在日前召开的全国住宅与房地产工作会议上，建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在总结讲话中指出：全国建设工作会议提出的“住房发展目标和政策重点，应当定位在中低收入居民，以体现最广大人民群众的根本利益”绝不是简单的号召，而应该落实到我们的各项工作中。因此，２００２年房地产工作的重点有以下几个方面：把解决广大中低收入家庭的住房问题落在实处谢家瑾说，改革开放以来，我国居民的住房条件有了明显改善，到去年底，全国城市人均住房建筑面积估计达到２１平方米，可以说告别了住房极其短缺的时代。但城市居民苦乐不均的问题还相当普遍，天津、安徽、辽宁、吉林、青海、甘肃、贵州、陕西等１７个省的城市人均住房面积在全国平均水平线以下。据天津市２００１年对１万户居民住房状况随机抽样调查显示，人均住房建筑面积在１６平方米（居住面积８平方米）以下的比例达到４８．９％。因此，改善中低收入家庭的住房条件是我们义不容辞的责任。解决中低收入者的住房问题，首先是落实住房分配货币化，切实提高中低收入家庭的住房消费支付能力。她说，从全国看，个人买房比例已经达到９４％。但先期入市购房的主要还是一部分收入较高的家庭，相当部分住房条件较差、需要继续改善住房条件的中低收入家庭还没有进入市场，巨大的住房消费潜力没有释放出来。这与不少城市住房分配货币化工作尚未真正启动，补贴资金还没有发放到职工手中有直接关系。住房补贴的发放对象是无房和住房未达标职工，而无房和住房未达标的老职工，又多为中低收入家庭，他们得不到住房补贴，就没有能力入市买房和换购住房。谢家瑾强调，“加快推进住房分配货币化，是加快解决中低收入家庭住房问题的关键环节之一。采取有效措施，落实补贴资金，加快资金的转换，按政策发放到职工手中，是各级房改部门当前要做好的主要工作。”其次是继续大力发展经济适用住房，满足中低收入家庭的住房需求。她举例说，目前在一些城市，符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮侯几年才能买到住房，这既反映近几年我们较成功地启动了个人住房消费，也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。原因是我们的工作的指导思想没有端正，工作没有到位。如不及时解决，将挫伤中低收入家庭的购房积极性，直接影响中低收入家庭住房问题的解决。所以房地产开发主管部门应重点抓好的工作是：定位在中低收入居民，调整好房地产开发结构，推进经济适用住房建设。第三是加快危旧房屋的改造，改善中低收入家庭住房条件。谢家瑾说，北京、南京等城市对危旧房改造项目在土地、税费等方面给予优惠，并通过房改带危改、成立住宅合作社、租金返还补贴危改等，促进危旧房屋的改造，加快了居住在危房中的中低收入家庭住房条件的改善。她希望各地积极探索适应本地的办法，把这项得民心的工程抓紧抓好。第四是加强廉租住房制度建设，解决最低收入家庭的住房困难。一要以租金补贴为主，实物配租为辅，结合租金减免完善廉租住房制度；二要体现住房保障的公平性，降低保障成本；三要争取将住房保障支出列入公共财政预算支出。搞活房地产市场的两步棋发挥住宅建设对扩大内需、拉动经济增长的作用，归根到底是要进一步调动居民的住房消费，让他们愿意买房、买得起房、放心地买房、买放心住房。一方面要靠进一步培育住房消费，一方面靠大力改善住房消费环境。谢家瑾说，“培育住房消费的关键是不断完善政策措施，降低市民入市门槛，把住房市场的潜在需求逐步释放出来，这也是近几年上海房地产市场持续繁荣的关键。要想把市场做大，就要学上海的政策措施，学上海的低门槛。只有让老百姓受益，他们才会高高兴兴入市，市场的联动作用才会发挥出来。去年福建省、福州市，江西省、南昌市学上海，出台了一系列搞活市场的措施，大大降低市场门槛，存量市场和增量市场联动的效果很快显现。湖南也是通过大力搞活房地产市场，带动住宅建设，使得商品住房投资连续几年占全省固定资产投资的三分之一，对全省经济增长做出了贡献。各地一定要做好搞活市场这篇大文章。”“培育住房消费的另一个决定因素是大力改善住房消费环境，严厉打击房地产交易中的各种欺诈行为，切实保障购房者的权益，保护居民购房的积极性。只有市场进一步规范了，老百姓买房的后顾之忧才会消除，购房积极性才会更加充分调动出来。”解决物业管理深层次矛盾随着物业管理工作的全面推进和深入发展，一些深层次矛盾和问题也逐渐暴露出来。一方面，一些物业管理企业行为不规范，多收费、少服务，引发居民的不满；另一方面，一些业主希望得到最好的服务，但只愿意交很少的费用，甚至得到服务拒不缴费，使得物业管理企业亏损情况在不少城市比较普遍，尤其是在普通住宅小区。一些地方多次发生物业管理企业因收费率低或收不抵支，无法正常运作而毅然退出对住宅小区的管理，给居民生活带来极大的不便。加上一些媒体的炒作，对行业形象带来不良影响。谢家瑾认为，解决这些矛盾和问题，不能简单就事论事，需要进一步理清工作思路。第一，要增强业主在物业管理中的责任意识，住房及附属设施维修养护的责任人理所当然是房屋的产权人，实施物业管理应是业主自己的意愿和责任，而不是政府或物业公司强加给他们的负担；第二，要强化″谁受益、谁付费″的物业管理消费意识。第三，要强化物业管中的合同意识，发生纠纷，应当主要按照合同约定，通过司法途径解决。在制度创新方面取得突破谢家瑾指出，目前，我国正处于住房体制的变革期，完善住房供应体系、规范住房公积金管理、开放住房二级市场、推进住宅产业现代化等都需要锐意改革，大胆创新。上海市近几年，每年出台新政策，在积极推动已购公房上市、促进房地产二、三级市场联动、培育住房租赁市场、大力发展和完善住房公积金制度、建立廉租住房保障制度、规范发展物业管理以及推进住宅产业现代化工作等方面都取得了显著成效，使住房市场持续快速增长。广东省在全省范围内推行按套销售的办法，减少了面积纠纷。浙江省通过目标责任制考核，加强了对全省住房公积金监管。希望各地继续加大改革与创新力度，紧密结合本地区、本部门的实际情况，充分发挥工作中的主动性和积极性，力争在体制创新、机制创新和管理创新上取得突破，努力开拓住宅与房地产工作的新局面。 　来源： 中国楼市 2002年2月19日