2001年是中国房地产业空前发展的一年，投资持续增长，商品房销售面积全面攀升，相关扶持产业发展的政策频频出台，住房二级市场和租赁市场也开始发育。经过 2001年的洗礼，2002年的楼市开始理性回归，追求真实，有法律保障的期房承诺才会赢得买家信任。无论时光如何流逝，北京、上海、广州等大城市都是国内房地产开发的热点城市。为了能够具体了解京、沪、穗三地房地产的发展走势，中国社会调查事务所（SSIC）用计算机辅助电话调查的形式成功访问了三地的500名公众。2002年北京、上海、广州三地的房地产价格走势如何？进入2002年，就三地房价走势总体而言，50％的被访者认为会下跌；31％的被访者表示会上涨；12％的被访者表示会保持不变；7％的被访者表示无法预测。具体到经济适用房而言，57％的被访者表示会下跌；43％的被访者表示会上涨。对于高档商品房而言，65％的被访者表示会下跌；35％的被访者表示会上涨。就目前而言，制约房价的因素有哪些？71％的被访者表示与房地产中一些不合理的收费有直接关系；54％的被访者表示与进口建材和设备的价格有关；43％的被访者表示与境外房地产投资者对内地的投资与否有关；41％的被访者表示与外部经济和政策环境有关；36％的被访者表示有其他原因。 如何改变这些不利因素？这些因素目前仍在大范围内存在，而且对房价的影响很大。想要改善目前的现状，必须对上述情况进行合理的改进。随着入世，房地产中一些不合理的收费将会逐渐被取消，进口建材和设备的价格会有较大下降而导致建筑成本降低，境外房地产投资者会加快进入内地市场，从而增加房地产市场的供给。2002年北京、上海、广州三地房地产开发有何新特点？随着入世，2002年三大城市房地产市场依然红火，今年开发的房地产与特点上较去年相比更加突出了档次高、定位高、住宅郊区化的新特点。由于入世的影响，经济适用房的需求将会增多，二手房将会成为一个新的热点。根据最新的调查表明，三地购房者消费日趋理性，过去北京明显不如上海和广州，从今年开始，北京的购房者也开始加入花长时间进行选择和跟踪后再做决定的行列。例如，选择一年之内买房人的比例，今年与去年的比例基本相同，为13％左右；在一年到两年之内买房的比例从去年的近50％降到18.2％；在三年到五年以后或者不打算购房的消费者比例为45.9％，比去年同期上升一倍。买方市场的迅速形成以及购房者日趋理性的消费倾向，迫使开发商从产品的前期定位到后期的产品设计生产和包装都要树立精品意识。2002年对三地房地产开发特点的一个前期预测：--------------------------------------------地点 内容 北京 上海 广州--------------------------------------------档次高 97.1% 98.3% 99.1%定位高 94.6% 95.2% 96.5%物业管理 93.4% 93% 94.8%社区绿化 93.1% 92.9% 93.8%人文环境 92% 91.3% 91.7%社区文化 91.7% 90% 89%住宅智能化 87.9% 88% 86%小区配套 87.1% 87.6% 85.9%户型设计 86% 85.4% 83.7%住宅郊区化 85.7% 85% 83.6%--------------------------------------------新开发楼盘的热点在哪里？2002年三地新开发的楼盘中，分三地而言，以下地段会成为热点：北京的定福庄、常营区域、东坝、CBD地区、奥运村楼市、太阳宫地区、中关村地区、亦庄新兴区域、石景山地区、温榆河地区、五环路沿线等地；上海的普陀区、杨浦地区、上南地区、虹口凉城地区等；广州的番禺区、海珠区、天河区等。这些地区将来的卖点主要集中在物业管理（97％）、位置（94％）、价格（92.8％）、户型（91.4％）、建筑质量（89％）、环境（84％）、生活质量（83.5％）、物有所值（79％）。三地中低档房屋的开发情况如何？调查显示，被访者中北京市中低档房屋开发情况明显不够，上海、广州等地情况略好与北京。在中低档房屋开发的问题上，调查显示，百姓希望今后能增加类似的房屋供他们选择（86％）。现今，ＩＴ等行业由于受入世影响较大，收入不如以前，这些行业的购房人已经开始慢慢降到普通消费者，他们无力承担高档房屋。入住后的主要问题是什么？在与购房有关的问题中，消费者最担心的也是最关心的问题仍旧是物业管理服务问题，其不满意度高达90％。在物业管理服务问题方面，调查结果表明，对于被调查者住所的物业管理的满意程度，42％的被访者表示对所在住所的物业管理″非常不满意″；26％的被访者表示对所在住所的物业管理″不满意″；22％的被访者表示对所在住所的物业管理满意度一般；8％的被访者表示对所在住所的物业管理″比较满意″；只有2％的被访者表示对所在住所的物业管理″非常满意″。 对物业管理的满意程度------------------------------满意程度 比例（%）------------------------------非常不满意 42%不满意 26%一般 22%比较满意 8%非常满意 2%------------------------------被调查者对于物业管理的不满意点主要集中在以下六点：一、物业公司乱收费（89％）；二、房屋出现问题，物业公司维修不及时（81％）；三、物业公司的防盗管理存在严重问题（74％）；四、由于某些住户不交管理费，物业公司不提供服务（67％）；五、公用设施不到位（55％）、六、物业公司工作人员的服务态度不好（40％）。 造成这种原因主要因为我国房地产发展较快，物业管理没有得到相应的发展，加之法律法规的不健全，往往出现消费者投诉无门的现象；同时有关部门的标准虽然出台了，但管理标准却没有细化，使人无所适从，难以操作；物业公司与业主之间可以通过合同形式确定具体的管理标准，但毕竟没有一个参照系数，双方在理解上很难达到一致，在发生纠纷时很难达到统一。如何看待物业管理费？61％的被访者认为目前的物业管理费“非常贵”；27％的被访者认为目前的物业管理费“比较贵”；12％的被访者认为目前的物业管理费“适中”。对物业管理收费的看法------------------------------物业管理收费 比例（%）------------------------------非常贵 61%比较贵 27%适中 12%------------------------------该如何改善物业管理收费问题？53％的被访者认为物业管理是企业的经营行为，为住户提供服务涉及到成本，当然希望获得合法的利润，关键的问题是要质价相符；26％的被访者认为一定要健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，根据不同的消费群体，提供不同深度的物业管理，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理收费指导价，方便业主根据自己的消费水平，花钱买相应水平的服务；21％的被访者认为应当加强行业自律，建立健全规范行业价格行为的约束机制，自觉接受政府、业主和行业组织的监督。对于现行的物业管理企业，被调查者的看法如何？调查结果表明，76％的被访者希望对现有的物业管理公司进行重新组合，其中，48％的被访者表示希望物业管理公司在内部管理上适应潮流，与国际管理标准接轨；52％的被访者表示希望物业管理公司在外部形象上，应该与社会和业主经常进行沟通，在交流中不断提高信誉度；15％的被访者表示希望邀请著名物业管理公司管理，在管理的过程中真正引用物业管理中的一些先进经验和先进概念；49％的被访者表示希望业主自营式的管理办法，即住宅小区的物业管理，既不由房地产开发公司、也不专门聘请物业管理公司负责，而是由业主委员会组织管理。在购房中是否遇到过一些纠纷？有近九成的人表示或多或少的都出现过一些麻烦，即使自己花钱也不是心里很痛快的。那么，人们具体遇到哪些纠纷呢？有34.5％的人表示自己在购房时遇到实际测量面积与购买的面积不符；有29.7％的人表示自己购房后未能按时入住，开发商延期交房；有45.6的人表示自己买房后，与开发商以前的承诺不符，如无24小时热水、无24小时保安等；有72.5％的人表示自己购房后出现开发商乱收费、多收费等情况。如果遇到了购房纠纷，其结果如何？有22.1％的消费者表示向消协投诉，其中有71.4％的消费者表示经消协调解无效；有10.5％的消费者表示向法院起诉，其中有82.7％的消费者表示自己败诉了，有17.3％的消费者表示自己胜诉了，但执行很困难或无法执行判决结果；有47.2％的消费者直接找开发商解决，论理；有20.2％的消费者采取拒交物业管理费的方式来抵抗。 三城市中有46.5％的消费者认为自己购房时的知情权受到侵害，其中38.8％的消费者表示实际购房的面积与自己实地测量的面积不符。购房纠纷解决的情况如何？有12.6％的被访者表示解决了；有35.8％的被访者表示没有解决；有51.6％的被访者表示已经不了了之。京沪穗三地的人均收入情况：在三地人均收入的问题上，据相关统计资料显示：------------------------------------------------- 北京 上海 广州-------------------------------------------------2001年人均年收入 10350元 11700元 13967元-------------------------------------------------北京2002年将推出200万平方米的经济实用房，什么人需要这种房，供求情况如何？调查显示，现在买房人群中，需要经济适用房的人群大体有两类普通老百姓：中低收入者占65％；白领阶层占16％。现在买房的人已经是实实在在需要买房的人了，前者在购房置业时首先考虑的是面积扩大的问题，他们不希望过五年房子又落后了，又要拆迁，所以选择房子时，第一面积要大，第二环境要稍好；第三物业管理费用低。由于他们本身是普通工薪阶层，因此能够符合上述标准的房价在30万元左右的经济适用房最受青睐；后者首先要解决的就是环境要好些，房子大小可能不重要，但交通要方便，豪华装修，大堂多漂亮等对他们毫无意义。现阶段一些白领阶层比如ＩＴ等行业等受入世影响较大，收入不如以前，未购房者会有所顾虑，今后他们购房会瞄准比较便宜、价位在3000元平方米左右、品质也不错的房子。因此2002年后经济适用房的供求会呈直线上升式。