近来，随着市场形势的变化，业内人士和有关专家各抒已见，又引起我对这个问题的兴趣。于是，作以下“再探”。

　　一、关于周期波动

　　周期，即事物在发展变化过程中，某些特征重复出现，其接续两次出现所间隔的时间。市场经济发展的周期性波动是客观存在的。市场经济的一般规律是：供小于求→刺激价格上升→利润增加→刺激投资规模扩张→商品供应量增加→供大于求→价格下降→利润减少→投资规模缩小→商品供应量减少→供小于求。如此循环往复。这种现象暴露了市场经济的一个重要弊端，即自发调节性。由于利益驱动的作用，往往使市场的态势走向两个极端，即供大于求和供小于求。房地产业出现周期波动，与这种自发调节性有很大关系。

　　引发房地产业周期波动的主要原因有两个：（1）受宏观经济波动的影响。宏观经济的波动必然影响国民收入及其初次分配和再分配，影响个人可支配收入的丰欠和消费能力的强弱，从而决定房地产市场的旺衰。（2）房地产业行业经济本身的原因。这又可分为两种：①行业经济发展与宏观经济发展不协调，尤其表现在房地产业超前于宏观经济发展。而其根源则是上述的自发调节性，导致行业发展走到了供大于求的极端。②产品结构、价格、质量、服务等不适应，阻抑了市场的有效需求。如果国民经济处于稳定持续增长，宏观经济对行业的影响不大，那么就要着力来研究行业发展的内部原因，并发挥社会主义市场经济的优越性，对其进行调控。

　　总体来讲，周期波动呈现出上升期、下降期两大分野。又可细分为复苏、繁荣（波峰）、衰退、萧条（波谷）四个阶段。接续的两次波峰（或波谷）所间隔的时间，就是“周期”。但两次波峰（或波谷）的幅度并不一定相同。而当出现波动时，就需要政府出面进行反周期行政干预，通常是围绕着扩大私人消费和增加企业投资这两个方面，通过财政、金融、外经、以及加强计划性等方面的措施来进行调节。当供大于求，或者说是过度超前发展时，就会像93年我国对房地产市场进行宏观调控那样，采取措施以抑制“过热”现象。而当供小于求，或者说是发展滞后时，则采取措施刺激产量上升。如95、96年，我国各地都采取了一系列措施来促进房地产销售，以销促产。而由于房地产商品生产周期长，对调控措施往往有滞后反应。这一方面给反周期行政干预增加了复杂性；另一方面也就有可能利用与宏观经济波动各个阶段的时间差，来减轻行业波动的程度。

　　出现周期波动并不奇怪，关键在于要掌握其规律性，并及时采取得当的调控措施。其中有三点往往不易掌握，以致会受其迷惑：

　　一是，一个大的波动中会出现许多小的波动。例如，总的趋势是上升期，其中个别年份可能会出现下降，然后再反弹上去。相反的情况也是如此。这时，这们就不能被其迷惑，以致在调控（政府方面）或投资（企业方面）上出现误动作。

　　二是，周期波动虽然有其大致的时间规律，但在一些情况下也会出现例外，周期时限延长（缩短）了，或波动的幅度减少了。例如：①成功地进行了反周期行政干预。但前提是须有建立在准确的市场信息（特别是准确的统计资料）基础之上的正确判断，而关键是要抓住苗头，及早对症下药。②出现突发事件。像北京的申奥成功，必将对北京地区房地产业起到一定的托市作用，从而对周期波动产生积极的影响。

　　三是，地域的差别性。不能以点代面，以偏概全。我国幅员辽阔，各地经济水平有差别。正如世界各地房地产业周期波动规律有差异一样，我国各地（省、城市）的房地产业周期波动规律必然会有差别。像92、93年，有部分地区出现房地产过热。有部分地区与经济社会发展基本适应，而有些地区则还远远滞后于经济发展。现在也一样，当北方某地区的一些同志在为当地市场发愁时，上海地区却在为当地市场看好而欢欣。因而，一定要分清地点、时间、场合，具体情况具体分析，着力研究本地区（特别是本城市）的规律性。

　　二、关于“冷”和“热”

　　所谓“冷”，应当是指销售冷清。这会导致价格下跌、投资收缩、开发量减少等等。这时，我们就须采取促进销售的反周期措施（即防冷）来救市。主要是从刺激有效需求和提升有效供给两个方面着手。①“有效需求”通常是指商品的总供给价格和总需求价格达到均衡状态时的社会总需求。换句话说，均衡价格就是消费者为购买一定商品量所愿意支付的需求价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的供给价格相一致时的价格。具体到房地产，就是要寻求居民收入和商品价格的最佳均衡点（临界值），而且要对市场进行细分之后，确定不同的均衡点。②提升有效供给，则是指提供适销对路、质高价廉的房地产商品。

　　所谓“热”，应当是指销售活跃（热卖）。这本来是一种好的市场态势。但又会导致价格的上涨、投资的扩张、开发量的增加。如果这种扩张失去控制，就出现“过热”现象。“热”和“过热”只是一步之遥。而“过热”，主要是指将会造成“供大于求”、商品积压等严重后果的投资和开发量的过度扩张。这时，就要采取抑止投资的反周期措施。

　　如此说来，“冷”和“过热”都要防止的，但“防”的不是同一种标的。前者是防止在需求旺盛的情况下，产品却卖不掉，我们不妨给它一个新名词，称“冷积压”；后者是防止脱离有效需求而盲目扩大生产，我们也不妨给它一个新名词，称“热积压”。在一个时期内，固然对这两处现象都应加以注意，但要判断哪种现象为主导，以便选准调控政策的着力点。尤其是鉴于房地产业的地域性很强，某些地区的“冷”或“过热”并不能等于全国的“冷”或“过热”。这也是我们在评价房地产宏观市场时应注意的，即不能以点代面，以偏概全。

　　三、关于这几年的房地产业的走势

　　总的来看，这几年房地产业的发展是需求拉动。我们可以通过下表进行分析，并与92、93年作比较。

注：根据历年经验，这一级数字到年底还会有较大变化，一般是减小。

　　从上表可以看出：1992、1993两年，房地产投资增长率高于商品房销售额增长率，这是造成空置房的重要根源。当然，有许多空置房则是由于不适销对路造成的。而1997年～2001年1～9月份的情况却相反，商品房销售额增长率高于房地产投资增长率，应该说是一种需求拉动增长的好态势。

　　再用2001年1～9月份全国各地住宅的销售面积与竣工面积作比较：销售面积为8101.84万平方米，竣工面积为7520.59万平方米，销售大于竣工。这也是一种良性发展的好态势。

　　因此就全国而言，房地产业发展是健康的，稳定增长的。局部地区的情况不能代表全国整体。

　　四、对房地产后市的推测

　　周期波动是以相对的概念，即增长率来衡量的。所谓“波峰”、“谷底”是说增长率分别达到了最高值或最低值。以北京市为例，2000年10月份与1999年同期相比，销售总量增幅仅为19%。增长率下降了，是为周期波动的下降期。又据预计，2001年的总销量将略低于2000年，即可能会出现负增长。但也应当看到，就其绝对销量来看，仍是很可观的。而全国的情况又不一样，2001年1～9月份销售额比1999年同期增长40.2%，2001年1～9月份销售总量比2000年增长36.8%，销售面积达8101.84万平方米（其中售给个人7586.75万平方米）。波动幅度不大。

　　我有一个不成熟的想法：由于房屋是一种有别于其它商品的耐用消费品，百年老屋比比皆是，因而住房存量达到一定规模以后就会出现饱和现象。像欧州一些国家，人均居住面积宽裕，房子质量高，历久不坏，人口又不增长（甚至出现负增长），房地产业就势必处于萎缩状态。我们中国的情况当然不一样，国民经济持续增长，城市化方兴末艾，原本居住拥挤，对住房的旺盛需求将会保持一个相当长的时间，住房建设会不断地有新的增长。但极而言之，假定某些年份出现了低增长率，即商品住宅保持目前的产量和销量规模（商品房年竣工面积1亿多平方米），那么也是能够不断提高居住水平的。但是从拉动需求、促进国民经济增长的总体出发，我们当然还是要努力促进住宅生产的持续增长的。

　　话再说回来，房地产业周期波动不是以单一指标来衡量，而是用数个指标进行综合评价的。主要是：①投资增长率；②产业增长率（施、竣工面积等）；③价格涨落；④销售增长率。那么断言是否到了波峰或谷底，主要是看哪一项指标呢？我以为是销售增长率。因为它决定着前三项指标。例如，1995年房地产投资虽仍增长23%，但商品房销售额只增长5%左右。甚至有17个城市出现销售额的负增长，伴随而来的是投资及新开工面积增幅回落、空置率上升、价格下跌等现象。于是我们认为那时的房地产业走入了低谷。

　　前面说过，我国房地产业周期波动大体是4～6年，立论根据是：①房地产业是国民经济的寒暑表。据有关专家研究，我国国民经济的周期为4～6年，房地产必然与之相对应。见下表：

　　1988～1994年我国GNP增长率与商品房销售额增长率对照表

　　②房地产开发周期，少则2～3年，多则5～6年。那么隔4～6年就会出现一个供给洪峰。例如，据专家预测，2002年北京市会出现这样一个供给洪峰（仅去年底《北京青年报》上汇集的新盘就有219个之多）。如果供给洪峰能与均衡价格相匹配，就能出现周期波动的“波峰”。

　　如果上述判断可行，那么，房地产业周期波动的前一个波峰是1993年，最近的一个波峰应是1998年，正好时隔五、六年。下一个波峰，理论上应是2004年左右。这就是说，1998～2004年之间在部分地区有可能会出现一个低谷。从而提醒我们要研究反周期措施。措施得当，就可以使波动得到缓和。

　　就2002年而言，中央已决定继续保持1998年以来所采取的积极的财政政策的实施力度，努力培养和扩大内需。一方面，通过扩大就业、保障相关事业单位的职工工资等措施，以刺激消费；另一方面，加大基础设施投资，已开工的三峡工程、青藏铁路、西气东输、西电东送等西部开发重大建设项目将大幅度地增加投资量。而由于投资的“乘数效应”，政府在运用财政政策来调节需求时，会直接、间接地引起国民收入若干倍于投资增量的增加。同时，扩大内需以后，消费愈高，投资乘数也就愈大，这些有效的反周期措施，都将为房地产业发展提供良好的宏观经济环境。

　　值得参照的现象是：二十世纪下半叶发达国家的经济波动，既随着经济全球化的进程而出现了“同期性”的现象，又呈现出与以往经济波动相比较的不同特征。例如，萧条和复苏之间的界限变得模糊，生产下降到最低点时，迅即转入回升，在低谷徘徊的时间不长；波峰和谷底的高差缩小，不一定表现为大起大落。我国房地产的周期性波动是否有相似的特点呢？在加入全球经济一体化的WTO以后，应当加强对经济波动规律的研究，并采取对策以减少世界性经济波动对我国经济的影响。