地产发展空间巨大。2、我国房地产业处于高速发展阶段国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段,住宅将成为持久的消费热点。2000年我国人均GDP已达到860美元,已由温饱迈入小康社会,住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点,住宅产业相应将进入高速增长阶段。从消费热点分析,吃、穿、用、住、行五大物质消费中住、行方面的消费需求不断加大,住的方面尤其突出,人们的住宅消费需求还远远未被满足。国民经济的发展阶段与发展要求也决定了我国房地产特别是住宅产业将成为长期的消费热点3、2002年是房地产业在高位上调整的一年,商品房销售面积增幅在15%左右我国房地产业潜在市场空间的相对无限大与有效需求的增长决定了在未来几年内行业将保持一种高速增长态势。具体到2002年情况,从今年统计数据中定金与预付款仍高达2000亿元以上等因素来看,虽然受世界经济衰退及我国宏观经济增速放缓因素的影响,但商品房销售面积增速仍应维持在15%以上,销售额维持在20%左右,仍属高位调整的一年。(二)二零零二年房地产业运行格1、市供需两旺,但供大于求,空置房将增加总体上明年市场需求仍将呈现较高速度的增长,但由于今年地产投资及施工面积增长过快,明年商品房竣工面积及总供应量将大于需求,市场竞争激烈,一部份质地较差的开发商楼盘将形成积压,总体空置房面积将进一步增加。2、市场体系逐步完善上海市的存量房交易成功经验将被其它各大城市引用,住房二三级市场将在全国范围内逐步培育,上海存量房交易面积将超过增量房交易,此外各地的租赁市场也将得到快速的发展。市场体系的完整将进一步增加增量房消费的有效需求。3、住房金融快速发展住房金融的进一步发展将主要体现在住房抵押贷款仍将迅速增长,而住房抵押贷款证券化将逐步提上日程,类似于房地产信托投资基金的股权酒店等变相房地产基金出现将促进房地产信托投资基金的形成。4、住宅投资性消费将进一步增长住宅投资性消费最初始是公房购买者二次购房后将旧房租金用于还贷新房抵押贷款,预计明年多次置业与异地置业将更多地出现。5、行业集中度将提高从前文分析可以看,由于加入WTO后境外资本的介入及土地市场的规范、开发贷款及预售条件的提高,明年我国房地产业的竞争将发生巨大的变革,在这场变革中,开发商的资金优势、品牌优势,其在政府、银行及社会间建立良好的信誉,以及开发商的管理资源能否跟上企业迅速扩长的步伐等因素将成为主要因素,因此不可避免的是大批小公司消亡、整个行业集中度将大幅提高,而一批有实力的、跨地域经营的大型房地产开发集团将迅速崛起。6、从地域来看北京地产形势较为严竣从区域市场来看,前几年最为火热的北京市场在明年形势较为严竣,这主要是由于在2000年至2001年上半年的购房热潮中,占北京城镇家庭约20%的高收入家庭大多在这一轮热潮中完成了置业,中高价位的需求得到了很大程度上的释放,目前的空置房面积已达1200万平米,而明年需求则由于供给仍远大于求,且存在较大程度的供需错位。预计明年三环四环内价格在6000-8000元的商品房将面临较大的压力。四、房地产上市公司的投资机会(一)从区域划分,深圳地产公司投资机会较大,北京公司存在较大风险沪深地产类上市公司主要分布于深圳、上海、北京三个城市。从前述理由可以知道,北京房地产明年形势较为严峻,而深圳、上海市场则可以维持一种谨慎乐观。此外,深市地产指数今天下跌较多,而深市地产股主要为深圳本地股,其价值相对低估,因此从地域来分,深圳地产公司存在较大的投资机会,上海次之,而北京公司则存在较大的风险。深圳公司投资机会较大的包括深万科、深振业、华侨城、招商局等,上海公司中机会较大的包括中华企业、世茂股份等,而北京公司中受影响较大的包括天鸿宝业、金地集团(其二零零三年及以后的主要利润来源为北京金地国际花园)、光彩建设等。天鸿宝业受影响大的主要原因包括及目前的主打项目曙光花园处于三环四环之间,是竞争最为激烈的区域,此外北京经济适用房政策推行的受阻对其回龙观项目也有较大的负面影响。(二)从公司股权性质来看,三类公司具有投资机会上市公司根据其股权特性可分为三类,一类是由各地房管系统或类似机构为主要股东的公司,由于其历史渊源其目前已拥有大量的低价土地储备,二类是大股东无论背景如何,其资产规模远大于上市公司,上市公司只是其一个小的融资窗口而已,三类公司是因股权比较分散,公司治理结构及经营质地较好的公司。一类公司的特点是拥有大量优质低价的土储备,由于其土地成本极低本身隐含着巨额的利润,因此在土地出让市场向招标拍卖过渡以后,其相对于其它公司具有先天的竞争优势,能在未来三到五年内保持良好的增长,从而具有一定的投资价值。此类公司较为明显的为中华企业、华侨城、招商局等。二类公司由于其大股东实力雄厚,上市公司只是一个小小的融资窗口,因此为了更好地利用此融资窗口,上市公司总孕育着优质资产注入的机遇。此类公司较为明显的是上海的世茂股份、中远发展及北京的天鸿宝业等。天鸿宝业存在种种不利因素,但仅此一项其大股东天鸿集团的雄厚实力也使其值得投资者长期关注。三类公司则是指那些因股权结构较佳,从而因公司治理优秀而使得内在经营能力较强。此类公司较为明显的为深万科与金地集团,深万科目前做"减法"的收缩战略基本完成,而跨地域扩张在大部份城市均取得成功,是地产类上市公司中最具投资价值的。金地集团经营能力亦较强,但由于其2003年左右的利润主要依赖于北京金地国际花园,受北京市场转淡的影响也存在一定的风险。