2001年是新世纪的第一年，也是我国国民经济“十五”经济的开局年，上海经济发展令人瞩目，GDP增长率继续保持在10%以上，人均GDP达到4500美元，上海房地产市场更是捷报频传，商品房销售突破2000万平方米，存量房交易超过1400万平方米。二、三级房地产市场交易金额已超过1000亿，达1092.33亿元，房地产业增加值达308.58亿元，占全市GDP的比重提高至6.23%，人均居住面积达到12.1平方米，建筑面积超过24平方米，这充分显示了房地产业作为支柱产业，在上海经济发展中的地位和作用。综观2001年上海房地产市场，与前几年相比，具有以下一些新的变化：房地产开发投资稳步增长，一级市场实施新政策，二级市场交易供需两旺，三级市场交易超常发展。一、房地产开发投资稳步增长2001年第四季度房地产开发投资额190.25亿元，与去年同期190.35亿元相比，基本持平。从2001年全年来看，上海房地产开发投资额达620.31亿元，仅次于1996年的657.79亿元水平。这是上海房地产开发投资第二个高峰年，与以往投资高峰不同的是：第一，过去房地产开发是投资热、消费冷，而2001年的投资热是在住宅消费热的带动下形成的。可以说，过去投资往往较多带有计划的色彩，而现在较多是市场表现。因此，从开发投资额变化可以看出，上海房地产市场更趋理性，更趋成熟；第二，过去开发投资中，综合楼占有较大的份额，而如今，已形成以住宅投资为主体的房地产开发投资；第三，过去开发投资较多集中在下半年，尤其是第四季度。如1999年第四季度开发投资额占全年的44.64%，2000年是33.62%，尽管今年下半年投资仍较大，但比重则明显下降，四个季度投资额分别为87.69亿、155.84亿、189.53亿和190.25亿，第四季度占全年比重为30.67%，比1999年同期下降14个百分点，比去年下降3个百分点。“九五”期间，上海房地产开发投资由高到低逐年跌落，到2000年出现止跌回稳。“十五”期间，上海房地产开发投资将出现新的高峰，年投资额平均在600-650亿，总投资额超过3000亿元。其中，以住宅为主的投资格局特征明显。根据联合国对70多个国家的调查，各国住宅建设投资占国内生产总值的比例大致在3-8%，占固定资产投资额的20-30%。日本住宅投资占GDP比重50年代平均为4%，60年代约为6%，70年代超过7%，1973年最高达到8.7%，以后随住房问题的缓解而逐渐有所下降。德国住宅投资占固定资产投资额，1984年曾达到31.7%。上海这两项指标2000年分别为9.47%、22.74%，2001年是9.82%和24.50%。可以说，现在和今后一段时期仍将是上海住宅发展的黄金时期。二、一级土地供应实施新政策2001年第4季度新培养费营性项目土地出让面积为885.58万平方米，同比增加了386.91万平方米，增幅达77.6%。这主要是下半年实施新的政策，土地供应基本上都在下半年实施新的政策，土地供应基本上都在下半年成交，尤其是第4季度集中成交所致。从全年来看，2001年新增经营性项目土地出让面积为1050.07万平方米，同比增加176.23万平方米，增幅20.2%。综观2001年上海土地市场出现明显变化，实施新的政策。上海市人民政府发布（2001）22号和26号文件《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见》、《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》，取消原有的外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别；除经认定的旧区改造地块可以采取协议出让方式供地外，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目用地，必须通过招标、拍卖出让方式供地。实行出让地块的申报、公告制度，由境内外的企业、组织和个人进行竞标、竞买。新政策的推出和实施，一方面是为规范土地市场运作，另一方面也是为我国加入WTO以后作政策铺垫。因此，在这一背景下，上海土地供应，出现以市场为需求为特征新的供求关系。三、二级市场稳步增长2001年第四季度商品房批准预售面积633.14万平方米，同比增长49.2%。与此相对应的已登记的商品房预售面积544.11万平方米，同比增长28.4%。这主要是去年上半年由于预售门槛的提高，使得市场供不应求。而进入下半年以后，大批楼盘开始集中上市，使得局部地区略显供大于求。而第四季度商品房批准销售面积为175.49万平方米，已登记的商品房买卖面积达421.06万平方米，需求超过供应的139.93%。从2001年全年情况来看，商品房批准预售面积1659.15万平方米，同比增加110万平方米，增幅达10.7%。已登记的商品房预售面积达1831.83万平方米，同比增加379万平方米，增幅达26.1%。供求比例由2000年的1：.93上升到1：1.10。批准销售面积1841.56万平方米，同比增加168万平方米，增长16.3%。已登记商品房买卖面积达2020.46万平方米，同比增加282.48万平方米，增幅16.3%。供求比例由去年的1：0.84上升为1：1.10，这表明2001年上海市消化了近200万平方米的空置房。从房屋分类情况来看，住宅依然是一统天下。在2001年已销售的商品房中，住宅占93.08%，办公三产等占6.88%。尽管2001年办公三产等只占商品房销售的6.88%，但比2000年已经提高了1.62个百分点，数量由2000年的93.16万平方米，上升至141.01万平方米，增幅超过50%。可以预计，上海作为未来国际性大都市，城市综合竞争力不断加强，办公楼市场逐步趋旺是必然趋势，陆家嘴办公楼走势就充分证明了这一点。从购房对象来看，2001年个人购买商品房比重继续上升，商品房销售中属个人购买190678套，占95.3%，比去年上升1.7个百分点。预售中属个人购买146688套，占97.9%，比去年上升1.3个百分点。从销售区域来看，2001年商品房销售排名前五名的是浦东新区、闵行、普陀、徐汇、宝山，分别占市区销售量的18.3%、15.6%、8.2%、7.2%和6.5%。五个热点区域的销售总量占市区总销售量的55.8%。商品房预售排名依次为浦东新区、闵行、普陀、长宁、宝山，分别占市区预售总量的18.5%、12.3%、9.1%、8.0%和6.9%，五个热点区域的预售量合计占全市总预售量的54.8%。这表明上海商品房的销售热点依然是内外环线之间。上述数据还表明，浦东新区已是连续三年站在排头兵的位置上。目前，26家跨国公司地区总部、40多家国内大企业集团总部、120多家中外金融机构、6家国家级要素市场以及上万家投资机构、研发机构、中介服务组织、贸易公司、高科技企业、现代制造业企业聚集浦东，带来了巨大的 才流、资金流、信息流、技术流和商品流，使浦东初步显现出国际金融中心、资源配置中心、创新创业中心、亚太制造业中心、大企业决策管理中心的风采。随着浦东新区“一桥三隧”和明珠线二期工程的建设，以及浦江两岸综合开发启动和申办世博会等重大利好，使浦东新区房地产市场的发展环境越来越好，尤其是住宅市场的发展空间依然乐观。四、三级市场交易超常发展2001年第四季度已登记存量房交易过户面积409.74万平方米，同比增加161.42万平方米，增幅达到65%，超过去年同期7个百分点。其中，已售公房面积达97.21万平方米，增幅达28.5%。从2001年全年情况来看，三级市场交易继续保持超常发展，并在一定程度上呈现加速态势。今年已登记的存量房交易过户面积达1422.43万平方米，同比增加643.91万平方米，增幅高达82.7%，增幅超过去年30个百分点。上海房地产三级市场如此超常发展，大大出乎人们的意料。仔细分析三级市场发展之快的原因，大致有三：一是动迁户对二手房需求较大。随着上海新一轮旧区改造启动，动拆迁速度明显加快，2001年全市完成居民动拆迁7.19万户，面积386.66万平方米，分别比2000年增长5.29%和34.09%。由于现有动拆迁房源距市中心越来越远，有一定经济实力的普通居民越来越多地选择货币化动迁方案，2001年有42.25%的动迁居民选择货币化安置，比2000年增加了3.5个百分点，户均货币安置金额达15.63万元，这一标准在内外环线之间可选择一套50-60平方米的二室一厅；二是二级市场高速发展，拉动三级市场。目前，上海本地购房者中绝大部分是通过卖掉旧房再买新房，从而达到改善居住条件的目标；三是股市对房市的影响。上海股市从去年6月份2245点高位跌落，最低曾跌至1339点，目前在1500点徘徊。回到10年以前水平，中国证券市场就此蒸发掉14000亿人民币，许多投资者再一次领略股市投资的巨大风险。而2001年的房市节节走高，买涨不买跌的消费习惯使得相当一部分证券投资者转而投资房市，尤其是二手房市场，投资金额少，出租率高，投资回报大大高于国债和银行存款。目前，上海存量房约4亿平方米，如果有5%的交易量，总量可达2000万平方米。“十五”期间，上海存量房交易量依然保持上升势头，但年均增幅将呈逐年递减态势。2002年全年交易量可能在1800-2000万平方米，基本接近增量房市场的水平。（上海社会科学院房地产业研究中心　中国房地产资讯网）